TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 18 Novembre 2024

N° R.G. : N° RG 22/03827 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XK76

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société RESIDENCE [P]

C/

Société IMMOBILIERE JRS

Copies délivrées le :

A l’audience du 26 Septembre 2024,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Société RESIDENCE [P]

33 rue Danton

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0129

DEFENDERESSE

Société IMMOBILIERE JRS

6 rue de la Trémoille

75008 PARIS

représentée par M^e Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1294

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 mai 2009, Mme [E] [P], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société IMMOBILIERE JRS, a donné à bail commercial à la société RESIDENCE [P], pour une durée de neuf années, des locaux situés 33, rue Danton à LEVALLOIS-PERRET (92300) à usage d’hôtel, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 38.400 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 24 novembre 2017, Maître [R] [Y], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de feue Mme [E] [P], a délivré un congé à la société RESIDENCE [P] portant offre de renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf ans, sollicitant le règlement d’un loyer annuel porté à la somme de 134.000 euros en principal.

Les parties ne se sont pas entendu sur le montant du loyer renouvelé et la bailleresse a fait assigner la société RESIDENCE [P] devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal par exploit d’huissier en date du 26 mai 2018 aux fins principalement de voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 134.000 euros en principal.

Par un jugement du 9 mars 2020, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé, ordonné une expertise confiée à M. [W] [K].

Suivant acte extrajudiciaire du 8 avril 2020, la société IMMOBILIERE JRS a exercé son droit d’option et notifié un refus de renouvellement de bail à la société RESIDENCE [P].

Les parties ne s’étant pas entendues sur le montant de l’indemnité d’éviction susceptible de revenir au preneur, par acte du 10 mars 2022, la société RESIDENCE [P] a fait assigner la société IMMOBILIERE JRS devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction lui revenant à la somme de 1.490.900 euros et la voir condamner à lui régler cette somme outre les frais de licenciements induits par l’éviction, en application de l’article L145-14 du code de commerce.

Par conclusions notifiées le 7 décembre 2022, la bailleresse a demandé au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction devant revenir à la demanderesse consécutivement au refus de renouvellement de son bail à la somme de 467.902 euros en se fondant sur le rapport d’expertise amiable établi par M. [S] ;

La société RESIDENCE [P] a alors élevé un incident le 11 avril 2023, tendant à voir désigner un expert judiciaire chargé d’éclairer le tribunal sur le montant de l’indemnité d’éviction devant lui revenir.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées le 20 septembre 2024, la société RESIDENCE [P] demande au juge de la mise en état, de :

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de la mise en état, avec notamment mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur place à LEVALLOIS-PERRET (92300) rue Danton, n°33 ;

— visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la Société RESIDENCE [P] ;

— rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail commercial, des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

— dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de

tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

— dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,

JUGER que l’Expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal Judiciaire de NANTERRE, dans tel délai que Madame ou

Monsieur le Juge de la mise en état voudra bien fixer, sauf prorogation dudit délai dûment sollicitée en temps utile auprès du Juge du contrôle des expertises,

JUGER que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expertise judiciaire sera consignée par la Société IMMOBILIERE JRS à l’origine du refus de renouvellement du bail,

DEBOUTER la Société IMMOBILIERE JRS de l’ensemble de ses demandes,

RESERVER les dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le, la société IMMOBILIERE JRS demande au juge de la mise en état, de :

DEBOUTER la société RESIDENCE [P] de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNER la société RESIDENCE [P] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 5.000 Euros pour procédure abusive,

CONDAMNER la société RESIDENCE [P] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société RESIDENCE [P] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’incident, plaidé le 26 septembre 2024, a été mis en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes relatives à la saisine de l’expert judiciaire et au versement de la provision à valoir sur ses honoraires constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné du terme « juger » en lieu et place de « ordonner ». Il sera donc statué sur celles-ci la mesure d’instruction était ordonnée.

Sur la demande d’expertise

La RESIDENCE [P] se prévaut des articles 789 5°, 144 et 16 alinéa 1 du code de procédure civile et de la jurisprudence selon laquelle le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci, pour fonder sa demande d’expertise judiciaire (Pourvois n°19-16278, n°19-16279 et n°17-20099). Elle soutient que suite à l’exercice de son droit d’option emportant refus de renouvellement de son bail signifié par la bailleresse, elle est créancière d’une indemnité d’éviction en application de l’article L145-14 du code de commerce, dont le principe n’est pas discuté et redevable d’une indemnité d’occupation durant son maintien dans les lieux conformément à l’article L145-28 du même code. Elle ajoute qu’en vertu de la jurisprudence précitée le tribunal ne peut chiffrer l’indemnité lui revenant sur le rapport d’expertise de M. [S] désigné par la bailleresse d’autant qu’elle conteste voir été présente lors de son intervention, son dirigeant étant alors aux ETATS-UNIS sans pouvoir se déplacer en raison de la crise sanitaire. Elle relève que rapport d’expertise amiable dont s’agit ne contient d’ailleurs aucune observation qu’aurait formulée par le preneur, ce qui confirme le fait que le principe du contradictoire n’a pas été respecté. Elle déclare aussi que la société IMMOBILIERE JRS ne peut tirer argument de l’arrêté municipal en date du 17 novembre 2023 et du commandement visant la clause résolutoire qu’elle lui a fait délivrer de ce chef dans la mesure où, par courriel du 5 septembre 2024, le Directeur de la Sécurité Publique chargé de la Police Municipale et de la Direction de la Prévention des Risques Sanitaires et Environnementaux lui a transmis un certificat de remise en main propre des clés de l’hôtel « sans condition ». Elle en conclut que sa demande d’expertise judiciaire est recevable et fondée car elle permettra au tribunal de statuer dans le respect du principe du contradictoire.

La société IMMOBILIERE JRS s’oppose à cette demande arguant qu’aucune demande d’expertise judiciaire ne peut être demandée devant le juge de la mise en état sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qui vise les mesures d’instruction avant tout procès. Elle ajoute qu’en application de l’article 146 du même code une expertise judiciaire ne peut être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans la charge de la preuve qui lui incombe. Elle fait valoir que les parties s’étaient accordées pour rechercher amiablement le montant de l’indemnité d’éviction en désignant chacune un expert amiable, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir du rapport établi par M. [S]. Elle soutient aussi que la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime en ce que, postérieurement, la Commission de Sécurité de la Ville de LEVALLOIS a constaté à plusieurs reprises différents manquements de la société RESIDENCE [P] entraînant la fermeture de l’établissement et son évacuation sur demande de la Mairie avec le concours de la force publique. Elle fait valoir qu’elle lui a consécutivement fait signifier le 22 mai 2023 un commandement de se conformer aux règles d’urbanisme et de sécurité qui lui incombaient aux termes du bail, auquel elle n’a pas déféré. Elle précise que la société RESIDENCE [P] l’a fait assigner le 16 juin 2023 en annulation dudit commandement ou, subsidiairement, demande de délais, et que cette procédure enrôlée sous le RG : 23/05221 est parallèlement pendante. Elle évoque aussi des réclamations des occupants des lieux loués l’ayant conduit à la délivrance d’un second commandement visant la clause résolutoire du bail pour non-respect de la destination des lieux. Elle affirme qu’elle est, dans ces conditions, fondée à contester à la demanderesse tout droit à indemnité d’éviction, raison pour laquelle sa demande d’expertise judiciaire ne peut de plus fort être accueillie.

Selon l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En application de l’article 143 du même code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code dispose que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 147 du même code, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Il est de droit que le juge de la mise en état apprécie discrétionnairement l’utilité de la mesure d’instruction ou de consultation qui peut être ordonnée en application des articles 143 et 144 du code de procédure civile.

L’article L145-14 du code de commerce dispose par ailleurs que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L.145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Selon l’article L.145-17 I 1° du même code , le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En application de ces dispositions, le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement de bail, mais peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu’il ne justifie pas à son encontre d’un motif grave et légitime.

Le juge apprécie souverainement le(s) motif(s) grave(s) et légitime(s) en se plaçant à la date de la mise en demeure.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d’apporter la preuve de la réalité du manquement et de ce que celui-ci s’est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d’avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s).

En l’espèce, le tribunal est saisi principalement d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce.

Toutefois, il est établi et non contesté que la bailleresse a, en cours de procédure, fait signifier à la société RESIDENCE [P] différents commandement visant la clause résolutoire du bail en raison de manquements à ses obligations contractuelles.

Dans ces conditions, le droit à indemnité d’éviction étant désormais contesté, la demande de désignation d’un expert judiciaire chargé de donner son avis au tribunal sur le montant de l’indemnité d’éviction devant revenir au preneur et sur le montant de l’indemnité d’occupation dont il est redevable au titre de son maintien dans les lieux apparaît prématurée.

Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le caractère contradictoire de l’expertise amiable réalisée par M. [S], la société RESIDENCE [P] sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Reconventionnellement, la société IMMOBILIER JRS sollicite le versement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive. Elle soutient que l’incident élevé est dilatoire.

La société RESIDENCE [P] conclut à son débouté contestant le caractère abusif de sa demande.

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol. La partie qui l’invoque doit ainsi apporter la preuve d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable, ou d’une faute dans l’exercice de l’action.

En l’espèce, outre que la société IMMOBILIERE JRS ne sollicite pas le versement d’une provision, sa demande s’analyse en une mise en cause de la responsabilité de la société RESIDENCE [P], laquelle implique une analyse du fond, qui excède les pouvoirs du juge de la mise en état.

La demande de dommages et intérêts formée par la société IMMOBILIERE JRS sera par conséquent rejetée, étant de surcroît précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande d’amende civile qui n’est pas reprise au dispositif de ses conclusions, qui seul lie le juge de la mise en état.

Sur les mesures accessoires

L’équité commande de dire que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et, en l’absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société RESIDENCE [P] de sa demande d’expertise judiciaire,

DECLARE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société RESIDENCE [P] irrecevable devant le juge de la mise en état,

DEBOUTE les demandes des parties fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoirie sur l’incident mis au débat par le juge de la mise en état le 20 mars 2025 à 9h30 pour éventuelles conclusions de jonction avec le dossier 23/0521 et/ou sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans cette procédure dont dépend la présente instance, avec fixation du calendrier suivant :

— conclusions de la société RESIDENCE [P] avant le 05 janvier 2025,

— conclusions de la société IMMOBILIERE JRS avant le 15 mars 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES