TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

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[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00110 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFUQ

Minute n°

S.C.I. JBMA (venant aux droits de M. [Q] [P]), immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro D 798 536 603, prise en la personne de son représentant légal

C/

Mme [N] [S]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— Mme [N] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— S.C.I. JBMA (venant aux droits de M. [Q] [P]), immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro D 798 536 603, prise en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. JBMA (venant aux droits de M. [Q] [P]), immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro D 798 536 603, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [I] [G], gérant

comparante

DÉFENDEUR :

Madame [N] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffière : Véronique HOUILLON

DÉBATS :

Audience publique du 07 juillet 2025

Mise en délibéré au 08 septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 08 septembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffière lors du délibéré

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2011, M. [Q] [P] a donné à bail à Mme [N] [S] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 480,00 euros et 10,00 euros de provision sur charges.

Par acte authentique du 15 juillet 2019, M. [Q] [P] a vendu ledit logement à la société civile immobilière JBMA .

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière JBMA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2025 .

La société civile immobilière JBMA a ensuite fait assigner Mme [N] [S] par acte de Commissaire de Justice en date du28 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir sur le fondement de la clause résolutoire :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [N] [S] ;

— condamner Mme [N] [S] au paiement de la somme de 3 587,71 euros, sauf à parfaire au jour du juegment ;

— fixer et condamner Mme [N] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 515,00 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— allouer au propriétaire la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

— allouer au propriétaire la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] [S] aux dépens ;

— prononcer l’exécution provioire de la décision à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis avant l’audience.

A l’audience du 7 juillet 2025, la société civile immobilière JBMA, représenté par son gérant, indique que le décompte des impayés de loyers n’est pas actualisé et maintient ses demandes avec une dette locative à hauteur de 3 587,18 euros. Elle fait état de ce qu’il y avait déjà eu un échéancier durant le Covid et des dificultés de communication avec la locataire. Elle précise qu’il n’y a plus de loyer versé depuis le mois de février et s’oppose à un échéancier s’interogeant sur sa viabilité.

Mme [N] [S], comparant en personne, indique vivre seule et n’avoir personne à charge.

Elle indique être au chômage depuis février/mars et perçoit un revenu de 975,00 euros. Elle sollicite de pouvoir rester dans les lieux et propose un échéancier à hauteur de 150,00 euros par mois, en sus du loyer courant. Elle précise être allée voir une assistante sociale mais qu’il fallait avoi payé deux loyers consécutifs pour bénéficier d’un logement social.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société civile immobilière JBMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux»;

Les bail conclu le 2 juillet 2011 contient une clause résolutoire (XII) et un commandement de payer visant ces clauses avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 3 676,00 euros.

Mme [N] [S] ne conteste par que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2025.

L’expulsion de Mme [N] [S] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, Mme [N] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixéeau montant actuel du loyer et des charges, soit 515,00 euros.

— sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière JBMA produit un décompte du 6 mai 2025 démontrant que Mme [N] [S] reste lui devoir la somme 3 330,00 euros, incluant le mois de mars 2025 et hors frais de procédure.

La défenderresse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [N] [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 330,00 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte incluant le mois de mars 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 avril 2025.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demanderesse ne produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi du débiteur. Elle sera donc débouté de sa demande à ce titre.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [S] n’a pas justifié du réglement du loyer courant.En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière JBMA, Mme [N] [S] sera condamnée à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société civile immobilière JBMA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2011 entre la société civile immobilière JBMA et Mme [N] [S] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés,la société civile immobilière JBMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à verser à la société civile immobilière JBMA une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 515,00 euros ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à verser à la société civile immobilière JBMA la somme de 3 330,00 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte incluant le mois de mars 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 avril 2025 ;

DEBOUTE Mme [N] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [N] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à verser à la société civile immobilière JBMA la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection