TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 AVRIL 2026

N° RG 25/00470 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZ7S

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [R] [L],

demeurant [Adresse 4],

2/ Monsieur [X] [L],

demeurant [Adresse 4],

Non comparants, représentés par Maître Aurélie LEROUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Selim BERTHELOT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 FÉVRIER 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [L] et Mme [R] [L] sont propriétaires indivis des lots n°14 et 37 de la [Adresse 5] [Adresse 6], sise [Adresse 7] à [Localité 1].

Faisant grief à M. [X] [L] et Mme [R] [L] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à Mantes la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, les a, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 remis à personne s’agissant de M. [X] [L] et à domicile s’agissant de Mme [R] [L], fait assigner devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L] à lui payer la somme de 9.963 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au

24 mars 2025,

— condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L] à lui payer la somme de 3.778,95 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L] à lui payer la somme de 306,79 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner in solidum M. [X] [L] et Mme [R] [L] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum M. [X] [L] et Mme [R] [L] à lui payer la somme de 2.560 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] [L] et Mme [R] [L] aux entiers dépens

A l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs à celle du 24 novembre 2025, date à laquelle elle a à nouveau été renvoyée au

16 février 2026.

A l’audience du 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs à lui régler la somme de 9.391,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2026, appels de fonds du 1er trimestre 2026 inclus. Il a renoncé à sa demande au titre des appels provisionnels, ces derniers étant désormais échus. Il a maintenu ses autres demandes et s’est opposé à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs.

Les défendeurs, représentés par leur conseil, ont indiqué ne pas contester le principe des charges de copropriété mises à leur charge. Ils ont demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6 et 1343-5 du code civil, de :

— leur accorder des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois,

— suspendre le cours des intérêts pendant toute la durée des délais accordés,

— rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ou, à tout le moins, les laisser à la charge de la partie qui les a exposés.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 2], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaires de M. [X] [L] et Mme [R] [L] pour les lots n°14 et 37,

— une mise en demeure en date du 9 mai 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.312,25 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance en date du 1er juin 2023 adressé par le syndic aux défendeurs,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs par acte en date du 15 janvier 2024, pour un montant de 5.723,03 euros dont

160,04 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 23 août 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 2.703,18 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 10 février 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 11.467,52 euros, dont 1.259,65 euros au titre de l’exercice en cours,

— un décompte sur la période courant du 17 mai 2023 au 2 février 2026 pour un solde débiteur de 9.391,90 euros au titre des charges, 1.346,73 euros au titre des frais et 215,79 euros au titre des dépens,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2026,

— la régularisation des charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 22 juin 2023,

5 décembre 2023, 26 juin 2024, 21 novembre 2024 et 29 septembre 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [X] [L] et Mme [R] [L], une mise en demeure en date du 10 février 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 14 février 2025, d’avoir à payer sous trente jours la somme de 1.259,65 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [X] [L] et Mme [R] [L] sont redevables de la somme de 9.391,90 euros au titre des charges de copropriété échues au 2 février 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus.

M. [X] [L] et Mme [R] [L] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou

conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis” (Article 27).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L], propriétaires indivis, aux sommes dues au titre des charges.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 306,79 euros correspondant aux frais suivants :

— Mise en demeure du 09/05/2023 pour 42 euros,

— Relance du 01/06/2023 pour 32 euros,

— Mise en demeure du 23/08/2023 pour 42 euros

— Relance du 20/09/2023 pour 32 euros,

— Sommation de payer du 15/01/2024 pour 157,79 euros.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats lesdites mises en demeure, relances et sommation de payer, outre les contrats de syndic et les factures correspondantes.

Les frais de mise en demeure du 9 mai 2023, pour un montant de 42 euros, et de sommation de payer, pour un montant de 157,79 euros, sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de la relance adressée le 1er juin 2023, soit moins d’un mois après cette mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel. Il est en de même des frais de mise en demeure et de relance des 23 août 2023 et 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires ne s’expliquant pas sur le fait qu’il ait adressé tant de sommations de payer et de mises en demeure avant d’assigner les défendeurs.

M. [X] [L] et Mme [R] [L] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 199,79 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance pendant plus d’un an – étant relevé qu’entre le 1er avril 2023 et le 26 mars 2025, date de l’assignation, seul un réglement de 1.200 euros est intervenu – a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [X] [L] et Mme [R] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si M. [X] [L] et Mme [R] [L] sollicitent des délais de paiement, et indiquent avoir rencontré des difficultés financières, ils ne versent aux débats aucun élément de nature à éclairer le tribunal sur leur situation financière et, partant, à apprécier si la dette pourrait de façon effective être remboursée dans un délai de deux ans. Dans ces conditions, leur demande de délais sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [X] [L] et Mme [R] [L], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [X] [L] et Mme [R] [L] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.391,90 euros au titre des charges de copropriété échues au 2 février 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 199,79 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum M. [X] [L] et Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [X] [L] et Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [L] et Mme [R] [L] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 AVRIL 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE