Min N° 26/00055

N° RG 25/01564 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5DD

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

M. [G] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [G] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 juin 2023, la société civile immobilière SOLVEIGIMMO, représentée par son mandataire, la société ACTIF GESTION IMMOBILIER, suivant contrat de mandat de gestion en date du 18 avril 2023, a donné à bail à M. [G] [K] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 400 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé conclu le 6 juin 2023, la société civile immobilière SOLVEIGIMMO, représentée par son mandataire, la société ACTIF GESTION IMMOBILIER a souscrit auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10271032361 en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [G] [K].

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [G] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 463,08 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 29 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [G] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail aux tors et griefs du preneur ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer courant augmenté des charges ;

— condamner M. [G] [K] à lui payer lesdites indemnités d’occupation jusqu’à sa libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [G] [K] à lui payer la somme de 7 637,42 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 325,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner M. [G] [K] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [G] [K] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 17 mars 2025.

Appelée une première fois à l’audience du 4 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie. M. [G] [K], bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

Par décision du même jour, par mention au dossier, le juge initialement saisi de l’affaire a ordonné la réouverture des débats pour production par la demanderesse du mandat de gestion du bien loué confié par la bailleresse à la société ACTF GESTION IMMOBILIER, qui est le signataire des quittances subrogatives, et pour production de l’ensemble des quittances subrogatives sur la période réclamée entre août 2023 et mai 2025, seules les quittance signées le 6 février 2025 et le 7 février 2024 ayant été versées au dossier de plaidoirie.

A l’audience du 19 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son conseil, s’est référé à son assignation et à son dossier de plaidoirie. Elle a actualisé la dette à la somme de 11 842,42 euros au 18 novembre 2025, échéance de novembre comprise. Elle a précisé que le versement du loyer n’était pas repris depuis plusieurs mois. Elle a produit le mandat de gestion sollicité ainsi qu’un décompte à jour et les quittances subrogatives demandées, notamment une quittance subrogative récapitulative en date du 13 novembre 2025.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [G] [K] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [G] [K], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Ainsi, la caution dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance avant le paiement.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ». L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la société civile immobilière SOLVEIGIMMO, représentée par son mandataire, la société ACTIF GESTION IMMOBILIER, le 6 juin 2023 et de la quittance subrogative récapitulative du 13 novembre 2025 versée aux débats, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur à hauteur, s’agissant de la demande en paiement, de la somme maximale de 12 261,42 euros.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes:

— le contrat de bail du 9 juin 2023 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 avril 2024 ;

— le décompte locatif arrêté au mois de février 2025 inclus ;

— la quittance subrogative récapitulative en date du 13 novembre 2025 pour un montant de 12 261,42 euros ;

— le décompte de la créance reprenant le solde dû au titre du bail arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [G] [K] reste devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11 842,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse.

M. [G] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu à l’audience.

Il y a lieu de relever que le décompte est hors frais de procédure et mentionne les derniers versements effectués par le locataire, datés du mois de juin 2024.

Il convient par conséquent de condamner M. [G] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11 842,42 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse.

Comme demandé, M. [G] [K] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 463,08 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 5) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 24 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2 463,08 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

M. [G] [K] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Absent à l’audience, il n’a saisi le tribunal d’aucune demande. Il y a lieu de relever que le versement des loyers est stoppé depuis plusieurs mois.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [G] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juin 2024. En conséquence, M. [G] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [G] [K] au paiement mensuel de celle-ci.

Les indemnités d’occupation échues seront versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative attestant du désintéressement du bailleur par la caution.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 26 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G] [K] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [G] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 euros.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée dans les droits et action de la société civile immobilière SOLVEIGIMMO, représentée par son mandataire, la société ACTIF GESTION IMMOBILIER ;

CONDAMNE M. [G] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11 843,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 2 463 ,08 euros et du présent jugement sur le surplus ;

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 juin 2023 entre la société civile immobilière SOLVEIGIMMO, représentée par son mandataire, la société ACTIF GESTION IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée, d’une part, et M. [G] [K] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, dès lors que ces paiements seront justifiés par la production d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [G] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE M. [G] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge