TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

15 JANVIER 2026

N° RG 25/01341 – N° Portalis DB22-W-B7J-TH2H

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A.S. TEPACTER C/ S.C.I. SCI JULIE, [I] [D], [V] [D]

DEMANDERESSE

S.A.S. TEPACTER au capital de 1.000.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 477 488 597, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie RIVIERE-MARIETTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 275, M^e Matthieu JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158

DEFENDEURS

S.C.I. JULIE inscrite au RCS [Localité 15] n° 422 529 909, et représentée par son gérant M. [S] [X]scal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel harry SAMANDJEU NANA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 171

Monsieur [I] [D],

demeurant [Adresse 2]

et

Madame [V] [D],

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Audrey ALLAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344

Débats tenus à l’audience du 23 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, prorogé au 15 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La société Tepacter bénéficie d’une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé [Adresse 6], à [Localité 12] (Yvelines) avec le projet de construction de cinq logements en lotissement.

Par arrêté du 24 janvier 2025, le maire de la commune a accordé un permis d’aménager n° 07832224O0003, contre lequel Monsieur [I] [D] et Madame [V] [D], propriétaires d’une parcelle voisine, ont exercé un recours.

La société Tepacter et les époux [D] ont par la suite conclu un accord transactionnel.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la société Tepacter a fait assigner en référé Monsieur [I] [D] et Madame [V] [D] aux fins de constat préventif préalable à la réalisation des travaux de démolition et/ou de construction à ses frais avancés.

Lors de l’audience du 23 octobre 2025, la société Tepacter maintient ses demandes.

Monsieur [I] [D] et Madame [V] [D] ne s’opposent pas à la demande d’expertise mais formulent toutes protestations et réserves.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Julie, intervenant volontairement à l’instance, demande à la juridiction des référés de :

enjoindre à la société Tepacter de communiquer, dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signification de l’ordonnance, l’intégralité des documents techniques du projet :plans d’exécution et d’implantation (profils en long et en travers) ;note hydraulique actualisée (bassin d’infiltration 20 m³ et trop-plein [Adresse 14]) ;essais de perméabilité ;schémas de réseaux EP/[Localité 10] ;planning actualisé et détaillé ainsi que le phasage des travaux ;plan d’installation de chantier et modalités d’accès ;préciser la mission de l’expert au strict périmètre préventif suivant :dresser un état des lieux descriptif de la parcelle [Cadastre 8] ;dire que cet état des lieux s’effectuera sans investigations destructives sur B141, sauf accord exprès du propriétaire ;identifier et qualifier les risques liés aux travaux ;décrire les effets possibles du bassin d’infiltration et de son trop-plein sur la stabilité et le drainage du sol en limite de B141 ;apprécier la pertinence des dispositions techniques de prévention annoncées par la société Tepacter ;proposer des mesures préventives proportionnées en tout état de cause, réserver les dépens ainsi que les frais liés à l’instance.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

En l’espèce, alors que la demande d’expertise sollicitée s’inscrit dans le cadre d’un référé dit « préventif » dont l’objet, avant le démarrage des travaux de construction, est de vérifier l’incidence possible du projet sur l’état des bâtiments voisins et de prendre toutes mesures préventives pour éviter l’aggravation des faiblesses éventuellement constatées ou l’apparition de désordres du fait des travaux entrepris, il n’est pas contestable en l’espèce que tant la demanderesse que Monsieur [I] [D] et Madame [V] [D] et la société SCI Julie, propriétaires de parcelles voisines de la voirie envisagée, ont un intérêt légitime à voir décrite la situation de leurs immeubles avant, au cours et après les travaux qui seront exécutés par la société Tepacter pour garantir leurs droits futurs.

Il convient donc d’ordonner la mesure sollicitée, dans les conditions détaillées au dispositif, aux frais avancés de la société Tepacter.

S’agissant de la mission confiée à l’expert, il est rappelé d’une part que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l’expert et n’est pas tenu par les propositions des parties. Ainsi, les juges ne sont pas tenus d’utiliser les trames ou missions types qu’ils ont pu établir par le passé, s’agissant de simples outils d’aide à la décision et à la rédaction. D’autre part, l’article 246 du code de procédure civile dispose que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte que le juge du fond éventuellement saisi ne sera pas lié par les conclusions de l’expert, quels que soient les termes de la mission qui ne doit avoir pour seule finalité que d’éclairer le juge sur une question de fait qui requiert ses lumières sans que le technicien ne puisse jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte à Monsieur [I] [D] et Madame [V] [D] de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [J] [T]

E-mail : [Courriel 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 15], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants, et incluant en particulier dans la mesure où l’expert l’estime nécessaire les documents suivants :plans d’exécution et d’implantation (profils en long et en travers) ;note hydraulique actualisée (bassin d’infiltration 20 m³ et trop-plein [Adresse 14]) ;essais de perméabilité ;schémas de réseaux EP/[Localité 10] ;planning actualisé et détaillé ainsi que le phasage des travaux ;plan d’installation de chantier et modalités d’accès ;à défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

donner son avis sur les conséquences potentielles des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants, et en particulier :dire si le mur en pierres de meulière séparant les fonds B211 et B50 présente un caractère de dangerosité particulier ;dire si le bassin hydraulique projeté au droit de la parcelle [Cadastre 9] présente un caractère de dangerosité particulier ;donner son avis sur les pompes de refoulement du réseau d’eaux usées ;décrire les effets possibles du bassin d’infiltration et de son trop-plein sur la stabilité et le drainage du sol en limite de la parcelle [Cadastre 8] ;visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs ;Etat des existants :

indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des immeubles voisins – sans investigations destructives sauf accord exprès du propriétaire -, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitude, d’emprise, de mitoyenneté ;dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ; rapporter toutes autres constatations utiles de nature à prévenir toute difficulté ;Constatations de désordres rattachables aux travaux :

procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux, [Adresse 6], à [Localité 12] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu=il fixera ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s=en déduisent ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;l’expert restera saisi de sa mission jusqu’à la mise hors d’eau afin de pouvoir chiffrer le coût des travaux éventuels de remise en état ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier :

en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;disons qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;Fixons à la somme de 8 000,00 € (HUIT MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Tepacter à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 mai 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 13] ) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la société Tepacter ;

Rappelons que :

1)- le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2)- la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE