TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 FEVRIER 2026

N° RG 25/00937 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2PCC

N° de minute :

S.A.S. [D] [R]

c/

S.A.S. [H] [S]

DEMANDERESSE

S.A.S. [D] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Natacha MARCHAL de la SCP YVES MARECHAL – NATACHA MARCHAL – FLORENCE MAS – ISABELLE CO LLINET MARCHAL – ANNE-SOPHIE VERITE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0098 et Maître Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2022, la société par actions simplifiées (SAS) [D] [R] a donné à bail commercial à la SAS [H] [S] des locaux commerciaux, à savoir la cellule n°3, situés en pied-d’immeuble du [Adresse 3], de l’allée de Corse, de l’esplanade [Adresse 4], du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2], le bail prenant effet au plus tard le quatrième trimestre 2022, moyennant un loyer annuel de 71.820 euros hors charges et hors taxes assorti d’un loyer variable additionnel de 6% du chiffre d’affaires annuel hors taxe réalisé par le preneur, payable trimestriellement et d’avance.

Le local a été livré le 22 février 2023.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, la SAS [D] [R] a fait délivrer à la SAS [H] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 73.412,82 euros.

C’est dans ces conditions, que par acte du 8 février 2024, la SAS [D] [R] a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la SAS [H] [S] aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiements, dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause résolutoire serait acquise ; ordonner l’expulsion de la SAS [H] [S] et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 24 heures suivant la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner la défenderesse au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 12.553,90 euros hors taxe, jusqu’à complète libération des locaux, avec indexation annuelle à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au jour de la résiliation du bail ; condamner la SAS [H] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 58.786,93 euros au titre de l’arriéré de ses loyers et charges restant dus ;condamner la SAS [H] [S] au paiement provisionnel d’une indemnité forfaitaire de 1.200 euros hors taxe ; condamner à titre provisionnel la société [H] [S] à lui payer une somme correspondant à 10% des loyers, charges et accessoires dus à ce jour, soit la somme de 5.878,69 euros, en application de la clause pénale ;condamner à titre provisionnel la société [H] [S] à lui payer des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement ;condamner à titre provisionnel la société MARAHJA [S] à lui payer la somme de 53.913,26 euros TTC au titre du remboursement des franchises et réductions temporaires du loyer de base consenties ;condamner à titre provisionnel la SAS [H] [S] au paiement des intérêts judiciaires ;prononcer la capitalisation des intérêts par période annuelle ;condamner à titre provisionnelle la SAS [H] [S] à lui payer la somme de 5.700 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SAS [H] [S] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.Initialement appelée à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 3 juin 2024 puis a fait l’objet d’une radiation faute de comparution du demandeur.

Réinscrite au rôle, elle a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025 où un renvoi d’office a été prononcé aux fins d’information du défendeur.

A l’audience du 11 décembre 2025, la SAS CŒ[Localité 3] [R], représentée par son conseil, soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, et la date d’audience ayant été dénoncée à étude le 17 novembre 2025, la SAS [H] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail du 02 mai 2022 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 5 décembre 2023 se décompose comme suit :

—  38.619,65 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  15.312,14 euros au titre des « frais de CCPTA »,

—  19.096,59 euros au titre du dépôt de garantie,

—  384,44 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la SAS [H] [S], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 38.619,65 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance suivant le relevé de compte arrêté au 8 janvier 2024.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 5 janvier 2024 à minuit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte arrêté au 8 janvier 2024 faisant état d’un solde de 59.198,01 euros.

Cependant, ce décompte inclut, au titre de la facture de janvier 2024, 411,08 euros correspondant aux frais commandement de payer du 05 décembre 2023, dépense incluse dans les dépens et qu’il convient de déduire.

Le décompte actualisé au 8 décembre 2025 établit des règlements postérieurs à l’assignation, à savoir 3.000 euros le 12 mai 2025, le 1er juillet 2025, le 12 juillet 2025 et le 12 août 2025, soit la somme de 12 .000 euros, qui viennent s’imputer sur les dettes les plus anciennes et qu’il convient donc de déduire.

Dès lors, le montant non sérieusement contestable de l’obligation de paiement de la société preneuse échéance de janvier 2024 incluse est de 46.789,93 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [H] [S], avec intérêt de retard au taux légal sur la somme de 38.619,65 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que la totalité des réductions opérées devra être remboursée au bailleur en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit imputable au preneur s’analyse en une clause pénale pouvant dès lors être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

De la même manière les clauses du bail qui prévoient (i) le paiement de l’indemnité forfaitaire correspondant à une majoration de 1 200 euros TTC des sommes dues (ii) que le preneur doit une majoration de 10 % de toute somme exigible et non payée à son échéance et (iii) une majoration de 10 % intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de cinq points, s’analysent également en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SAS [H] [S], qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SAS [H] [S] à lui payer la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 02 mai 2022 liant les parties sont réunies à la date du 5 janvier 2024 à minuit,

Disons qu’à compter du 6 janvier 2024, la société [H] [S] est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés en pied-d’immeuble du boulevard des Provinces Françaises, de l’allée de Corse, de l’esplanade [Adresse 4], du [Adresse 5] et des Terrasses à [Localité 2] (local 3) ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [H] [S] et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés en pied-d’immeuble du [Adresse 7] des Provinces Françaises, de l’allée de Corse, de l'[Adresse 8], du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu d’ordonner une astreinte faute de restitution volontaire des lieux,

Condamnons la SAS [H] [S] à payer à la SAS [D] [R] la somme provisionnelle de 46.789,93 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 8 décembre 2025 (échéance de janvier 2024 inclus), avec intérêt de retard au taux légal sur la somme de 38.619,65 euros à compter du 5 décembre 2023 et du 8 février 2024 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la SAS [H] [S] à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du mois de février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation conforme aux clauses du bail du 02 mai 2022 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SAS [D] [R] ;

Condamnons la SAS [H] [S] aux dépens, dont la liste est prévue par la loi ;

Condamnons la SAS [H] [S] à payer à la SAS [D] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 4], le 05 février 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge