TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/12184

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYN

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MAZARINE INVEST

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Louis MORVAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

DÉFENDERESSES

SOCIÉTÉ D’EXPERTISE ET DE GESTION DE PROGRAMMES IM MOBILIERS

[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Anna TRIQUI, avocat au barreau D’AIX en PROVENCE, avocat plaidant et Maître Léa LANGOMAZINO, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0524

SCI [Adresse 14]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1959

Décision du 05 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/12184 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYN

S.E.L.A.R.L. [Localité 13] OUEST NOTAIRES

[Adresse 11]

[Localité 10]

Non représentée

******

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 20 Mars 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 8 février 2022, reçu par Maître [F] [M], notaire associé de la société [Localité 13] Ouest Notaires, la SCI [Adresse 14] a consenti à la société MAZARINE INVEST et à la société d’expertise et de gestion de programmes immobiliers (ci-après la SEGI) une promesse unilatérale de vente portant sur un hôtel particulier situé [Adresse 3] à Paris 5ème, moyennant un prix de 4 000 000 euros.

Le délai d’expiration de la promesse était fixé au 31 mai 2022 et les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 400 000 euros, la somme de 120 000 euros devant être versée par les bénéficiaires entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, au plus tard le 18 février 2022.

Seule la société MAZARINE INVEST a versé la somme de 60 000 euros entre les mains du notaire.

Par exploit d’huissier du 3 juin 2022, la SCI [Adresse 14] a fait sommation à la société MAZARINE INVEST et à la SEGI d’avoir à se présenter le 8 juin 2022 en l’étude Paris Ouest Notaires pour signer l’acte authentique de vente.

Le 8 juin 2022, le notaire a dressé un procès-verbal de carence en l’absence des bénéficiaires.

Par courrier du 20 juin 2022, la société MAZARINE INVEST s’est prévalue de la caducité de la promesse mais a indiqué qu’elle demeurait disposée à acquérir le bien après «établissement de divers diagnostics».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2022, la SCI [Adresse 14] a mis en demeure les bénéficiaires de lui verser le montant total de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 19 juillet 2022, la SEGI a indiqué qu’elle n’entendait pas signer l’acte de vente au prix fixé dans la promesse compte tenu de la conjoncture économique difficile.

Par ordonnance du 31 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a condamné la société MAZARINE INVEST et la société SEGI à payer à la SCI [Adresse 15] une provision d’un montant de 340 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 8 février 2022 et ordonné au notaire de libérer la somme séquestrée entre ses mains de 60 000 euros au profit de la SCI [Adresse 15].

Par exploits de commissaire de justice en date des 11 et 25 septembre 2023, la société MAZARINE INVEST a fait assigner la SCI [Adresse 14], la SEGI et la société [Localité 13] Ouest Notaires, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles et principales de voir prononcer la nullité de la promesse de vente du 8 février 2022, condamner la SCI [Adresse 15] à lui restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par arrêt du 26 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du 31 janvier 2023 et a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Adresse 15] au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 août 2024, la société MAZARINE INVEST demande au tribunal de :

— Juger Mazarine Invest recevable en ses demandes, fins et conclusions, l’y déclarer bien fondée

A titre principal :

— Constater la nullité de la promesse de vente conclue entre la SCI [Adresse 14] d’une part, et Mazarine Invest et SEGI d’autre part, le 8 février 2022, sur l’immeuble sis [Adresse 7], pour vices du consentement de Mazarine Invest,

— Condamner la SCI [Adresse 14] à restituer à Mazarine Invest la somme de 60.000 euros versée à titre de dépôt de garantie dans le cadre de la signature de cette promesse et actuellement séquestrée entre les mains de la SELARL Paris Ouest Notaires

— En conséquence, ordonner à la SELARL [Localité 13] Ouest Notaires de remettre cette somme à la société Mazarine Invest,

— Dire que le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dû, et débouter la SCI [Adresse 14] de sa demande de

condamnation de Mazarine Invest et SEGI au paiement de la somme de 340.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

A titre subsidiaire :

— Dire que l’absence de réitération de la promesse de vente ne peut être imputée à Mazarine Invest,

— Dire que le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dû, et débouter la SCI [Adresse 14] de sa demande de condamnation de Mazarine Invest et SEGI au paiement de la somme de 340.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

A titre plus subsidiaire :

— Limiter à 60.000 euros le montant de la provision sollicitée par la SCI [Adresse 14], et dire que seule SEGI sera condamnée au paiement de cette provision, Mazarine Invest ne pouvant être tenue in solidum,

En tout état de cause :

— Condamner la SCI [Adresse 14] à payer à Mazarine Invest la somme de 19.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner la SCI [Adresse 14] à payer à Mazarine Invest la somme de 10.755 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans la conduite des négociations,

— Débouter la SCI [Adresse 14] de ses demandes de condamnation de Mazarine Invest au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— Condamner la SCI [Adresse 14] à verser à Mazarine Invest la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI [Adresse 14] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, la société SEGI demande au tribunal de :

— JUGER la SAS SEGI recevable en ses demandes, fins et conclusions, l’y déclarer bien fondée,

A TITRE PRINCIPAL,

— DIRE ET JUGER nulle la promesse de vente conclue entre la SCI [Adresse 14] d’une part, et la SAS SEGI et MAZARINE INVEST d’autre part, le 8 février 2022, sur l’immeuble sis [Adresse 4], pour défaut d’enregistrement et vices du consentement de la SAS SEGI,

— DIRE ET JUGER que le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dû,

— DEBOUTER la SCI [Adresse 14] de sa demande de condamnation de la SAS SEGI et MAZARINE INVEST au paiement de la somme de 340.000 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DIRE que l’absence de réitération de la promesse ne peut être imputée à la SAS SEGI,

— DIRE ET JUGER que le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dû,

— DEBOUTER la SCI [Adresse 14] de sa demande de condamnation de la SAS SEGI et MAZARINE INVEST au paiement de la somme de 340.000 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,

— DIRE ET JUGER que la clause d’indemnité d’immobilisation est requalifiée en clause de dédit d’une promesse synallagmatique,

— DIRE ET JUGER que la SAS SEGI a renoncé, en vertu de la clause de dédit, à conclure la vente avec la SCI [Adresse 14],

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE,

— DIRE ET JUGER que le montant de l’indemnité d’immobilisation doit être ramener à de plus justes proportions,

— LE LIMITER à la somme de 60.000 €.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 14] à payer à la SAS SEGI la somme de 30.000 € pour abus du droit d’agir en justice,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 14] à payer à la SAS SEGI la somme de 10.000 € pour mauvaise foi dans les négociations,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 14] à verser à la SAS SEGI la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la SCI [Adresse 15] demande au tribunal de :

— Débouter la société MAZARINE INVEST et la SOCIÉTÉ D’EXPERTISE ET DE GESTION DE PROGRAMMES IMMOBILIERS de toutes leurs demandes et prétentions;

— Ordonner à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [Localité 13] OUEST NOTAIRES de remettre la somme de soixante mille euros (60 000 euros) séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation afférente à la promesse unilatérale de vente du 8 février 2022 à la société civile immobilière [Adresse 14] ;

— Condamner solidairement la société par actions simplifiée SOCIETE D’EXPERTISE ET DE GESTION DE PROGRAMMES IMMOBILIERS et la société par actions simplifiée MAZARINE INVEST à payer à la société civile immobilière [Adresse 14] la somme de trois cent quarante mille euros (340 000 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022;

— Condamner in solidum les sociétés MAZARINE INVEST et SOCIÉTÉ D’EXPERTISE ET DE GESTION DE PROGRAMMES IMMOBILIERS à verser à la SCI [Adresse 14] la somme la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

— Condamner in solidum les sociétés MAZARINE INVEST et SOCIÉTÉ D’EXPERTISE ET DE GESTION DE PROGRAMMES IMMOBILIERS aux dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La société [Localité 13] Ouest Notaires n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur la nullité de la promesse de vente

La société MAZARINE INVEST soutient en premier lieu que la promesse de vente du 8 février 2022 est nulle sur le fondement de l’article 1137 du code civil, en raison du dol de la SCI [Adresse 14] qui lui a dissimulé des vices cachés affectant l’immeuble et demande la restitution de la somme de 60 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir plus précisément que :

— les caractéristiques essentielles de l’immeuble se sont révélées différentes de celles mentionnées à la promesse,

— plusieurs visites techniques postérieures à la signature de la promesse, notamment la visite du 17 février 2022, organisées avec les entreprises mandatées par elle, ont permis de révéler des vices, ainsi que cela ressort des courriels adressés par l’assistant à maîtrise d’ouvrage, le cabinet [W],

— un audit structurel a révélé la nécessité d’une réfection complète de la couverture en raison d’infiltrations et la nécessité d’une reprise structurelle des planchers, confortant le rapport de l’AMO, alors que la promesse ne mentionnait aucune instabilité du gros-œuvre,

— la probable présence d’amiante, non identifiée dans le diagnostic joint à la promesse, a également été révélée,

— d’autres suspicions de plomb notamment auraient nécessité des sondages destructifs, ne pouvant être réalisés avant l’acquisition,

— elle ne pouvait déceler ces vices, étant profane en matière de construction, à l’inverse de la venderesse dont les actionnaires sont des marchands de biens chevronnés,

— lors de sa visite du 15 décembre 2021, elle n’était pas accompagnée d’un conseil technique et ce n’est que le 17 février 2022, que le cabinet [W], AMO, a organisé une visite avec les constructeurs pour diagnostiquer l’état de la structure, de la couverture et la présence de plomb et d’amiante,

— c’est de mauvaise foi que la SCI [Adresse 15] soutient que le Cabinet [W] l’a alertée sur les vices dès le 15 décembre 2021, cette erreur de date de l’assistant à maîtrise d’ouvrage dans son courriel du 18 octobre 2022, ayant été corrigée par celui-ci,

— les allégations de la promettante selon lesquelles elle aurait visité les lieux à plusieurs reprises avec des architectes avant la signature de la promesse sont fausses : seuls deux architectes d’intérieurs ayant participé à la visite du 15 décembre 2021 (et non du 16 décembre) ; M. [D] de la société SEGI n’a jamais visité le bien et un architecte a bien visité le bien le 12 janvier 2022 mais il était chargé d’une simple étude capacitaire ; aucune autre visite postérieure n’a eu lieu en sa présence

— l’attitude de la venderesse suggère qu’elle avait connaissance des vices et a tenté de les cacher,

— elle l’a empêchée d’accéder à l’immeuble pour organiser de nouvelles visites avec ses conseils techniques pour évaluer plus précisément l’ampleur des vices et malgré l’indication selon laquelle les visites étaient de nouveau possible le 7 mars, elle n’a jamais pu organiser les visites complémentaires souhaitées,

— le prix finalement payé par l’acquéreur du bien correspond à son état compte tenu des vices découverts, ce qui démontre que la venderesse en avait connaissance ab initio mais a fourni des diagnostics qui en faisaient abstraction,

— cette dissimulation a été déterminante de son consentement à la promesse dès lors que, vu l’ampleur des travaux réparatoires nécessaires, elle aurait exigé la stipulation d’une condition suspensive ou négocié le prix.

Subsidiairement, elle demande l’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur sur les qualités essentielles de l’immeuble en application de l’article 1132 du code civil, la promesse stipulant que « ne doit apparaître aucun vice susceptible de grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner » les vices découverts rendant l’immeuble impropres à sa destination et la venderesse, professionnelle, ne pouvant se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

En second lieu, la société MAZARINE INVEST soutient que la promesse de vente est nulle pour n’avoir pas mentionné le nantissement des parts de la SCI [Adresse 15]. Elle fait valoir que :

— dans la promesse la SCI [Adresse 15] a déclaré et garanti que la signature du contrat ne contrevenait à aucun contrat ou engagement souscrit par elle, et qu’elle n’a conféré à personne d’autre que le bénéficiaire un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente,

— or, par acte du 31 juillet 2020, M. [S] [X], détenteur de 50% des parts de la société a concédé un nantissement sur ses parts en garantie d’un prêt et s’était engagé à ne pas affecter de manière significativement défavorable la valeurs desdites parts,

— la vente du bien propriété de la SCI [Adresse 15] violait donc cet engagement en la privant de son principal actif,

— les dirigeants de la SCI [Adresse 15] n’étaient donc pas autorisés à signer la promesse, ce défaut de pouvoir entraînant la nullité de la promesse en application de l’article 1147 du code civil,

— la banque bénéficiaire du nantissement aurait pu en cas de défaut de remboursement du prêt devenir propriétaire des parts, ce qui aurait constitué une éviction en violation de l’engagement de n’avoir consenti aucun droit à des tiers susceptibles d’empêcher la vente.

La SEGI demande également au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente du 8 février 2022, à titre principal en raison de l’absence d’enregistrement de celle-ci, sur le fondement de l’article 1589-2 du code civil.

Elle soutient ensuite que la promesse est nulle, sur le fondement des articles 1124 et 1178 du code civil, pour « manquement à son obligation de faire dans la phase précontractuelle», en raison de la méconnaissance par la promettante de ses obligations dès lors qu’elle n’a pas laissé la société MAZARINE INVEST accéder au bien jusqu’au 7 mars 2023, ce qui a de fait réduit le délai d’option à deux mois, au lieu de trois, étant précisé que durant ce délai elle a continué de négocier en parallèle avec un autre acquéreur.

Enfin, elle invoque au soutien de sa demande de nullité, la réticence dolosive de la SCI [Adresse 14] qui leur a dissimulé des vices de l’immeuble, affectant la toiture et résultant de la présence de plomb et d’amiante, le rendant impropre à son usage d’habitation, lesquels ont été révélés par l’assistant à maîtrise d’ouvrage mandaté, après la promesse de vente, par la société MAZARINE INVEST. Elle reprend sur ce point, les moyens développés par la société MAZARINE INVEST.

Subsidiairement, elle invoque son erreur sur les qualités essentielles du bien.

La SCI [Adresse 14] oppose tout d’abord, sur le fondement de l’article 1598-2 du code civil, que l’exigence d’enregistrement ne s’applique pas aux actes authentiques.

Elle soutient ensuite que :

— les vices allégués ont été révélés à la société MAZARINE INVEST avant la signature de la promesse de vente, lors d’une visite réalisée en présent de l’assistant à maîtrise d’ouvrage mandaté par elle, le 15 décembre 2021, de sorte que la bénéficiaire, professionnel de l’immobilier, s’est engagée en pleine connaissance de l’état du bien,

— le rapport de visite de la société Tramblay Couverture, non daté, produit tardivement par la société MAZARINE INVEST et qui évoque une visite du 17 février 2022 est dépourvu de force probante dès lors qu’il est en contradiction avec le courrier de la bénéficiaire en réponse à la mise en demeure du 14 mars 2022,

— ce rapport n’est pas contradictoire et ne saurait, par les quelques photographies et affirmations qu’il contient, constituer la preuve d’un vice laquelle incombe à la société MAZARINE INVEST,

— il appartenait aux bénéficiaires, professionnelles de l’immobilier de prendre tout conseil technique sur les travaux qu’elles envisageaient avant de signer la promesse de vente,

— plusieurs visites ont eu lieu, en présence d’architectes et de professionnels, avant la signature de la promesse : le 8 décembre 2021, le 16 décembre 2021 en présence de deux architectes, le 12 janvier 2022 en présence d’un architecte et une dernière visite en présence d’un entrepreneur,

— le 28 mars 2022, dans leurs échanges postérieurement à la découverte des prétendus vices, la société MAZARINE INVEST n’a nullement invoqué les désordres affectant l’immeuble mais la nécessité de trouver un autre coacquéreur pouvant se substituer à la SEGI,

— enfin, la promesse de vente stipule que les bénéficiaires prendront le bien dans l’état où il se trouve sans recours contre le promettant pour les vices cachés.

Sur ce,

Sur le dol et l’erreur

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que l’erreur et le dol vicient le consentement et sont une cause de nullité relative du contrat, lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1133 dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Enfin, l’article 1137 énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il incombe aux sociétés MAZARINE INVEST et SEGI qui invoquent la nullité de la promesse de vente du 8 février 2022 en raison du dol de la promettante ou de leur erreur sur les qualités essentielles du bien vendu, de rapporter la preuve, d’une part, de l’existence de vices de ce bien, affectant ses qualités essentielles déterminantes de leur consentement et d’autre part, de leur ignorance de ces vices.

Elles soutiennent tout d’abord avoir découvert, après la signature de la promesse, qu’une réfection complète de la couverture était nécessaire en raison d’infiltrations, de même que la reprise structurelle des planchers.

Dans son courriel du 18 octobre 2022, l’assistant à maîtrise d’ouvrage, le cabinet [W], écrit en effet s’agissant des « travaux à prévoir » :

— « Maçonnerie/gros œuvre (reprise structurelle des planchers),

— (…)

— Charpente/couverture : la couverture semble à refaire en totalité :

traces de fuite ayant vraisemblablement endommagé la charpente,

isolation thermique et acoustique en sarking de la charpente,

isolation thermique et acoustique des façades sur rue et sur cour (isolation intérieure) »

Par courriel du 3 mai 2023, le Cabinet [W] a confirmé que ces constats faisaient suite à une visite du 17 février 2022, donc postérieurement à la signature de la promesse, et non du 15 décembre 2021, comme indiqué par erreur dans le courriel du 18 octobre 2022.

Néanmoins, s’agissant de la nécessité de procéder à la reprise structurelle des planchers, ces seules affirmations de l’AMO dans un courriel, qui ne sont étayées par aucun autre élément technique, sont insuffisantes à démontrer l’existence d’un vice.

S’agissant de la nécessité de refaire la couverture en totalité, le courriel de l’AMO s’appuie sur un rapport de la société Tramblay Couverture, non daté mais qui précise qu’il a été réalisé après la visite du 17 février 2022 en vue de « réaliser un audit de la toiture ». Ce rapport conclut à la nécessité d’une réfection totale de la couverture, en raison de la vétusté de la toiture, les photographies prises montrant « des fuites, des réparations et des zones endommagées ». Il recommande « fortement d’effectuer ces travaux » pour « éviter de nouveaux dommages », améliorer l’apparence de l’immeuble et augmenter sa valeur et garantir la durabilité et la sécurité de la couverture.

Même s’il conclut à la nécessité de procéder à la réfection totale de la couverture, ce seul rapport, non daté, non signé et surtout très peu étayé techniquement et qui comprend essentiellement des photographies, n’est corroboré par aucune autre pièce – le courriel du 18 octobre 2022 étant une simple reprise de ce rapport – ni aucune expertise et a été établi de façon non contradictoire. Il est donc insuffisant à démontrer à lui seul l’existence d’un vice affectant la toiture de l’immeuble d’une importance telle qu’il était déterminant du consentement des bénéficiaires de la promesse.

La société MAZARINE INVEST et la SEGI soutiennent ensuite avoir découvert après la signature de la promesse, la probable présence d’amiante à des emplacements non identifiés dans le diagnostic joint à la promesse, de même que la suspicion de présence de plomb dans les différentes couches de peinture.

Le Cabinet [W] écrit en effet dans son courriel du 18 octobre 2022 au titre des travaux à prévoir : « Désamiantage/déplombage : diagnostic AVANT travaux à réaliser : des éléments pourraient ne pas avoir été pris en compte lors des diagnostics vente :

— plomb dans les différentes couches de peinture,

— amiante dans les différentes colles de carrelages/faïences, sols, souples, gaines,

— amiante par rapport à l’isolation au niveau de la charpente ;

Seul un diagnostic AVANT travaux (DTA) permettrait de vérifier la présente d’amiante et de plomb ».

Toutefois, ces propos sont rédigés au conditionnel et la présence de plomb et d’amiante dans ces emplacements, selon ce courriel, n’est donc qu’hypothétique.

Surtout, il ressort de la promesse de vente du 8 février 2022 qu’un constat de risque d’exposition au plomb a été effectué par le Cabinet Chorus le 15 octobre 2021, lequel était annexé à l’acte et concluait, après le contrôle de 241 unités de diagnostics :

— à la présence d’au moins une unité contenant du plomb au-dessus du seuil règlementaire, dans des revêtements non dégradés ou non visibles ou en état d’usage (classes 1 et 2), devant être bien entretenus par le propriétaire pour éviter leur dégradation future,

— à la présence d’au moins une unité contenant du plomb au-dessus du seuil règlementaire, dans des revêtements dégradés (classe 3), nécessitant des travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb et l’information des occupants de l’immeuble.

Les bénéficiaires ont donc été parfaitement informées de la présence de plomb dans les revêtements à au moins deux emplacements, le courriel de l’AMO du 18 octobre 2022 n’étant pas plus précis s’agissant de la présence de plomb.

S’agissant de la présence d’amiante, le certificat également établi le 15 octobre 2021 par la même société, annexé à la promesse, dont les conclusions sont reprises dans l’acte et dont les bénéficiaires avaient connaissance, avait déjà révélé la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante et préconisait des investigations complémentaires et la visite de l’ensemble des locaux. Plus précisément il faisait état de présence d’amiante dans des conduits en fibrociment dans le jardin, le local technique du 4ème étage et la cave n°2 de l’immeuble.

Dès lors, les bénéficiaires ne pouvaient ignorer la présence d’amiante dans le bien objet de la promesse et compte tenu des préconisations du diagnostiqueur, le risque d’une présence plus importante, à d’autres emplacements et dans d’autres matériaux. Le courriel de l’AMO postérieur à la promesse ne renseigne d’ailleurs pas davantage sur l’ampleur précise de la présence d’amiante dans le bien.

Dès lors, les sociétés MAZARINE INVEST et SEGI ne démontrent pas avoir commis une quelconque erreur sur les qualités essentielles du bien, dès lors qu’elles étaient informées de la présence d’amiante et de plomb et dès lors qu’il n’est pas démontré que la reprise des planchers et la réfection totale de la couverture soient nécessaires et pour les mêmes motifs, elles échouent à démontrer une quelconque réticence dolosive de la SCI [Adresse 14].

Le moyen de nullité tiré des vices du consentement des bénéficiaires doit donc être rejeté.

Sur l’absence d’enregistrement de la promesse

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

Ces dispositions qui exigent l’enregistrement de la promesse de vente dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ne sont applicables qu’aux promesses constatées par acte sous seing privé. En l’espèce, la promesse de vente du 8 février 2022 ayant été constatée par acte authentique, il n’était pas nécessaire pour sa validité, qu’elle soit enregistrée.

Ce moyen de nullité ne saurait dès lors davantage prospérer.

Sur le manquement à l’obligation de faire dans la phase précontractuelle

La SEGI reproche à la promettante un « manquement à son obligation de faire dans la phase précontractuelle », en ce qu’elle n’a pas laissé la société MAZARINE INVEST accéder au bien jusqu’au 7 mars 2023, ce qui a de fait réduit le délai d’option.

Elle lui reproche donc en fait un manquement contractuel à son obligation de laisser accéder au bien et d’avoir par ailleurs mené des négociations parallèles avec un autre candidat acquéreur.

Mais en tout état de cause, sans même qu’il ne soit besoin d’examiner si la SCI [Adresse 14] a manqué à ses éventuelles obligations, les manquements reprochés ne constituent pas des causes de nullité de la promesse unilatérale de vente.

Il convient donc de rejeter ce moyen comme n’étant pas un moyen de nullité.

Sur le nantissement des parts sociales de la SCI [Adresse 14]

Aux termes de la promesse de vente, la SCI [Adresse 14] a déclaré, au titre de la garantie d’éviction, qu’elle n’a conféré à personne d’autre que les bénéficiaires un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente et que la promesse ne contrevient à aucun contrat auquel elle est partie ou à un engagement souscrit par elle, pouvant faire obstacle à la bonne exécution de son engagement aux termes de la promesse.

De telles déclarations, si elles étaient mensongères, pourraient en effet constituer une cause de nullité pour erreur ou pour dol dès lors qu’elles portent sur des éléments susceptibles d’être déterminants du consentement des bénéficiaires de la promesse. Toutefois, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la promettante n’a en effet conféré aucun droit à un tiers sur le bien objet de la promesse, le nantissement consenti le 31 juillet 2020 par M. [S] [X], associé de la SCI [Adresse 14] ne portant pas sur le bien mais sur ses parts sociales.

Par ailleurs, la société MAZARINE INVEST se prévaut d’une violation de l’article 2.4 de l’acte de nantissement en date du 31 juillet 2020, aux termes duquel, le constituant s’engage au profit des bénéficiaires du nantissement à ne prendre aucune mesure de nature à affecter défavorablement et significativement le nantissement ou à altérer significativement les droits des bénéficiaires au titre du contrat, sans l’accord préalable et écrit de ces derniers. Elle en déduit que la société Silvergrey, qui vient aux droits de M. [S] [X], ne pouvait autoriser la vente du bien de la SCI [Adresse 14], de sorte que la promesse de vente a été irrégulièrement signée par les représentants de la SCI.

Toutefois, à supposer même que la société Silvergrey ait violé l’article 2.4 de l’acte de nantissement, ce que la société MAZARINE INVEST ne prouve pas en l’état, à défaut d’établir que la vente du bien appauvrisse significativement la SCI [Adresse 15] ou que l’accord préalable des bénéficiaires du nantissement n’a pas été recueilli, il n’est pas démontré qu’une telle violation constitutive d’un manquement du constituant à une obligation contractuelle, serait susceptible d’entrainer la nullité de la délibération du 28 janvier 2022 autorisant la vente du bien.

Dès lors en l’absence de démonstration de l’existence d’une quelconque cause de nullité de la promesse de vente du 8 février 2022, les demandes des sociétés MAZARINE INVEST et SEGI d’annulation de cet acte seront rejetées.

Sur l’indemnité d’immobilisation

A titre subsidiaire, la société MAZARINE INVEST demande la restitution de la somme de 60 000 euros versée par elle au titre de l’indemnité d’immobilisation au motif que l’absence de levée d’option ne lui est pas imputable mais résulte de circonstances imputables à la venderesse et était légitime, au regard de la découverte de vices susceptibles de constituer des vices cachés justifiant la résolution de la vente, ou à tout le moins la réduction du prix. Elle conclut au rejet de la demande de la SCI [Adresse 14] tendant à sa condamnation à lui payer le montant total de l’indemnité d’immobilisation.

Elle fait valoir que :

— les vices affectant la toiture et la présence probable d’amiante à des emplacements non identifiés dans le diagnostic joint à la promesse constituent des vices cachés, rendant l’immeuble impropre à son usage d’habitation ou en diminuant l’usage de sorte qu’ils justifiaient la réduction du prix,

— ces vices se sont révélés postérieurement à la promesse,

— le refus de signer l’acte de vente est légitime compte tenu de ces vices mais également compte tenu de l’importance des travaux pour remettre l’immeuble aux normes,

— la réalité des vices a d’ailleurs conduit la venderesse à baisser le prix de vente par la suite.

Elle ajoute que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par elle dès lors que la venderesse a oralement consenti à une baisse du prix à 3 800 000 euros, ce qui constitue une « novation qui rend caduque la promesse » sur laquelle la venderesse ne peut se fonder pour réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, à titre subsidiaire, elle demande dans le dispositif de ses conclusions au tribunal de « limiter à 60 000 le montant de la provision sollicitée par la SCI [Adresse 14] et de dire que seule la SEGI sera condamnée au paiement de cette provision ».

Dans ses conclusions, elle demande tout d’abord la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 120 000 euros, au motif que le montant stipulé à la promesse n’a pas été accepté par elle. Il ne correspond pas au montant maximum qu’elle a proposé dans son offre, ce qui démontre qu’il n’y a pas eu d’accord entre les parties pour fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à 400 000 euros, la promesse prévoyant une indemnité d’immobilisation non conforme à l’offre étant donc irrégulière. Le fait qu’elle ait signé la promesse de vente n’emporte pas son consentement à cette stipulation contraire à son offre, dès lors que seule la promettante s’engage par cet acte unilatéral. Par ailleurs, elle n’a pas pu se faire un avis éclairé sur la promesse de vente dès lors qu’elle en a reçu le projet quelques heures seulement avant le rendez-vous de signature, le fait qu’elle ait été assistée de son notaire n’excluant pas l’erreur puisqu’aucun conseil ne lui a été donné en la matière.

Ensuite, elle demande la requalification de la clause stipulant l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et la réduction de son montant qu’elle qualifie d’excessif sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil. Elle fait valoir que la clause, par son montant prohibitif et compte tenu de la durée très courte de trois mois de la promesse, avait pour effet de la contraindre à acquérir le bien, de sorte que la promesse s’analyse en réalité en une promesse synallagmatique.

Elle ajoute que l’absence de réalisation de la promesse n’a causé aucun préjudice à la promettante qui a vendu le bien le 25 octobre 2022 de sorte que l’immeuble n’a subi aucune immobilisation du fait de l’absence de réalisation de la promesse, la SCI [Adresse 15] cherchant en réalité à obtenir un complément de prix.

La SCI [Adresse 14] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de condamner solidairement les bénéficiaires à lui verser le solde du montant de l’indemnité d’immobilisation et d’ordonner au notaire de libérer à son profit la somme de 60 000 euros déjà versée entre ses mains par la société MAZARINE INVEST.

Elle soutient que le contrat du 8 février 2022 constitue bien une promesse unilatérale de vente et non une promesse synallagmatique de vente, l’indemnité d’immobilisation fixée à 10% du prix de vente étant très habituelle, surtout dans une promesse de vente conclue au bénéfice de deux professionnelles de l’immobilier, qui plus est assistées d’un notaire et ayant été librement convenue entre les parties, l’indemnité d’immobilisation à 3% proposée dans l’offre ayant été refusée par elle. Elle ajoute que l’acte ne prévoyait aucune obligation pour les bénéficiaires d’acquérir le bien et que l’indemnité d’immobilisation ne sanctionnait pas le manquement à une obligation d’acquérir inexistante.

Elle en déduit que cette indemnité d’immobilisation, destinée à compenser le préjudice subi par elle du fait de l’immobilisation du bien, n’est pas révisable par le juge.

Elle conteste enfin avoir donné son accord pour la réduction du prix de vente.

La SEGI conclut quant à elle au rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par la SCI [Adresse 14] et soutient que l’absence de levée d’option ne résulte pas de son fait mais tout d’abord de la situation économique conjoncturelle résultant de l’épidémie de Covid 19 puis de la guerre en Ukraine, et de sa situation financière délicate en raison d’une sortie de fonds significative dans un autre dossier contentieux et d’une perte importance de son chiffre d’affaire résultant d’une procédure en annulation à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme dans une autre opération immobilière.

Puis, comme la société MAZARINE INVEST, elle se prévaut de la découverte des vices cachés après la signature de la promesse et de l’absence d’accord sur le prix, l’indemnité d’immobilisation n’étant pas due selon elle, dès lors que les parties avaient convenu de modifier le prix de vente, une novation étant intervenue, rendant la promesse caduque.

Enfin, à titre subsidiaire, elle demande au tribunal de requalifier la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en clause de « dédit » et la promesse en promesse synallagmatique de vente et se fonde à cette fin sur les mêmes moyens que la société MAZARINE INVEST, ajoutant que pour apprécier l’importance de l’indemnité d’immobilisation susceptible de priver les bénéficiaires de leur liberté d’acquérir ou non le bien, il convient de prendre en considération leur situation financière et qu’en l’espèce, la concernant, le montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat constituait un facteur de risque réel de la stabilité de l’entreprise. Elle en déduit qu’elle pouvait renoncer à acquérir le bien, en abandonnant les sommes versées, en cas de versement de celles-ci.

Enfin, elle demande comme la société MAZARINE INVEST de qualifier la clause d’indemnité d’immobilisation de clause pénale et d’en ordonner la réduction à 60 000 euros sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, au regard de la durée de validité de la promesse, encore réduit en raison de l’interdiction d’accès au bien par la promettante.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente du 8 février 2022 prévoit la fixation d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 400 000 euros, sur laquelle les bénéficiaires s’engageaient à verser la somme de 120 000 euros.

Il est constant que seule la société MAZARINE INVEST a versé la somme de 60 000 euros entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, Maître [F] [M].

L’acte précise que la somme séquestrée sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions prévues à l’acte, toutes les conditions suspensives étant réalisées.

Par ailleurs, il prévoit pour le surplus de l’indemnité d’immobilisation, que les bénéficiaires s’engagent à le verser à la promettante dans les huit jours de l’expiration de la promesse, pour le cas où elles ne signeraient pas la vente de leur seul fait, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il est indifférent que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente ne corresponde pas à l’indemnité d’immobilisation proposée dans son offre par la société MAZARINE INVEST, dès lors qu’elle a librement signé la promesse de vente du 8 février 2022 et qu’un accord des parties est donc intervenu sur l’ensemble des stipulations de l’acte qui, en conséquence, leur tiennent lieu de loi à toutes. Si seul le promettant s’engage à vendre le bien, toutes les parties sont en effet obligées par les clauses de l’acte de promesse de vente et notamment la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, contrairement à ce qu’affirme la société MAZARINE INVEST.

Il n’est par ailleurs pas démontré par les bénéficiaires que les parties ont convenu d’une baisse du prix de vente susceptible d’entrainer une éventuelle novation de la promesse et une éventuelle renonciation à l’indemnité d’immobilisation, les échanges produits démontrant uniquement que les parties ont poursuivi des échanges après la signature de l’acte et que les bénéficiaires ont tenté d’obtenir une baisse du prix.

Dès lors, il convient de faire application des clauses de la promesse de vente du 8 février 2022.

Il est constant que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas levé l’option ni signé l’acte de vente.

Or, ni la société MAZARINE INVEST ni la SEGI n’invoquent la défaillance d’une condition suspensive et il résulte des motifs développés ci-avant en réponse à la demande d’annulation de la promesse de vente que les bénéficiaires étaient informées de la présence de plomb et d’amiante et ne démontrent pas l’existence d’un vice affectant la toiture et les planchers, de nature à rendre le bien impropre à sa destination, de sorte qu’elles n’établissent pas l’existence de vices cachés susceptibles de fonder une action en résolution de la vente et partant, de rendre « légitime » le défaut de levée d’option.

Dès lors, la société MAZARINE INVEST et la SEGI sont solidairement redevables de la totalité de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 60 000 euros versée par la société MAZARINE INVEST entre les mains du notaire devant être libérée au profit de la SCI [Adresse 14].

En application de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, la SEGI ne saurait se prévaloir d’une quelconque force majeure, tout d’abord parce qu’il ne lui est reproché aucun manquement à une obligation dès lors que le bénéficiaire d’une promesse n’a pas l’obligation de lever l’option, et ensuite parce qu’en tout état de cause, elle ne démontre pas qu’elle a été empêchée d’exécuter son obligation de payer l’indemnité d’immobilisation par un événement imprévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités. A cet égard, elle n’indique pas en quoi la situation économique résultant de l’épidémie de Covid 19 ou de la guerre en Ukraine l’ont spécialement affectée ni en quoi la perte de son chiffre d’affaires ne pouvait être prévu alors qu’il résulte, d’après elle, d’autres opérations immobilières et donc des risques prévisibles de son activité.

Enfin, la clause fixant le montant de l’indemnité d’immobilisation ne saurait être qualifiée de clause de dédit ou de clause pénale, ni la promesse unilatérale de vente du 8 février 2022, requalifiée en promesse synallagmatique de vente.

Aucune obligation d’acquérir le bien n’est en effet imposée aux bénéficiaires de la promesse, le promettant lui conférant uniquement la « faculté d’acquérir si bon lui semble ». Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’immobilisation fixée à 10% du prix de vente tout comme la durée de validité de la promesse sont habituelles dans ce type de contrat et ne sont pas de nature à priver les bénéficiaires de leur liberté d’acquérir.

Enfin, l’indemnité d’immobilisation stipulée ne sanctionne pas l’exercice d’une faculté de dédit, en l’absence d’engagement des bénéficiaires, et n’a pas non plus pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation mais uniquement d’indemniser forfaitairement l’immobilisation du bien pendant la promesse et donc l’exclusivité accordée aux bénéficiaires.

Dès lors, à défaut de constituer une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité d’immobilisation n’est pas susceptible de réduction par le juge.

En conséquence, la société MAZARINE INVEST et la SEGI seront solidairement condamnées à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 400 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2022 sur la somme de 340 000 euros, le tribunal ne pouvant statuer au-delà de ce qui est demandé par la SCI [Adresse 14].

La société MAZARINE INVEST sera autorisée à se libérer partiellement de son obligation par la libération par le notaire de la somme de de 60 000 euros séquestrée entre ses mains.

La demande de la société MAZARINE INVEST de restitution de cette somme de 60 000 euros sera en revanche rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La société MAZARINE INVEST demande la condamnation de la SCI [Adresse 15] à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et « 1382 » du code civil :

—  19 000 euros pour procédure abusive,

—  10 755 euros « pour mauvaise foi dans la conduite des négociations ».

Elle fait valoir que d’une part que :

— l’immeuble n’a subi aucune immobilisation,

— la SCI [Adresse 15] chercher à obtenir une compensation avec la baisse du prix de vente,

— son action en référé pour obtenir une provision de 340 000 euros vise à lui nuire et détourne les dispositions contractuelles,

— l’intention de nuire se déduit également des autres procédures introduites par la SCI [Adresse 14] à son encontre devant le tribunal de commerce dont elle s’est finalement désistée et pour laquelle elle a elle-même dû exposer 9 000 euros de frais d’avocat,

— les « peines endurées et le temps passé à gérer la procédure » peuvent être évalués à 10 000 euros,

Et d’autre part que :

— la SCI [Adresse 14] s’était déjà engagée dans des négociations avec un autre acquéreur auquel elle a vendu l’immeuble, un mois après l’avoir assignée en référé,

— l’accord avec cet acquéreur est nécessairement intervenu alors que les négociations étaient toujours en cours entre elle et la promettante ce qui constitue la preuve de la mauvaise foi de cette dernière qui savait ces négociations vouées à l’échec,

— ce comportement l’a amenée à exposer en pure perte des frais de géomètre et d’étude de faisabilité réalisée par un architecte, pour un total de 10 755 euros.

La SEGI demande la condamnation de la SCI [Adresse 15] à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  30 000 euros pour procédure abusive,

—  10 000 euros « pour mauvaise foi dans les négociations ».

Elle fait valoir sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile que :

— la SCI [Adresse 14] a agi à son encontre devant le tribunal de commerce en ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, animée par une intention de lui nuire et dans le but évident de faire pression sur elle pour la forcer à payer une dette litigieuse,

— elle a par ailleurs manœuvré de mauvaise foi dans les négociations.

La SCI [Adresse 14] oppose à ces demandes de dommages et intérêts que les bénéficiaires sont redevables de l’indemnité d’immobilisation.

Sur ce,

Le tribunal ayant fait droit à la demande de la SCI [Adresse 14] au titre de l’indemnité d’immobilisation, il ne saurait lui être reproché d’avoir abusivement exercé son droit d’ester en justice.

Les demandes de dommages et intérêts de la société MAZARINE INVEST et de la SEGI fondées sur la « procédure abusive » seront donc rejetées.

Par ailleurs, la promesse de vente consentie au bénéfice de la société MAZARINE INVEST et de la SEGI expirait le 31 mai 2022.

Les bénéficiaires se prévalent d’un préjudice résultant selon elles de la mauvaise foi de la promettante dans les négociations entre elles, nécessairement postérieures à la promesse, alors que la promettante négociait parallèlement avec un autre acquéreur.

Mais les frais de géomètre d’un montant de 8 943 euros et d’architecte d’un montant de 1 812 euros, constitutifs de ce préjudice selon la société MAZARINE INVEST, ont été exposés par elle respectivement les 1er avril 2022 et 20 janvier 2022, soit avant l’expiration de la promesse, et donc à une date où elle pouvait encore lever l’option et acquérir le bien. Dès lors, et en tout état de cause, aucun lien de causalité n’est établi avec la faute reprochée à la promettante. La SEGI n’explique quant à elle pas le préjudice que lui a causé la faute reprochée à la promettante, alors qu’il ressort en tout état de cause de ses écritures qu’elle n’était pas en situation d’acquérir le bien et qu’elle n’a exposé aucune dépense après la signature de l’acte.

Les demandes de dommages et intérêts fondées sur la mauvaise foi dans les négociations seront donc également rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société MAZARINE INVEST et la SEGI, parties succombant à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité commande toutefois de rejeter l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de la société MAZARINE INVEST et de la société d’expertise et de gestion de programmes immobiliers tendant à prononcer la nullité de la promesse de vente du 8 février 2022,

Rejette la demande de la société MAZARINE INVEST tendant à la restitution à son profit de la somme de 60 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [F] [M], notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne solidairement la société MAZARINE INVEST et la société d’expertise et de gestion de programmes immobiliers à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 400 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 8 février 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2022, sur la somme de 340 000 euros,

Autorise la société MAZARINE INVEST à se libérer partiellement de son obligation par la libération par Maître [F] [M] au profit de la SCI [Adresse 14] de la somme de de 60 000 euros séquestrée entre ses mains,

Autorise Maître [F] [M], notaire exerçant au sein de la SELARL Paris Ouest Notaires, à libérer au profit de la SCI [Adresse 14] la somme de de 60 000 euros séquestrée entre ses mains, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par la société MAZARINE INVEST et la société d’expertise et de gestion de programmes immobiliers,

Condamne la société MAZARINE INVEST et la société d’expertise et de gestion de programmes immobiliers, in solidum aux dépens,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 13] le 05 Juin 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER