TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 02 Octobre 2025

Enrôlement : N° RG 23/03127 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3AE5

AFFAIRE : S.D.C. LES HESPERIDESDU PRADO – 36 Rue des Mousses 13008 MARSEILLE ( la SCP FOURNIER & ASSOCIES)

C/ Mme [F], [K] [N] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Octobre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HESPERIDESDU PRADO située 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société SOPREGI, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 692 004 120, dont le siège social est sis 87 rue de Richelieu 75002 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Pascal FOURNIER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [F], [K] épouse [N]

née le 17 avril 1933 à DIJON et décédée le dix septembre 2022, demeurant et domicilié 120 rue du Commandant Rolland 13008 MARSEILLE

défaillante

Monsieur [M] [N]

né le 10 décembre 1951, demeurant et domicilié 10 Bis Rue Soeurs de la Rivière, Résidence Coriandre, Appt 4 – 1 – 87000 LIMOGES

Madame [B] [H]

née le 24 décembre 1957, demeurant et domiciliée 7 rue Lanneau – 75005 PARIS

tous deux représentés par Maître Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [N]

né le 11 février 1966, demeurant et domicilié 1 Placette du Levant 06560 VALBONNE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [N], Madame [B] [N] épouse [H], Monsieur [M] [N] et Monsieur [L] [N] étaient propriétaires indivis des lots n°162 et 64 au sein de la résidence « Les Hespérides du Prado » sise 36 rue des Mousses à Marseille 8ème.

Suivant exploit de commissaire de justice délivrés les 13 février, 21 février, 22 février et 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Hespérides du Prado » sise 36 rue des Mousses à Marseille 8ème a fait assigner ceux-ci devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 10.593,43 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/03127.

Madame [B] [H] et Monsieur [M] [N] ont régulièrement constitué avocat.

Madame [F] [N] et Monsieur [L] [N] n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 18 avril 2024 puis la décision mise en délibéré.

En cours de délibéré, il est apparu que Madame [F] [N], usufruitière des lots de copropriété objets du litige, était vraisemblablement décédée avant l’introduction de l’instance.

Par jugement en date du 4 juillet 2024, la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à la mise en état électronique pour information du juge de la mise en état sur le décès de Madame [F] [N] et actualisation des demandes des parties.

Il a ultérieurement été justifié que Madame [F] [N] était décédée le 8 septembre 2022.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— constater que Madame [B] [H], Monsieur [M] [N] et Monsieur [L] [N] sont propriétaires indivis des lots n° 162 et 64 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété « Les Hespérides du Prado » situé 36, rue des Mousses, à Marseille (13008),

— juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Les Hespérides du Prado » situé 36, rue des Mousses, à Marseille (13008), représenté par son syndic, la société Soprégi,

En conséquence :

— condamner solidairement Madame [B] [H], Monsieur [M] [N] et Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Les Hespérides du Prado » situé 36, rue des Mousses, à Marseille (13008), représenté par son syndic, la société Soprégi, les sommes de :

* 7 539,905€, appel de fonds charges du 4ème trimestre 2024 inclus au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit,

— condamner Madame [F] [K] [N], Madame [B] [H], Monsieur [M] [N] et Monsieur [L] [N] aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 décembre 2024, Madame [B] [H] et Monsieur [M] [N] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— débouter le SDC Requérant de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le SDC à verser à Monsieur [M] [N] et à Madame [B] [H] la somme de 5.000 € au visa de l’article 700 du CPC,

— condamner le SDC aux entiers dépens de l’instance.

A TITRE RECONVENTIONNEL

— condamner le SDC Requérant à verser à Monsieur [M] [N] et à Madame [B] [H] la somme de 1.000 € en indemnisation du préjudice causé par le caractère abusif de la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue 6 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 19 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

*

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [L] [N]

Monsieur [L] [N] n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance.

