TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 MARS 2026

N° RG 25/00817 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYJK

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, Maître, [G], [B] demeurant au, [Adresse 2], [Localité 1],

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Romain HAIRON de la SELURL RHA, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, située, [Adresse 3], [Localité 2], [Adresse 4], recherchée en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur, [Y], [P], [Q] né le 08/08/1924 à, [Localité 3] et décédé le 04/08/2017 à, [Localité 4] (93),

dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire par application de l’article 15 de l’arrêté du 2 novembre 1971 et de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques.

ACTE INITIAL du 11 Février 2025 reçu au greffe le 13 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Janvier 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame Magali BEAUVALLET, Greffier lors des débats, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

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[P], [Y] était propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5].

,

[P], [Y] est décédé le 4 août 2017, laissant sa succession vacante. La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à succession vacante suivant ordonnance rendue en date du 21 mai 2019.

Faisant grief à la DNID, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], de ne pas régler les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à Andrésy (78570) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son administrateur provisoire, Maître, [B], [G], a par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, fait assigner la DNID devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], à lui payer la somme à titre principal de 9.352,60 euros au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles impayées arrêtées au 1er octobre 2024 ;

— assortir la condamnation d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

∙ de la mise en demeure de Maître HAIRON, avocat du syndicat

des copropriétaires, en date du 18 juillet 2024 d’avoir à payer la somme

de 8.733,45 euros,

∙ de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], à lui payer la somme 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par courrier reçu au greffe le 1er juillet 2025, la DNID a déclaré s’en rapporter à justice sur les mérites des prétentions du demandeur.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de, [P], [Y] pour le lot n°5,

— l’acte de décès de, [P], [Y], dont il résulte qu’il est décédé le

4 août 2017,

— l’ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny en date du

21 mai 2019 déclarant vacante la succession de, [P], [Y] et nommant la DNID en qualité de curateur à succession vacante,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2018 au 10 décembre 2024 pour un solde débiteur de 9.352,60 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 15 décembre 2018 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 7 novembre 2018 ayant approuvé les comptes des exercices 2011, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017,voté les budgets prévisionnels des exercices 2018 et 2019 et voté la réalisation de divers travaux,

— les décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, et fixant le budget des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et décidé de la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.352,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de, [P], [Y], sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

18 juillet 2024 sur la somme de 8.733,45 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas la mise en demeure du 18 juillet 2024, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 11 février 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de, [P], [Y], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La DNID, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la DNID sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, recevable en ses demandes ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de

9.352,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées

au 10 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession de, [P], [Y], aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE