TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Chambre de proximité

N° RG 25/00547 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCGF

JUGEMENT

Du : 05 Février 2026

[R] [Y]

C/

[O] [D], [H] [F]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e HALIMI

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [D]

Mme [F]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 27 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 8]

ayant pour mandataire de gestion la S.A.S FONCIA IMMOBILIAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Jeanine HALIMI, substituée par Maître Irène GABRIELAN, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant

Madame [H] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 27 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2022, ayant pris effet au 15 février 2022, pour une durée de 3 ans renouvelable, M. [R] [Y] ayant pour mandataire de gestion la société FONCIA IMMOBILIAS, a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [H] [F] un appartement à usage d’habitation situé sis [Adresse 4], pour un loyer principal mensuel révisable de 798 euros, outre des provisions pour charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

M. [O] [D] et Mme [H] [F] ont quitté les lieux le 14 janvier 2025. Toutefois, le décompte locatif laisse apparaître un arriéré de 17 513,32 euros qui n’a pas été réglé malgré les demandes amiables du bailleur.

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2025, M. [R] [Y] ayant pour mandataire de gestion la société FONCIA IMMOBILIAS, M. [R] [Y] a fait assigner M. [O] [D] et Mme [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [H] [F] à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

17 513,32 euros à titre de solde de leur compte locatif, 330 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 27 novembre 2025.

M. [R] [Y] représenté par son conseil a maintenu ses demandes telles que dans son assignation. Il a été autorisé à faire parvenir une note en délibéré pour transmettre les factures liées à la remise en état du bien sous 8 jours.

En défense, bien que régulièrement cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [O] [D] et Mme [H] [F] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur il convient de se reporter à son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré le 5 février 2026 par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1 – Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte arrêté au 17 novembre 2025 produit par le demandeur que la dette totale s’élève à la somme de 17 513,32 euros.

Cependant, ce décompte comprend la somme totale de 9 103,82 euros (soit 2 979,49 euros et 6 124,33 euros de devis) qui est imputée au débit des locataires au titre des dégradations locatives. Cette demande sera analysée sur un autre fondement, ne constituant pas une dette de loyers ni de charges. Il convient de déduire cette somme de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [H] [F] à payer à la société FONCIA IMMOBILIAS, es qualité de mandataire de gestion du bien de M. [R] [Y], la somme de 7 770,05 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 17 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie.

2 – Sur les réparations locatives

Le bailleur réclame par ailleurs le paiement des frais relatifs à des réparations locatives à hauteur de de 9 103,82 euros selon le décompte établi le 17 novembre 2025.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour déterminer les sommes réellement à la charge des locataires.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 15 février 2022 que l’appartement a été donné en location dans un bon état d’ensemble. Le logement loué est non meublé mais comprend un ensemble d’équipements dont la liste est établie de manière exhaustive par cet état des lieux d’entrée.

Ainsi, l’état des pièces de l’appartement était détaillé de la façon suivante :

les murs de l’entrée présentaient des fissures structurelles, la porte palière était abîmée, les murs de la cuisine étaient tachés, que l’évier était rayé et son meuble taché, que la plaque de cuisson était rayée, que le frigo présentait de la moisissure ,le parquet du séjour comportait des rayures visibles sur le parquet, le balcon présentait des écailles et le sol était taché,la cuvette des WC était entartrée.

Or, il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 14 janvier 2025 que les lieux ont été restitués globalement dans un état d’usage ou un bon état.

Les seuls éléments en mauvais état sont les suivants : une clé est tordue, le plan de travail est cassé sur « 2 ml » ( ?) , le mur du séjour présente un unique trou, le parquet est décollé sur 2m2, les sols n’ont pas été nettoyés, la VMC ne fonctionne pas et l’abattant des toilettes est cassé. La porte du placard de la chambre a été déposée et se trouve en mauvais état.

Or, le demandeur produit une facture en date du 17 février 2025 portant sur la remise à neuf de l’appartement avec réfection intégrale des murs de toutes les pièces, le changement du parquet du séjour et de l’intégralité du plan de travail de la cuisine.

Au regard de l’absence de dégradations manifestes et volontaires des locataires et de l’état du logement donné à bail en 2022, qui était non à l’état neuf mais en bon état, il y a lieu de retenir au débit des anciens locataires uniquement les éléments suivants :

changement de serrure : 100 €25 % du coût remplacement du parquet dans le séjour (coût total 871,20 €) : 217,80 €25 % du remplacement du plan de travail de la cuisine (coût total 350 €) : 87,50 €remplacement de l’abattant des toilettes : 50 €changement d’une porte de placard dans la chambre : 350 €remise en état des murs du séjour : 484 eurosménage de l’appartement : 150 €

Ainsi, la somme due par les défendeurs au titre des réparations locatives s’élève à un total de 1 439,30 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [H] [F] à payer à M. [R] [Y] la somme totale de 1 439,30 euros au titre des réparations locatives.

2 – Sur les autres demandes

M. [O] [D] et Mme [H] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser le demandeur supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 330 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [D] et Mme [H] [F] à payer à M. [R] [Y] la somme de 7 770,05 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 17 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement M. [O] [D] et Mme [H] [F] à payer à M. [R] [Y] la somme de 1 439,30 euros, correspondant au montant des réparations locatives

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et Mme [H] [F] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et Mme [H] [F] à payer à M. [R] [Y] la somme de 330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT