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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00971 – N° Portalis DB22-W-B7J-TS56

JUGEMENT

DU : 05 Mai 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[M] [C], [V] [F]

DEFENDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Mai 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE CINQ MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [M] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Romain TRESSERRES LAGRANDEUR, avocat au barreau de PARIS

Mme [V] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Romain TRESSERRES LAGRANDEUR, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire LITAUDON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 14 septembre 2017, la société Osica, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à [M] [C] et [V] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Alléguant l’apparition de moisissures et d’humidité dans deux des chambres composant ce local qui traduirait une méconnaissance de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, [M] [C] et [V] [F] ont, par acte signifié le 2025, fait assigner la société CDC HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en injonction d’exécution des travaux y remédiant, autorisation d’y procéder eux-mêmes, prononcé d’une mesure d’expertise, consignation et réduction du loyer, et indemnisation de leur préjudice.

À l’audience, représentés par leur avocat qui a déposé des conclusions, [M] [C] et [V] [F] ont demandé :

— le rejet des demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL,

— sa condamnation à faire exécuter les travaux de nature à rendre le logement décent conformément à ce qui a été préconisé par l’auteur du rapport d’expertise non judiciaire, à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— subsidiairement, à être autorisés à exécuter eux-mêmes tous travaux de nature à rendre le logement décent, aux frais de la société CDC HABITAT SOCIAL,

— plus subsidiairement, le prononcé d’une mesure d’expertise,

— à être autorisés à consigner les loyers dans l’attente de l’exécution des travaux,

— la réduction du loyer à la somme de 321,85 € rétroactivement à compter du terme du mois d’octobre 2024 et la condamnation de la société CDC HABITAT SOCIAL à leur payer une soulte,

— la condamnation de la société CDC HABITAT social à leur payer la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

— que le droit proportionnel à la charge du créancier soit mis à celle de la société CDC HABITAT SOCIAL,

— sa condamnation aux dépens et à leur payer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, la société CDC HABITAT SOCIAL a sollicité :

— le rejet des demandes de [M] [C] et [V] [F],

— subsidiairement, le constat de ses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise demandée à titre subsidiaire,

— que le loyer hors charges soit réduit de 30 % à compter du terme du mois de novembre 2024,

— le rejet de la demande de consignation du loyer,

— la réduction de l’indemnité sollicitée à une somme n’excédant pas 600 €,

— la réduction à de plus justes proportions de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes en exécution de travaux et autorisation d’exécution de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques du logement décent étant définies par le décret du 30 janvier 2002.

L’article 20-1 de la même loi prévoit que le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Enfin, s’il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties.

Il ressort du rapport d’expertise non judiciaire établi par la société Eurexo le 4 février 2025 que le local loué présente, dans la chambre située à l’angle nord-nord-est, des moisissures dans l’angle du mur à gauche de la porte-fenêtre et en cueillie, depuis cet angle de mur jusqu’au dessus de la porte-fenêtre, des traces noires au sol, et, dans la chambre située à l’angle sud-sud-ouest, des moisissures dans l’angle du mur à droite de la porte-fenêtre et derrière la tête de lit, ainsi qu’au sol.

L’auteur de ce rapport affirme que l’humidité constatée en partie basse des chambres en cause serait en partie liée à une remontée d’humidité par capillarité, en raison de la pluviométrie exceptionnelle observée particulièrement à l’automne 2024, à partir des fondations de ce bâtiment qui serait ancien et qui présenteraient une étanchéité insuffisante. Le juge des contentieux de la protection ne partage absolument pas cet avis, émis sans la moindre investigation technique, le bâtiment collectif dans lequel est situé le local loué apparaissant avoir été édifié dans la seconde moitié des années 1990 et n’étant donc pas ancien, et la survenance d’une pluviométrie exceptionnelle, qui ne constitue pas un phénomène rare, particulièrement durant l’automne, ayant dû conduire, si les remontées capillaires en étaient bien à l’origine, à l’apparition d’humidité au niveau du sol bien avant les faits dénoncés par les demandeurs qui occupent les lieux depuis bientôt neuf années.

L’hypothèse d’une isolation insuffisante génératrice d’un pont thermique en partie haute des deux chambres, au niveau du linteau des portes-fenêtres et du mur contre lequel est plaquée la tête de lit, apparaît en revanche bien moins contestable. Il ressort du même rapport que la ventilation mécanique contrôlée n’est pas défectueuse et que les orifices de ventilation sur les menuiseries des deux chambres ne sont pas obstrués, de sorte que les désordres en cause n’apparaissent pas trouver leur cause dans le mode d’occupation de [M] [C] et [V] [F].

Aucun élément de preuve n’établissant que le niveau de performance du logement ne serait pas au moins égal à la classe F, ces désordres ne peuvent en conséquence s’expliquer que par une aération encore insuffisante, n’assurant pas un flux d’air suffisant depuis les orifices de ventilation des portes-fenêtres jusqu’aux bouches de la ventilation mécanique contrôlée, dont les conduits sont peut-être encrassés.

Les conclusions du rapport d’expertise non judiciaire quant aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres, consistant en un traitement des moisissures et une remise en peinture plus fréquente, ne sont pas contestées par les parties, et la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir d’ores et déjà fait exécuter des travaux de mise en peinture et commandé une prestation de recherche de fuites nécessaire pour déterminer la nature de nouveaux travaux destinés à remédier aux désordres en cause.

Il convient donc de la condamner à exécuter les travaux préconisés dans le rapport d’expertise non-judiciaire, mentionnés au point 4.3 en quatrième page, de lui impartir pour y procéder un délai de six mois qui lui permettra de faire éventuellement effectuer les investigations nécessaires à la mise en œuvre de travaux plus importants, et d’ordonner afin d’assurer l’exécution de cette obligation une astreinte de 30 € par jour de retard dont il y a lieu de se réserver la liquidation. Il est rappelé que [M] [C] et [V] [F] sont dans l’obligation de laisser la société CDC HABITAT SOCIAL ou ses entrepreneurs accéder au local loué afin d’y exécuter ces travaux et investigations, qu’ils peuvent y être contraints par ordonnance rendue sur requête, et qu’il est tenu compte dans le cadre d’une éventuelle demande en liquidation d’astreinte des difficultés qu’elle pourrait avoir rencontrées.

Il y a par voie de conséquence lieu de rejeter la demande de [M] [C] et [V] [F] tendant à ce qu’ils soient autorisés à exécuter eux-mêmes des travaux dont ils ne précisent d’ailleurs pas la nature exacte.

Sur les demandes en réduction et consignation de loyer, paiement de somme à ce titre et indemnitaire

L’article 20-1 susmentionné permet également au juge de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de des travaux de nature à remédier à la non-conformité du local loué aux caractéristiques de décence.

Ces pouvoirs portent sur le seul loyer, non sur les charges récupérables qui, en ce qu’elles consistent en le prix des services rendus aux éléments collectifs du local loué, aux dépenses nécessaires à son entretien courant et aux impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement, ne sont pas affectées par l’exécution imparfaite de l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Les quittances de loyer communiquées démontrent qu’est réclamé un loyer annexe correspondant au jardin donné à bail, lequel est étranger à l’inexécution imparfaite de l’obligation de délivrance.

[M] [C] et [V] [F] ne justifient avoir dénoncé les désordres en cause à la société CDC HABITAT SOCIAL qu’antérieurement à la réunion d’expertise non judiciaire du 31 janvier 2025, à une date qu’il est possible de fixer, compte tenu de la lettre de leur assureur de protection juridique, dans le courant du mois de novembre 2024, aucune autre pièce communiquée par eux n’établissant la date de leur apparition.

L’humidité par renouvellement insuffisant de l’air et les moisissures en cause ont pour conséquence de rendre l’utilisation des deux chambres affectées non pas impossible, mais incommode.

Le taux de 30 % avancé par la société CDC HABITAT SOCIAL correspond à l’ampleur du défaut de délivrance d’un logement conforme aux caractéristiques de décence observé, de sorte qu’il y a lieu de réduire de ce taux le montant du seul loyer, hors loyer annexe et hors charges, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date d’achèvement des travaux qu’il lui est ordonné d’exécuter.

Cette réduction a pour conséquence qu’elle ne peut qu’être condamnée à leur payer la somme globale de 2766,14 €, correspondant à la réduction du terme du mois de novembre 2024 jusqu’à celui du mois de février 2026.

La demande en consignation de loyers doit par voie de conséquence être rejetée.

Cette réduction du montant du loyer sanctionne la méconnaissance de l’obligation de délivrance d’un logement décent mais n’a pas pour objet de réparer le préjudice lié à l’occupation d’un tel logement.

Si [M] [C] et [V] [F] ont indiscutablement subi un préjudice de jouissance consistant en l’incommodité d’occuper un logement dont deux chambres ne comportent pas, au moins durant la nuit, un renouvellement suffisant de l’air, ils ne communiquent aucune pièce permettant d’en apprécier l’ampleur, si bien que la somme de 600 € avancée par la société CDC HABITAT social en assure la réparation intégrale.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société CDC HABITAT SOCIAL doit être condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, la société CDC HABITAT SOCIAL doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à payer à [M] [C] et [V] [F] la somme de 1200 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

L’article L. 111-8 du code des procédures d’exécution ne permettant pas au juge de mettre à la charge du débiteur le droit de recouvrement ou d’encaissement supporté par le créancier, il convient de rejeter la demande afférente.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à faire exécuter, dans le logement loué à [M] [C] et [V] [F], les travaux mentionnés au point 4.3 en quatrième page du rapport d’expertise non judiciaire établi le 4 février 2025 par la société Eurexo, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 30 € par jour de retard ;

SE RÉSERVE la liquidation de cette astreinte ;

RÉDUIT de 30 % le montant du loyer, hors loyer annexe et hors charges récupérables, dû par [M] [C] et [V] [F] à la société CDC HABITAT SOCIAL, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date d’achèvement des travaux mis à sa charge par le présent jugement, et CONDAMNE en conséquence la société CDC HABITAT SOCIAL à payer à ce titre à [M] [C] et [V] [F] la somme globale de 2766,14 €, terme des mois de novembre 2024 à février 2026 inclus ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à payer à [M] [C] et [V] [F] la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT