TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Sylvie BONAMI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08219 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJR

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 03 février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1581

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562024023145 du 24/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08219 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 décembre 2021, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [M] [E] situé dans une résidence foyer située [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 434, 67 euros, charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.

La résidence est réservée selon convention signée avec l’Etat à l’accueil des jeunes travailleurs de moins de 30 ans, ainsi qu’aux étudiants, pour une durée maximale de 36 mois.

Monsieur [M] [E] ne remplissant plus les conditions pour bénéficier du logement (ce dernier ayant plus de 30 ans, le contrat étant arrivé à son terme) et faute de paiement des redevances, la SAS HENEO a fait signifier un congé le 23 avril 2024 et la notification qu’il devra quitter les lieux pour le 31 juillet 2024, rappelant les conditions d’admissibilité et le montant de la dette.

Par acte d’huissier en date du 20 août 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du contrat le 12 mai 2023, ou le 20 juillet 2023,ou prononcer la résiliationordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,autoriser son expulsion immédiate,statuer sur le sort des meubles,condamner Monsieur [M] [E] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1998, 89 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus les frais d’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que le contrat de bail a pris fin le 20 juillet 2023, le défendeur étant né le 20 juillet 1993, outre le fait, que le défendeur héberge sa sœur et ses neveux et qu’une dette locative s’est constituée.

A l’audience du 25 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, la dette locative s’élevant à 2238, 99 euros, octobre 2024 compris. Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux et de délais de paiement, ce dernier ayant, comme il le confirme, hébergé sa sœur durant quelques mois.

Monsieur [M] [E] comparaît en personne et reconnaît qu’il occupe les lieux sans droit ni titre, mais demande des délais de deux années pour payer la dette et d’une année pour quitter les lieux. Il explique être en recherche active d’appartement, bénéficier d’un DALO et percevoir la somme de 900 euros mensuels en tant que chômeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’expulsion

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce la conclusion du contrat de bail au sein de la résidence reposait sur l’âge du défendeur. Or il est justifié que ce dernier avait atteint l’âge limite le 20 juillet 2023. La SAS HENEO a bien respecté le délai de trois mois de préavis, lors de l’envoi par commissaire de justice du congé en date du 23 avril 2024, de sorte que Monsieur [M] [E] est sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevances et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [E] reste lui devoir la somme de 2238, 99 euros à la date du 14 novembre 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

En l’espèce Monsieur [M] [E] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour régler la dette en 24 mois

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le délai sera accordé au vu de la situation présentée.

Sur la demande de délais pour quitter le logement

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à une année.

En l’espèce, il sera relevé que, si Monsieur [E] a justifié être prioritaire DALO, il défendeur a déjà bénéficié d’un accueil prolongé d’une année malgré son âge, malgré une dette qui s’accroît et l’accueil de trois membres de sa famille, qu’il ne conteste pas expliquant qu’il a été de courte durée. Il bénéficiera de la trêve hivernale et des délais légaux. En ces conditions, sa demande de délai sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de résidence conclu le 16 décembre 2021 entre la [5] HENEO et Monsieur [M] [E] concernant la chambre située au [Adresse 2] a pris fin le 23 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à verser à la SAS HENEO la somme de 2238, 99 euros à la date du 14 novembre 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date et une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE monsieur [E] de sa demande de délais pour quitter le logement

AUTORISE Monsieur [E] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 90 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, et DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues par elle deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu au versement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection.