N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 04 Juillet 2025

N° RG 24/00090 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQFE

DEMANDEUR :

Mme [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [O] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e ASSOUS

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[T]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [F], aux droits de laquelle vient Mme [Z] [C] en vertu d’un acte authentique de vente du 15 janvier 2019, a donné à bail à M. [O] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 28 mai 2016, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 686,46€, outre 128€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3363,56€ a été délivré à M. [O] [T] le 30 juillet 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2024.

Devant l’absence de régularisation, Mme [Z] [C], par acte du 16 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 21 octobre 2024, a fait assigner M. [O] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;La condamnation de M. [O] [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5930,45€ au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2024 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter du commandement ;L’expulsion de M. [O] [T] et de tous les occupants de son chef ;La condamnation de M. [O] [T] au règlement d’une indemnité journalière d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges, jusqu’à la libération des lieux ;La capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de M. [O] [T] à lui payer une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

Mme [Z] [C], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 5 mai 2025 à la somme de 8957,29€, échéance de mai 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur compte tenu de l’absence de règlements depuis mars 2025 et eu égard à sa propre situation financière, ayant un crédit à rembourser sur le bien.

M. [O] [T] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Il explique être en arrêt maladie depuis 3 ans, d’où ses difficultés financières. Il perçoit le RSA (610€) outre une pension d’invalidité de 550€ et une APL de 231€. Il rembourse par ailleurs un crédit à hauteur de 400€ par mois. Il ajoute qu’une demande de FSL est en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 6 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII).

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3363,56€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [O] [T] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [Z] [C] produit un décompte démontrant que M. [O] [T] reste devoir la somme de 8957,29€ à la date du 5 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [O] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 8957,29€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3363,56€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 30 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juin 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [O] [T] sollicite des délais de paiement. Mme [Z] [C] s’y oppose.

M. [O] [T] expose être en arrêt maladie depuis 3 ans. Il perçoit le RSA à hauteur de 610€ outre une pension d’invalidité de 550€, ainsi qu’une APL versée directement au bailleur de l’ordre de 231€. Il rembourse un crédit à la consommation avec des mensualités s’élevant à 400€.

Il propose de verser 100€ en sus du loyer courant mais il n’a pas repris régulièrement le paiement intégral du loyer courant, puisqu’il n’a effectué aucun versement au profit du bailleur en avril et mai 2025, et l’arriéré locatif s’élève désormais à près de 9000€. En outre, la somme qu’il propose de verser ne permettrait pas d’apurer l’arriéré dans les délais légaux. Enfin, il ressort du rapport social et des débats que ses charges sont évaluées à environ 1400€ pour environ 1390€ de ressources, de sorte qu’il n’apparait pas en mesure de faire des versements supérieurs à la somme proposée. Il expose qu’il va constituer un dossier pour l’obtention d’un FSL, mais il n’en justifie pas et il n’est pas établi en l’état qu’il obtiendra cette aide à l’apurement de la dette. Ainsi, force est de constater qu’il ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette du locataire et d’ordonner son expulsion.

M. [O] [T] sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [O] [T], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de Mme [Z] [C] sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [O] [T] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [O] [T] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer à Mme [Z] [C], à titre provisionnel, une somme de 8957,29€ (huit-mille-neuf-cent-cinquante-sept euros et vingt-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 5 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3363,56€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 30 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer à Mme [Z] [C], à titre provisionnel, à compter du 1er juin 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE M. [O] [T] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Mme [Z] [C] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 4 juillet 2025.

La Greffière La juge