TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00060 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DE2R

Minute n°

Mme [O] [W] veuve [X]

M. [H] [X]

C/

M. [F] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [F] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Florence ROBERT

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [O] [W] veuve [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025

Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Réputé contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2023, M. [N] et [O] [X] ont donné à bail à M. [F] [J] l’appartement n°10 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 389,00 euros, outre 193,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] et [O] [X] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 novembre 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X], co-indivisaires, pris leur qualité d’héritiers, ont ensuite fait assigner M. [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 27 janvier 2025;

— juger que M. [F] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date;

— ordonner l’expulsion de M. [F] [J], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— condamner M. [F] [J] au paiement de la somme de 4 542,26 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 13 février 2025 sous réserve des loyers à échoir, actualisé le jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

— condamner M. [F] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 595,61 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clefs et ce, avec indexation conforme à l’augmentation annuelle du loyer;

— condamner M. [F] [J] au paiement de la somme de 900,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification aux services de M. le Préfet.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous.

A l’audience du 2 juin 2025, M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X], représentés par avocat, déposant leur dossier maintiennent les termes de leur assignation.

Ils actualisent la dette à la somme de 6 902,40 euros et précisent qu’un courrier de congé du 22 mai 2025 a été reçu mais que les clés n’ont pas été restituées.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice déposé à étude, M. [F] [J] n’est ni présent ni représenté. En application de l’article 473 du code de procédure civile, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 4 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Le bail conclu le 15 mai 2023 contient une clause résolutoire (VIII) et un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois pour régulariser a été signifié le 26 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 586,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

L’expulsion de M. [F] [J] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, M. [F] [J] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

A compter du 1er mai 2025, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 595,61 euros.

Cette indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice subi, il n’y a pas lieu de prévoir son indexation pour l’avenir.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Lors de l’audience, les bailleurs ont justifié d’un décompte permettant de constater que M. [F] [J] leur est redevable de la somme de 6 603,98 euros, en incluant le mois de juin 2025, hors frais de procédure.

Les sommes réclamées à compter du 28 janvier 2025 sont dues à titre d’indemnité d’occupation.

M. [F] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [F] [J] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6 603,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de juin 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification aux services de M. Le Préfet.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X], M. [F] [J] sera condamné à leur verser une somme qu’il est équitable de fixer à 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 au profit de M. [F] [J] concernant l’appartement n°10 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 janvier 2025;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à la somme de 595,61 euros;

CONDAME M. [F] [J] à verser à M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X], à titre provisionnel, la somme de 6 603,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de juin 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE M. [F] [J] à verser à M. [H] [X] et Mme [O] [W] veuve [X] une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens,qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification aux services de M. le Préfet;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,