MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00312 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DNOV /

NATURE AFFAIRE : 4IH/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.S. FX BAT IMMO

C/ Société SCCV CAPA CITY, Société SCCV WILSON, S.A.R.L. ALLIANCE IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur UROZ, Vice-Président

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

M^e Charles-antoine CHAPUIS

M^e Alexia ROUX

délivrées le

DEMANDERESSE

S.A.S. FX BAT IMMO

immatriculée au RCS de LYON numéro 911 754 141, dont le siège social est sis 68, rue André Sabatier – 69520 GRIGNY

représentée par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Alexia ROUX, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Société SCCV CAPA CITY

RCS DE VIENNE numéro 849.265.715, dont le siège social est sis 31, rue des Ardennes – 38230 TIGNIEU JAMEYZIEU

défaillant

Société SCCV WILSON

RCS DE VIENNE numéro 901.425.942, dont le siège social est sis 31, rue des Ardennes – 38230 TIGNIEU JAMEYZIEU

défaillant

S.A.R.L. ALLIANCE IMMO

RCS DE VIENNE numéro 794.531.699, dont le siège social est sis 31, rue des Ardennes – 38230 TIGNIEU JAMEYZIEU

défaillant

Clôture prononcée le 09 avril 2025

Débats tenus à l’audience du 15 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Juin 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur UROZ, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

A la lecture des statuts en date du 1er mars 2022, la société ALLIANCE IMMO est associée majoritaire de la SCCV CAPA CITY, de même que selon des statuts du 27 septembre 2022, elle est associée majoritaire de la SCCV WILSON.

La société FX BAT IMMO s’est vue confier par le Groupe ALLIANCE IMMO une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution et/ou d’assistance pour différents chantiers initiés par différentes sociétés du groupe dont la société ALLIANCE IMMO, la SCCV CAPA CITY, et la SCCV WILSON.

La société FX BAT IMMO a émis les factures suivantes :

— une facture n° 22-10-27 le 15 octobre 2022, d’un montant de 2 000 euros HT, soit 2 400 euros TTC,

— une facture n° 23-02-58 le 28 février 2023, d’un montant de 1 000 euros HT, soit 1 200 euros TTC,

— une facture n° 23-02-59 le 28 février 2023, d’un montant de 1 000 euros HT, soit 1 200 euros TTC,

— une facture n° 23-05-78 le 3 mai 2023, d’un montant de 2 050 euros HT, soit 2 460 euros TTC,

— une facture n° 23-10-108 le 31 octobre 2023, d’un montant de 1 200 euros HT, soit 1 440 euros TTC,

— une facture n° 24-01-126 le 20 janvier 2024, d’un montant de 3 461,54 euros HT, soit 4 153,85 euros TTC,

— une facture n° 24-02-131 le 28 février 2024, d’un montant de 3 461,54 euros HT, soit 4 153,85 euros TTC,

— une facture n° 24-03-134 le 28 mars 2024, d’un montant de 1 500 euros HT, soit 1 800 euros TTC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 juin 2024, le Groupe ALLIANCE IMMO a procédé à la résiliation de plusieurs contrats la liant à la société FX BAT IMMO.

Au motif que le paiement des factures émises n’a pas été honoré, la société FX BAT IMMO, par l’intermédiaire de son conseil et par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 octobre 2024, a mis en demeure le Groupe ALLIANCE IMMO de s’exécuter en lui réglant la somme globale de 18 807,70 euros TTC.

Par ordonnance en date du 06 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, saisi par la société FX BAT IMMO, a notamment :

— condamné la SCCV L’EXCELLIUM à payer à la société FX BAT IMMO les sommes de :

-2 460 euros TTC à titre de provision à valoir sur la facture impayée n° 23-05-78, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024,

-40 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire de recouvrement due au titre de la facture impayée,

— condamné la SCCV CAPA CITY à payer à la société FX BAT IMMO les sommes de :

-11 547,70 euros TTC à titre de provision à valoir sur les factures impayées n° 23-10-108, 24-01-126, 24-02-131 et 24-03-134, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024,

-160 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire de recouvrement due au titre des factures impayées,

— condamné la SCCV WILSON à payer à la société FX BAT IMMO les sommes de :

-2 400 euros TTC à titre de provision à valoir sur la facture impayée n° 22-10-27, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024,

-40 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire de recouvrement due au titre de la facture impayée,

— condamné la société ALLIANCE IMMO à payer à la société FX BAT IMMO les sommes de :

-2 400 euros TTC à titre de provision à valoir sur les factures impayées n° 23-02-58 et 23- 02-59, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024,

-80 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire de recouvrement due au titre des factures impayées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2025, la société FX BAT IMMO a assigné devant le tribunal judiciaire de Vienne la SCCV CAPA CITY, la SCCV WILSON et la société ALLIANCE IMMO aux fins, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1212, 1231-1, 1226 du code civil, de voir engager leur responsabilité civile contractuelle pour résiliation fautive et avant le terme contractuel des contrats, et d’obtenir leur condamnation respective à lui verser :

-25.566,62 euros de dommages et intérêts s’agissant de la SCCV CAPA CITY,

-40.440 euros de dommages et intérêts s’agissant de la SCCV WILSON,

-62.160 euros de dommages et intérêts s’agissant de la société ALLIANCE IMMO,

et d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que quatre contrats à durée déterminée avaient été conclus, qu’ils ont été résiliés sans motif valable, qu’elle justifie des diligences effectuées pour le compte de la SCCV CAPA CITY et de la SCCV WILSON, qu’aucune mise en demeure préalable ne lui a été envoyée, que le contrat prévoit une indemnité correspondant à 60% des honoraires dus sur le reste du contrat n’ayant pas été exécuté, que la société ALLIANCE IMMO a conclu deux contrats dont l’indemnité prévue s’élève à 70% des honoraires dus sur le reste du contrat n’ayant pas été exécuté, qu’elle subit des préjudices financiers qui doivent être indemnisés selon les stipulations contractuelles.

Les sociétés SCCV CAPA CITY, SCCV WILSON et ALLIANCE IMMO défaillantes, n’ont pas constitué avocat

Suivant ordonnance en date du 09 avril 2025, le juge de la Mise en État a clôturé la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV CAPA CITY :

L’article 1217 du code civil énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, la société SCCV CAPA CITY a contracté avec la partie demanderesse suivant acte du 30 juin 2022 pour une prestation d’assistant de Maître d’ouvrage comprenant l’étude des documents transmis, l’étude de faisabilité et la reprise de la notice descriptive, de la rédaction, des études, de l’assistance pour les livraisons, pour les réunions et auprès des services techniques publics et des concessionnaires. Le montant des honoraires a été fixé à 54.000 euros.

L’article 6 du contrat stipule au titre de la résiliation et interruption les facultés de résiliation, dont une faculté au bénéfice du Maître d’ouvrage : « le Maître d’ouvrage peut toujours résilier le contrat dans le cas où l’opération ne pourrait se réaliser, pour quelque cause que ce soit, à charge pour le Maître d’ouvrage d’en informer l’Assistant à Maître d’ouvrage ».

Dans le cadre de l’exécution de ce contrat, quatre factures ont été émises pour la somme totale de 11.547,70 euros. Il est produit les différents échanges entre la société FX BAT IMMO et les différents intervenants du chantier afin de justifier de la réalisation de sa mission (pièce 22).

Par courrier en date du 14 juin 2024, la société ALLIANCE IMMO a indiqué à son cocontractant « par la présente et comme déjà informé, plus aucune activité depuis plus d'1 ans concernant vos missions n’est réalisée concernant les chantiers en objet. Votre mission ne consistant pas seulement à faire acte de présence aux réunions de chantier, nous mettons fin à votre mission pour tous les contrats à compter de la présente », l’objet est « résiliation contrat de missions chantiers SCCV L’EXCELLIUM-SARL ALLIANCE-IMMO-SCCV CAPA CITY-SCCV L’HARMONIE ».

En l’espèce, la société ALLIANCE IMMO a entendu résoudre le contrat pour le compte de la SCCV CAPA CITY manifestant son mécontentement sans préciser de réel grief, sans invoquer la faculté de résiliation prévue contractuellement et alors qu’elle n’a pas préalablement mis en demeure sa cocontractante de réaliser une prestation précise. La SCCV CAPA CITY en sa qualité de créancière n’a pas mis en demeure la société FX BAT IMMO de satisfaire à son engagement et ne justifie pas de la gravité de l’inexécution qu’elle reproche à sa cocontractante de sorte que la résolution unilatérale est fautive.

Partant, la responsabilité contractuelle de la société SCCV CAPA CITY est engagée, et il convient d’indemniser la société FX BAT IMMO du préjudice qu’elle subit.

L’article 1230 du code civil énonce que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

La société FX BAT IMMO sollicite l’indemnisation de son préjudice financier selon la stipulation contractuelle à hauteur de 60% de la facture de 1 223,04 euros HT émise et non réglée en application de la mission en cours et celle de 3449 euros HT X 12 mois pour la mission complémentaire de douze mois incompressibles.

Le contrat stipule à l’article 6 une clause prévoyant une indemnité pour perte d’exploitation « dans le cas d’une résiliation du contrat par l’Assistant à Maître d’ouvrage pour l’une des raisons ci-avant exposées, l’assistant à Maître d’ouvrage facturera alors soixante pour cent (60%) de ses honoraires sur le reste du contrat n’ayant pas encore été réglé à titre d’indemnité contractuelle, versée au titre de la perte d’exploitation qui sera alors subie par l’Assistant à Maître d’ouvrage.

Dans tous les cas de résiliation, le Maître d’ouvrage devra régler à l’Assistant à Maître d’ouvrage le solde des honoraires correspondant aux prestations réellement effectuées à la date de cessation effective du contrat ainsi que l’indemnité précitée, à titre de compensation de la perte d’exploitation subie par l’Assistant à Maître d’Ouvrage ».

Si la société FX BAT IMMO prétend que la somme de 1 223,04 HT restait à facturer au jour de la résiliation, elle ne produit aucune facture de ce montant, ce montant ne correspond pas à une somme particulière dans le tableau contractuel (article 4), elle ne justifie pas que la société SCCV CAPA CITY s’est acquittée des factures impayées conformément à l’ordonnance de référé ni des montants déjà versés qui permettrait d’estimer la part de ses honoraires restant dus par rapport au marché total.

S’agissant de la mission complémentaire, aucun avenant à la mission initiale n’a été signé par les parties, la seule pièce produite et visée est «pièce 17 article 5 et annexe», l’annexe correspond à un tableau prévisionnel des tableaux qui n’est pas signé par les parties et l’article 5 prévoit expressément «un avenant sera transmis pour toute demande éventuelle de modification du présent contrat ou demande de mission complémentaire par rapport au présent contrat».Or, aucun avenant n’est produit ; partant, il n’est pas démontré que les parties aient convenu d’une mission complémentaire.

En l’absence d’éléments démontrant le quantum de son préjudice et la réalité de son préjudice s’agissant d’une prétendue mission complémentaire, la société FX BAT IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

II/ Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV WILSON :

La société ALLIANCE IMMO a contracté pour le compte de la SCCV WILSON, alors en cours de création, avec la partie demanderesse suivant acte du 28 septembre 2022 pour une prestation de Maître d’œuvre d’exécution comprenant l’étude des documents transmis, l’étude de faisabilité et la reprise de la notice descriptive, des études, de l’assistance pour les livraisons, pour les réunions et auprès des services techniques publics et des concessionnaires. Le montant des honoraires a été fixé à 69.400 euros HT et 83.280 euros TTC.

L’article 6 du contrat stipule au titre de la résiliation et interruption les facultés de résiliation, dont une faculté au bénéfice du Maître d’ouvrage : «le Maître d’ouvrage peut toujours résilier le contrat dans le cas où l’opération ne pourrait se réaliser, pour quelque cause que ce soit, à charge pour le Maître d’ouvrage d’en informer le Maître d’œuvre d’exécution».

Dans le cadre de l’exécution de ce contrat, une facture a été émise pour la somme de 2 000 euros HT soit 2 400 euros TTC. Il est produit les échanges entre la société FX BAT IMMO et les différents intervenants du chantier afin de justifier de la réalisation de sa mission (pièce 25 relative au chantier de la SCCV WILSON bien que nommée au bordereau SCCV L’EXCELLIUM).

En l’espèce, la société ALLIANCE IMMO a entendu résoudre plusieurs contrats de chantier par son courrier du 14 juin 2024, mais ne mentionne pas le chantier de la SCCV WILSON.

La société FX BAT IMMO prétend que sa cocontractante ne lui répond plus et que cette dernière a entendu résoudre également ce contrat de façon unilatérale.

La résolution unilatérale ne saurait être déduite de la rupture des autres chantiers puisqu’il s’agit de personnes morales distinctes.

Dans son courrier du 03 octobre 2024, la société FX BAT IMMO considère déjà que la résolution unilatérale a eu lieu et s’adresse à la société ALLIANCE IMMO. La partie demanderesse ne justifie pas avoir interrogé la SCCV WILSON au sujet de la poursuite du contrat, elle justifie seulement l’avoir mise en demeure par courriels du 26 février 2024 et du 18 juin 2024 de régler la facture n°22-10-27. La société FX BAT IMMO prétend que le chantier a été arrêté mais ne verse aucune pièce le démontrant. Aucune autre faute n’est reprochée à la SCCV WILSON.

Partant, la responsabilité contractuelle de la SCCV WILSON ne saurait être engagée pour rupture abusive du contrat et la société FX BAT IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à son encontre.

III/ Sur la responsabilité contractuelle de la société ALLIANCE IMMO :

La société ALLIANCE IMMO a contracté avec la partie demanderesse suivant actes du 22 novembre 2022 (le premier chantier 22 route de Sornin à PONT DE CHERUY, pièce 9, le second chantier 23B rue de Verna à Tignieu Jameyzieu) pour une prestation d’assistant de Maître d’ouvrage comprenant l’étude des documents transmis, l’étude de faisabilité et la reprise de la notice descriptive, de la rédaction, le suivi des CCTP et DPFG par les sous-traitants, de l’assistance pour trouver des différents opérateurs. Le montant des honoraires a été fixé à 6 000 euros HT, soit 7 200 euros TTC pour chacun des contrats.

L’article 6 des deux contrats stipule au titre de la résiliation et interruption les facultés de résiliation, dont une faculté au bénéfice du Maître d’ouvrage : «le Maître d’ouvrage peut toujours résilier le contrat dans le cas où l’opération ne pourrait se réaliser, pour quelque cause que ce soit, à charge pour le Maître d’ouvrage d’en informer l’Assistant à Maître d’ouvrage».

Dans le cadre de l’exécution de ces contrats, deux factures ont été émises pour les sommes de 1 000 euros HT et 1 200 euros TTC chacune. Il est produit les différents échanges entre la société FX BAT IMMO et les différents intervenants du chantier afin de justifier de la réalisation de sa mission (pièce 13).

Par courrier en date du 14 juin 2024, la société ALLIANCE IMMO a indiqué à son cocontractant «par la présente et comme déjà informé, plus aucune activité depuis plus d'1 ans concernant vos missions n’est réalisée concernant les chantiers en objet. Votre mission ne consistant pas seulement à faire acte de présence aux réunions de chantier, nous mettons fin à votre mission pour tous les contrats à compter de la présente », l’objet est « résiliation contrat de missions chantiers SCCV L’EXCELLIUM-SARL ALLIANCE-IMMO-SCCV CAPA CITY-SCCV L’HARMONIE».

En l’espèce, la société ALLIANCE IMMO a entendu résoudre les contrats en manifestant son mécontentement sans préciser de réel grief, sans invoquer la faculté de résolution prévue contractuellement et alors qu’elle n’a pas préalablement mis en demeure sa cocontractante de réaliser une prestation précise. La société ALLIANCE IMMO en sa qualité de créancière n’a pas mis en demeure la société FX BAT IMMO de satisfaire à son engagement et ne justifie pas de la gravité de l’inexécution qu’elle reproche à son cocontractant de sorte que la résolution unilatérale est fautive.

Partant, la responsabilité contractuelle de la société ALLIANCE IMMO est engagée, et il convient d’indemniser la société FX BAT IMMO du préjudice qu’elle subit.

L’article 1230 du code civil énonce à ce titre que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

La société FX BAT IMMO sollicite l’indemnisation de son préjudice financier selon la stipulation contractuelle à hauteur de 70% de :

— pour le premier contrat le reste à facturer de la facture initiale soit 3 000 euros HT, et une mission complémentaire de 18 mois à hauteur de 2 300 euros HT par mois,

— pour le second contrat le reste à facturer de la facture initiale soit 3 000 euros HT, et une mission complémentaire de 18 mois à hauteur de 2 300 euros HT par mois.

Le contrat stipule à l’article 6 une clause prévoyant une indemnité pour perte d’exploitation «dans le cas d’une résiliation du contrat par l’Assistant à Maître d’ouvrage pour l’une des raisons ci-avant exposées, l’assistant à Maître d’ouvrage facturera alors soixante-dix pour cent (70%) de ses honoraires sur le reste du contrat n’ayant pas encore été réglé à titre d’indemnité contractuelle, versée au titre de la perte d’exploitation qui sera alors subie par l’Assistant à Maître d’ouvrage.

Dans tous les cas de résiliation, le Maître d’ouvrage devra régler à l’Assistant à Maître d’ouvrage le solde des honoraires correspondant aux prestations réellement effectuées à la date de cessation effective du contrat ainsi que l’indemnité précitée, à titre de compensation de la perte d’exploitation subie par l’Assistant à Maître d’Ouvrage».

Si la société FX BAT IMMO prétend que la somme de 3 000 HT restait à facturer pour chacun des contrats au jour de la résolution, elle ne produit aucune facture de ce montant, ce montant ne correspond pas à une somme particulière dans le tableau contractuel (article 4), elle ne justifie pas que la société ALLIANCE IMMO s’est acquittée des factures impayées conformément à l’ordonnance de référé ni des montants déjà versés qui permettrait d’estimer la part de ses honoraires restant dus par rapport au marché total. 6000 HT -1000 HT = 5000 HT, l’écart de 2000 euros n’est pas justifié par la demanderesse qui ne démontre pas le quantum de ses demandes au titre des missions initiales.

S’agissant de la mission complémentaire, chacun des deux contrats stipule à l’article 1.2 «un contrat de MOA sera validé à réception du permis de construire pour un montant de 2300 euros HT par mois et 3000 euros HT pour les opr si en dessous de 25 logements pour une durée initiale de 18 mois».

En l’espèce, les parties avaient prévu de faire un nouveau contrat pour cette mission complémentaire, cette clause ne saurait constituer un nouvel engagement alors qu’il est stipulé qu’un autre contrat devait être signé et que demeure une variable inconnue : le nombre de logements qui déterminera le montant des honoraires.

Partant il n’est pas démontré que les parties aient convenu de deux missions complémentaires.

En l’absence d’éléments démontrant le quantum de son préjudice et la réalité de son préjudice s’agissant des prétendues missions complémentaires, la société FX BAT IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société ALLIANCE IMMO.

IV/ Sur les demandes accessoires :

La société FX BAT IMMO, partie qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société FX BAT IMMO au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcé par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE,

DEBOUTE la société FX BAT IMMO de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la SCCV CAPA CITY, de la SCCV WILSON et de la société ALLIANCE IMMO ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FX BAT IMMO aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur Frédéric UROZ, Président, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

Le greffier Le Président