Or, il n’est pas justifié que les dernières conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires, qui ont modifié ses demandes, lui aient été régulièrement signifiées par voie de commissaire de justice.

Dans ces conditions, ces nouvelles demandes sont irrecevables et seules les demandes initiales formulées dans l’assignation seront examinées concernant [L] [N].

Sur la demande au titre des charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses dernières conclusions le paiement d’une somme totale de 7.539,05 euros, dont 4.910,96 euros au titre des charges de copropriété impayées et 2.628,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtés au 1er octobre 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la matrice cadastrale, les relevés de compte au 25 mars 2024, 9 avril 2024 et 2 octobre 2024, les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires pour les années 2021 à 2024, le contrat de syndic ainsi qu’un courrier de mise en demeure de payer la somme de 7.039,65 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2022, adressé à Monsieur [G] [N] et Madame [F] [N] le 6 octobre 2022.

Si le caractère exigible des charges réclamées est établi par les procès-verbaux des assemblées générales produits et n’est pas contesté par les défendeurs, ces derniers réfutent néanmoins être redevables de la somme réclamée. Ils exposent que Madame [F] [N] est décédée le 8 septembre 2022, qu’ils n’ont jamais reçu la mise en demeure dont se prévaut le syndicat ni les prétendues lettres de relance, et que les charges dues ont été intégralement payées par le notaire en charge de la succession seulement 11 jours après l’assignation, de même que les dernières charges appelées.

Il sera relevé, en premier lieu, que le dernier décompte produit, en date du 2 octobre 2024, ne part pas d’un solde nul. L’examen des décomptes précédents en date notamment des 25 mars 2024 et 9 avril 2024 montre que les charges étaient régulièrement payées jusqu’en juillet 2022 et que ce n’est qu’à compter de cette période, qui correspond au décès de Madame [F] [N], que des impayés de charges sont survenus.

Il apparait également que postérieurement à l’assignation délivrée le 13 février 2023, les charges antérieures ont été intégralement payées dès le 24 février 2023 par virement de la SCP ROUSSET ROUVIERE d’un montant de 10.593,43 euros, puis les charges courantes régulièrement réglées, à l’exception d’un reliquat de charges d’un montant total de 820,04 euros, correspondant :

— à différentes charges facturées le 28 mai 2024 pour un montant total de 508,04 euros (après déduction des régularisations), relatives aux travaux de rénovation des chambres d’hôtes et de poteaux anti-stationnement, au solde des travaux de ravalement de façades ainsi qu’au solde des charges de l’année 2023 ;

— à des frais de pré-état daté facturés le 1/10/2024 pour un montant de 312 euros.

Il est en particulier justifié du paiement des charges inscrites au débit du compte le 1er octobre 2024 (soit la veille de l’édition du décompte) par virement de Monsieur [L] [N] du 19 octobre 2024 d’un montant total de 4.240,92 euros correspondant aux charges courantes et cotisation au fonds de travaux du 4ème trimestre 2024, ainsi qu’aux appels de fonds liés à la créance VIGEA et aux travaux d’ascenseur.

Il n’est par ailleurs pas démontré que les frais de pré-état daté facturés le 1/10/2024 pour un montant de 312 euros seraient dus : en effet, les requérants indiquent avoir seulement demandé un devis concernant cet acte, sans qu’il ne soit justifié par le syndicat que ce devis aurait été accepté par leurs soins ni que ce pré-état daté aurait été délivré. Ces frais ne sont donc pas dus.

En revanche, les requérants ne justifient pas avoir payé le reliquat de charges facturé le 28 mai 2024 pour un montant total de 508,04 euros, qu’ils ne contestent pas au sein de leurs écritures. Ils restent donc redevables de cette somme.

Ainsi, la seule somme restant à devoir par les consorts [N] au titre des charges de copropriété s’élève à 508,04 euros, dont il convient toutefois de déduire la somme de 150 euros de trop-perçu qui figure sur le dernier décompte produit, soit une somme totale due au titre des charges de copropriété de 358,04 euros.

S’agissant par ailleurs des frais de recouvrement réclamés à hauteur de 2.628,09 euros, il convient de relever que la somme de 150 euros demandée au titre de la mise en demeure du 6 octobre 2022 n’est justifiée par aucune facture et ne correspond pas, de toute évidence, à des frais d’envoi postaux mais à des frais d’avocat engagés pour la rédaction de ce courrier, dont il n’est au demeurant pas justifié de l’envoi en LRAR alors que les requérants contestent l’avoir reçu. Il n’est en outre aucunement établi que ces frais auraient été « nécessaires » au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il n’est justifié d’aucune démarche préalable à cette mise en demeure par avocat, et notamment d’aucune lettre simple de relance. Ces frais seront donc retranchés de la créance du syndicat.

De même, il n’est justifié ni du détail ni du montant des frais de commissaire de justice facturés le 5 septembre 2023 à hauteur de 558,09 euros, qui correspondent selon Monsieur [M] [N] et Madame [B] [N], non contredits, à des frais de signification des conclusions à leur égard. Or, d’une part, ces frais de signification ne peuvent être considérés comme nécessaires puisque les défendeurs avaient régulièrement constitué avocat dans le cadre de la procédure, et d’autre part, ils ne peuvent le cas échéant qu’être indemnisés au titre des dépens. Ils seront donc également déduits de la somme demandée.

Enfin, les honoraires d’avocats réclamés à hauteur de 1.920 euros ne constituent pas davantage des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de les retrancher.

Ainsi, aucune somme n’est due au titre des frais de recouvrement.

Monsieur [M] [N] et Madame [B] [N] épouse [H] seront ainsi condamnés uniquement au paiement de la somme de 358,04 euros au titre des charges restées impayées arrêtées au 1er octobre 2024. Le syndicat des copropriétaires justifiant de l’existence d’une clause de solidarité insérée au le règlement de copropriété, ils seront condamnés solidairement à ce titre.

En revanche, les charges restant à devoir étant postérieures à l’assignation pour avoir été facturées le 28 mai 2024, elles ne peuvent être réclamés à [L] [N], non représenté dans le cadre de la procédure et à qui il n’est pas justifié que cette demande a été régulièrement signifiée.

Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts

Il résulte de ce qui précède que le non-paiement des charges de copropriété par les consorts [N] ne présente aucun caractère abusif compte tenu du contexte de succession dans lequel s’inscrivent les impayés et de la régularisation intervenue immédiatement après l’assignation, ayant soldé intégralement la dette qui existait à cette date. Il n’y a dès lors pas lieu à dommages et intérêts, le fait qu’un reliquat de charges d’un montant minime soit survenu ultérieurement et reste impayé à ce jour ne pouvant caractériser un abus de la part des consorts [N]. La demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Les défendeurs seront également déboutés de leur demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive dès lors que s’ils ont soldé la dette rapidement après l’assignation, celle-ci était pour autant existante à cette date et qu’ils restent par ailleurs aujourd’hui encore redevables d’un reliquat de charges.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu du débouté du syndicat des copropriétaires pour la quasi-totalité de la somme réclamée et de la bonne foi manifeste des défendeurs, il y a lieu de laisser les dépens à la charge du syndicat requérant.

Celui-ci sera par ailleurs condamné à payer à [B] et [M] [N] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas nécessaire de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [L] [N] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, dans ses dernières conclusions du 6 novembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, de ses demandes formulées à l’égard de Monsieur [L] [N] dans l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [N] époux [H] et Monsieur [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, la somme de 358,04 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Madame [B] [N] époux [H] et Monsieur [M] [N] au titre de l’abus de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides du Prado sise 36 rue des Mousses 13008 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société SOPREGI, à payer à Madame [B] [N] époux [H] et Monsieur [M] [N] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, qui assortit déjà de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux octobre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT