TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00917 – N° Portalis DB22-W-B7J-TJEO

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

du

20 Février 2026

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Localité 3] [R]” situé à [Localité 4] (YVELINES) [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Syndic LL GESTION

c/

[B] [Z]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [B] [Z]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 20 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 3]” situé à [Localité 4] (YVELINES) [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Syndic LL GESTION

LL GESTION (Siège social)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Mme [B] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparante en personne

À l’audience du 18 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé au [Adresse 7], 78190 TRAPPES, pris en la personne de son syndic, la société LL GESTION, RCS Evry 849 693 080 (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires), a fait assigner Mme [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la voir condamnée au titre des lots 223 et 381, dont elle est copropriétaire, au paiement des sommes suivantes :

—  3.581,30 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux, arrêtés au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 ;

—  725,27 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement, arrêtés au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour citation du défendeur à sa nouvelle adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a de nouveau fait assigner Mme [B] [Z], en actualisant ses deux premières demandes :

—  3.989,73 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux, arrêtés au 17 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 ;

—  755,27 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement, arrêtés au 17 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024.

A l’audience du 18 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes. Il déclare s’opposer aux délais de paiement sollicités par Mme [B] [Z].

En défense, Mme [B] [Z], comparante, reconnait la dette. Elle explique que son logement était géré par une agence et ne s’est aperçue de cette dette qu’en janvier 2024, date à laquelle elle a repris elle-même la gestion de son bien. Elle déplore que ses locataires n’ont pas réglé leur loyer pendant trois mois. Elle indique avoir mis son logement en vente et propose de régler la somme de 100 euros par mois, en plus des charges courantes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions et à leurs observations orales soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

1 – Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Le relevé de propriété,

— Une mise en demeure en date du 17 août 2023, une deuxième relance en date du 31 août 2023 et une sommation de payer en date du 19 avril 2024,

— Les relevés de compte individuel de copropriété entre le 1er avril 2023 au 17 octobre 2025,

— Les appels de charges, les appels de fonds travaux, les récapitulatifs de charges de copropriété pour les périodes du 2e trimestre 2023 au 4e trimestre 2025,

— Les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 23 février 2023, 25 octobre 2023, 7 mars 2024, 10 juillet 2024 et 9 avril 2025,

— Les certificats de non-recours pour l’ensemble des assemblées générales précitées,

— Le contrat de syndic,

Il ressort de ces documents, notamment du décompte arrêté au 17 octobre 2025, que les charges de copropriété impayées du 1er avril 2023 au 17 octobre 2025, 3e trimestre 2025 inclus, s’élèvent à la somme de 3.989,73 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.989,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 avril 2024 sur la somme de 891,70 euros et à compter du 27 octobre 2025, date de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation de la défenderesse, au titre des frais de recouvrement, au paiement de la somme de 755,27 euros, visés dans le décompte récapitulé dans l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Mme [B] [Z] des frais de mise en demeure et de relance, ainsi intitulés, et des frais d’huissier pour les sommations de payer.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

Concernant les frais de constitution de dossier d’huissier ou de constitution du dossier avocat, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de sommation d’huissier qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 – Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par Mme [B] [Z] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

Cette dernière allègue des difficultés de gestion avec son agence immobilière ainsi que des manquements de ses locataires à payer leur loyer mais n’en justifie pas à l’appui de pièces versées au débat.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Mme [B] [Z] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

4 – Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [B] [Z] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Toutefois, elle n’apporte aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière actuelle. En particulier, la mise en vente du bien immobilier, objet de la présente procédure, n’est pas rapportée et le délai nécessaire pour cette vente du bien reste indéterminé.

En conséquence, la demande de délais est rejetée.

N° RG 25/00917 – N° Portalis DB22-W-B7J-TJEO . Jugement du 20 Février 2026.

5 – Sur les autres demandes

Mme [B] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les litiges en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé au [Adresse 2], [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société LL GESTION, les sommes suivantes :

—  3.989,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 avril 2024 sur la somme de 891,70 euros et à compter du 27 octobre 2025, date de l’assignation pour le surplus.

—  20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

—  300 euros au titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande de Mme [B] [Z] de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé au [Adresse 7], [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société LL GESTION, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière La présidente