TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00281 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DIXO

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824.541.148, prise ne la personne de spon rprésentant légal.

C/

M. [T] [X]

Mme [E] [U] EPOUSE [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

DEMANDEUR(S) :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824.541.148, prise ne la personne de spon rprésentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, subsitué par M^e Emilie POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAÔNE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [U] EPOUSE [X], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Adrienne AUBERT

Greffier : Anabelle MORETEAU GIRAT

DÉBATS :

Audience publique du 02 février 2026

Mise en délibéré au 01 avril 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 01 avril 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Adrienne AUBERT, présidente, assistée de Anabelle MORETEAU GIRAT, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 28 février 2023, Madame [Z] [V] a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] un logement situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 900 euros.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 28 janvier 2023 de loyers impayés, la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services (ci-après « la SASU Action Logement Services ») a fait délivrer le 20 août 2025 un commandement de payer pour la somme principale de 6 803,71 euros au titre des loyers et charges impayés dus à cette date.

La SASU Action Logement Services a ensuite fait assigner Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] au paiement de la somme de 2 806,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2025 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

A l’audience du 2 février 2026, la SASU Action Logement Services, représentée par son Conseil, dépose son dossier, et actualise le montant de la dette à la somme de 4 052,34 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus (décompte au 26 janvier 2026).

Il s’en rapporte à son assignation pour le surplus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il précise qu’une décision du 4 avril 2025 a déjà condamné les locataires à payer les loyers dues du mois de mars 2023 à janvier 2025 et que le loyer n’a pas été payé depuis.

Madame [E] [U] épouse [X], comparante en personne ne conteste pas le montant de la dette actualisée précisant que Monsieur [X] a deménagé et qu’ils sont en instance de divorce. Elle précise avoir envisagé de reprendre le paiement des loyers mais pas à la bailleresse qui n’a pas pris en compte certains des loyers déjà payés et que la bailleresse a refusé de se déplacer pour lui accorder des délais de paiements. Elle précise que le loyer est trop onéreux et le logement trop petit, mal isolé et qu’elle a déposé un dossier pour obtenir un logement social mais que la bailleresse refuse de lui délivrer les quittance de loyers. Elle précise percevoir 1 617 euros d’aides et avoir quatre enfants à charge dont un majeur qui ne travaille pas. Son époux lui verse 80 euros par mois au titre de la contribution aux charges du mariage. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Elle conteste le fait que l’on lui réclame le loyer avant le 5 du mois.

Convoqué par acte de commissaire de justice, Monsieur [T] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

Par note en délibérée autorisée, madame [X] produit le jugement du juge aux affaires familiales de [Localité 3] du 25 juillet 2025 fixant le montant de la contribution de Monsieur [X] aux charges du mariage à 80 euros ainsi qu’un courrier rappelant les arguments déjà, évoqués à l’audience sur le comportement de la bailleresse à leur égard ainsi que sa situation sociale. Elle indique avoir aussi réaliser des travaux dans le logement dont le matériel a été fourni par la bailleresse qui leur avait promis de les payer en vain. En outre, elle indique n’être redevable que de la part du loyer non prise en charge par la caisse d’allocations familiales et avoir connu des difficultés pour obtenir le maintien de ses droits sociaux du fait de la lenteur de l’administration à prendre en charge sa nouvelle situation administrative suite à sa séparation avec son époux.

MOTIVATION

SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ET LA RECEVABILITÉ DE SES DEMANDES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il convient en outre de préciser que la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement) – Action logement, en application de l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, a prévu dans son article 2.2.3.2 que le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé, dit VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) entrant en vigueur le 1er janvier 2016 et remplaçant l’ancien système de garantie des risques locatifs dit GRL, sera régi par une convention entre l’Etat et l’UESL dont la mise en œuvre interviendra au plus tard le 1er janvier 2016.

Cette convention a été conclue entre l’Etat et l’UESL le 24 décembre 2015. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions du bailleur à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement a été conclu le 28 janvier 2023 entre le bailleur et la SASU Action Logement Services dans le cadre du dispositif VISALE.

La SASU Action Logement Services verse encore aux débats plusieurs quittances subrogatives.

La SASU Action Logement Services démontrant parfaitement sa qualité à agir à l’encontre de Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X], son action sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 -III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) ".

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée au préfet le 4 novembre 2025 soit plus de deux mois avant la première audience le 2 février 2026 et le commandement de payer à la CCAPEX le 21 août 2025 soit plus de 6 semaines mois avant la signification de l’assignation.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit contradictoirement un décompte actualisé et la quittance subrogative n°20 du 26 janvier 2026 démontrant qu’elle a versé à la bailleresse qui l’atteste les loyers jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 inclus soit la somme totale de 4 052,34 euros, somme dont sont redevables solidairement à son égard Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 26 janvier 2026).

Si madame [X] argue n’être redevable du loyer qu’au 15 du mois et ne pas être redevable de la partie acquittée par l’aide personnaliées au logement reprochant à la bailleresse de ne pas lui délivrer de quittances de loyers l’empêchant de pouvoir se voir attribuer un logement social, il y a lieu de lui indiquer que :

— d’une part les termes du bail indiquent uniquement que le loyer est payable d’avance sans précision sur un jour, si bien que les consorts [X] sont redevables du loyer au début du mois et non au 15 du mois comme soutenu par la locataire et la baillleresse bien fondée à demander le paiement du loyer avant le 5 du mois.

— d’autre part que le contrat de location oblige les locataires à payer l’intégralité du loyer tel que prévu au contrat au bailleur qu’ils disposent ou non d’un soutien pour son paiement de l’aide personnalisée au logement, le loyer devant être payé intégralement par les locataires au bailleur même en cas de suspension des droits sociaux.

— Enfin, la quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges. En l’espèce le loyer n’étant pas payé intégralement depuis le mois de mars 2025, la locataire ne peut obtenir la communication des quittances de loyer des mois qui n’ont pas été réglés.

Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] ne justifient pas avoir payé l’intégralité du loyer depuis le mois de mars 2025 si bien qu’ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 4 052,34 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus (décompte au 26 janvier 2026) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et le paiement d’une indemnité d’occupation

Le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII à défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus. Le commandement de payer signifié au preneur vise régulièrement cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

L’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet dans le délai prescrit par la même loi.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise au bailleur, dont les droits sont exercés par la caution, par application de l’article 24 précité, à la date 21 octobre 2025.

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter de la date du 21 octobre 2025, et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il loue, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Du fait de la résiliation du bail, la présence du preneur dans les lieux qu’il loue, cause au bailleur et à la caution un préjudice. Ce préjudice sera valablement réparé en fixant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement fixé par les parties.

Les locataires seront condamnés solidairement au paiement mensuel de cette indemnité d’occupation dans les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE, subrogée dans le droits du bailleur, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les délais de paiements

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

En l’espèce, la locataire sollicite de pouvoir rester dans le logement mais ne produit pas d’éléments sur sa situation financière réactualisée par note en délibéré comme pourtant sollicité par le juge à l’audience. il résulte également du décompte susvisé que le paiement intégral du loyer et des charges n’a pas repris, ledit loyer étant impayé depuis le mois de mars 2025. À défaut d’accord du bailleur, la demande de délais ne sera pas accueillie dans le cadre de la présente instance et le bailleur sera autorisé à faire expulses les locataires et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurrier.

Sur les frais annexes

Partie perdante Les locataires supporteront les dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer, de notification au Préfet et de l’assignation.

L’équité commande de rejete la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au vu de la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2023 entre Madame [Z] [V] et, Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

Par conséquent,

ORDONNE à Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] de libérer le lieu et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] représentés par son mandataire la société Soliha Agence Immobilière Sociale pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE, subrogée dans les droits du bailleur, la somme au paiement de la somme de 4 052,34 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus (décompte au 26 janvier 2026) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE, une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail, représentant l’indemnité d’occupation, de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [E] [U] épouse [X] aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 01 avril 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection