TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GTC

AS M N° : 1

Assignation du :

06 Novembre 2024

[1]

[1] 5 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. STEVANE [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Arnaud GINOUX, avocat au barreau de PARIS – #B0873

DEFENDERESSES

S.C.I. TANBE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Aurélie AUBOIN, avocat au barreau de PARIS – #P0154

S.A.S. DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC205

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société SAS DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Arthur ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS – #D0156

Société SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES – SADA

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocats au barreau de PARIS – #C2364

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Stevane Paris est propriétaire au sein de cet immeuble d’un appartement.

L’assemblée générale extraordinaire du 17 janvier 2024 a donné l’autorisation à la SCI [Adresse 8], propriétaire des lots n°13 et 101, de procéder au remplacement du conduit d’extraction de fumée existant au niveau de la façade sur cour à ses frais exclusifs.

Par acte authentique en date du 29 mars 2024, la société Tanbe a acquis de la SCI [Adresse 8], la société civile Mamie Gateaux et la société par actions simplifiée Mamie Gateaux les lots n°13, 35, 37, 42, 43, 61, 62, 63, 101 et 201 qui correspondent à trois boutiques, un débarras, une arrière-boutique, un salon, deux cuisines, un water-closet, cinq caves et deux débarras.

L’assemblée générale du 23 mai 2024 a donné l’autorisation à la société Tanbe de procéder à la modification, à ses frais et sous sa responsabilité, de la devanture du local commercial (résolution 21) et au renforcement structurel d’une cloison porteuse à ses frais, celle-ci ayant découvert au cours des travaux de rénovation des potelets en mauvais état dans une cloison porteuse partie commune de l’immeuble (résolution 22).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la SCI Stevane Paris a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]/[Adresse 2], représenté par son syndic, la société Desrue Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, d’obtenir la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2024.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/09534 et est actuellement pendante devant la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 13 novembre 2024 a annulé les résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 23 mai 2024, a approuvé à nouveau la modification de la devanture du local commercial et les travaux de renforcement structurel d’une cloison porteuse et a voté des travaux de renforcement de structure, à la charge du syndicat des copropriétaires, à la suite de la découverte au sein des locaux appartenant à la société Tanbe en cours de chantier deux désordres structurel, l’un affectant le poitrail 1 soutenant la contre façade de la [Adresse 13] et l’autre tenant à une absence de soutien de la contre façade de la [Adresse 12].

C’est dans ce contexte que la SCI Stevane Paris a, par actes de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Tanbe, la société Desrue Immobilier et la société anonyme de défense et d’assurance (ci-après SADA) aux fins notamment de voir désigner un expert judiciaire, ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, l’arrêt des travaux dans les locaux de la société Tanbe et à la société Desrue Immobilier de prendre toute mesure nécessaire à l’arrêt de ces travaux.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 décembre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 17 décembre 2024 à la demande de la société demanderesse.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 17 décembre 2024, dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Stevane Paris a demandé au juge des référés de :

«  De désigner un expert avec mission de :

1° Se rendre sur place ;

2° Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

3°Visiter les lieux et renseigner le Tribunal le plus précisément sur la nature du projet de la SCI TANBE ;

4° Examiner les travaux réalisés par la SCI TANBE dans l’ensemble des lots de copropriété acquis par la SCI TANBE dans l’immeuble du [Adresse 8]/[Adresse 2] et fournir tout renseignement sur les non-conformités aux documents contractuels (règlement de copropriété contenant EDD) en précisant les modifications constatées par rapport au plan du rez de chaussée de l’Etat Descriptif de Division de l’immeuble contenu dans le règlement de copropriété ;

5°Rechercher si les travaux réalisés dans les lots de la SCI TANBE sont conformes aux règles de l’art ou relèvent d’une exécution défectueuse et s’ils respectent la destination technique des lots de la SCI TANBE, à savoir trois lots de « BOUTIQUE » en rez de chaussée (lots 13,42,43) comme mentionné au règlement de copropriété contenant état descriptif de division ;

6° Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la remise en état des lieux, à la finition ou à la mise en conformité et en chiffrer le coût ;

7°Examiner les désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés, inachèvements découverts par le Bureau d’études STRUCTURA LAB définis comme des désordres structurels majeurs affectant deux poitrails (poitrail n°1 et poitrail n°2) ainsi que les dommages,

8° Indiquer compte tenu de la nature des défaillances invoquées, si ces désordres sont susceptibles à moyenne échéance de s’étendre et Rechercher s’ils proviennent soit d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art soit d’une exécution défectueuse ou de toutes autres causes ;

9°Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues au titre des défauts de structure découverts et des deux poitrails considérés et évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

10° Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, à la finition ou à la mise en conformité et en chiffrer le coût ;

11° Renseigner le Tribunal sur les éléments constituant le préjudice qui pourra être allégué ;

12° Répondre plus généralement à toute question des parties ;

13° Leur soumettre son pré-rapport.

En tout état de cause,

Vu enfin l’urgence, Vu, la nécessité de prévenir tout dommage imminent et faire cesser tout trouble manifestement illicite au regard des dispositions claires du règlement de copropriété contenant état descriptif de division ;

ORDONNER l’arrêt de tous travaux dans les locaux de la SCI TANBE et ce sous astreinte d’une somme de 500 € par jour de retard à intervenir ;

ORDONNER également au Syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, de prendre toute mesure nécessaire à l’arrêt de ces travaux et ce sous astreinte d’une somme de 500 € par jour de retard à intervenir ;

DIRE ET JUGER que les dépens seront mis à la charge de la partie qui viendra à succomber au fond par suite. CONDAMNER tout contestant à payer à la SCI STEVANE PARIS la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ".

A titre liminaire, la SCI Stevane conteste que l’assignation qu’elle a faite délivrer au syndicat des copropriétaires soit nulle, l’indication de sa demande avec un exposé des moyens en fait et en droit étant bien contenue dans celle-ci.

Elle conteste, en outre, que ses demandes soient irrecevables, rappelant que pour tout litige né de la violation du règlement de copropriété contenant un état descriptif de division, l’action d’un copropriétaire est parfaitement recevable.

Elle souligne que le non-respect de l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété est de nature à lui causer un préjudice personnel, les troubles résultant de l’installation d’un restaurant/salle de réception/bar à vin dans les trois lots de boutiques étant avérés.

Elle rappelle en outre qu’un copropriétaire est fondé à faire respecter la destination de l’immeuble conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle indique enfin qu’un copropriétaire est recevable à discuter de prétendus désordres découverts que l’on veut lui faire financer alors que ces désordres sont imputables à l’exploitant et que les travaux réparatoires sont utiles à la société Tanbe.

A l’appui de sa demande d’expertise, la SCI Stevane Paris expose que les travaux de la société Tanbe sont réalisés en violation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, puisqu’ils visent à réunir plusieurs lots qui correspondent à des boutiques pour en faire un restaurant, de sorte qu’une expertise est nécessaire afin qu’elle puisse prendre connaissance de ces travaux.

Elle précise qu’il est nécessaire également qu’un expert soit désigné afin de prendre connaissance des désordres découverts dans les locaux de la société Tanbe, dès lors qu’elle ne souhaite pas les financer.

Elle soutient que ces travaux sont en réalité des travaux de pur agencement et que les désordres seraient consécutifs à un ancien départ de feu, de sorte qu’il appartient à la société Tanbe de les prendre en charge.

Elle sollicite, en outre, la cessation des travaux sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ceux-ci constituant un trouble manifestement illicite.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil la société Tanbe a sollicité le rejet des demandes de la SCI Stevane Paris, à titre subsidiaire, le donné acte de ses protestations et réserves d’usage, et, en tout état de cause, la condamnation de la SCI Stevane Paris à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Tanbe souligne que le règlement de copropriété autorise expressément l’utilisation des boutiques du rez-de-chaussée à un usage commercial, précisant qu’elles pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées et n’interdit pas, par voie de conséquence, l’activité de restauration, la boutique située à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble étant d’ailleurs exploitée en restaurant.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI Stevane Paris, celle-ci ne démontrant pas le lien qui existerait entre les travaux en cours et la jouissance de ses propres lots.

Elle souligne que la SCI Stevane Paris échoue à démontrer que les travaux auraient causé des désordres à ses parties privatives, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires a compétence pour poursuivre l’éventuelle réalisation de travaux sans autorisation préalable ou une affectation contraire au règlement de copropriété.

Sur la mesure d’expertise, elle fait valoir que la SCI Stevane Paris ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle argue qu’une mesure d’expertise n’est pas utile s’agissant de la réunion des lots dès lors qu’elle ne le conteste pas et que la SCI Stevane Paris communique les plans.

Elle précise que cette réunion des lots n°13, 42 et 43 a été réalisée il y a plus de cinq ans sous l’égide du précédent propriétaire comme en attestent l’acte de vente du 29 mars 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 2012 annexé.

Elle souligne que la question de la possibilité de réunir ces lots relève de la compétence des juges du fond et qu’une telle réunion est possible dès lors qu’elle n’est pas interdite par le règlement de copropriété et que les lots sont contigus, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle explique avoir réalisé comme seuls travaux la modification de la devanture et le renforcement structurel de la cloison à ses frais et relève que ceux-ci n’ont engendré aucun désordre ni dans les parties communes, ni dans le bien immobilier appartenant à la SCI Stevane Paris.

S’agissant des désordres structurels découverts en cours de chantier, elle souligne que les travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2024 et que le syndicat des copropriétaires est obligé d’engager lesdits travaux, ceux-ci portant sur des parties communes.

Elle conclut, en conséquence, à l’inutilité de la mesure d’expertise sollicitée et à l’absence de preuve du moindre procès en germe.

Elle s’oppose, enfin, à la demande de suspension des travaux en l’absence de preuve d’un danger imminent et d’un trouble manifestement illicite.

Dans ses conclusions déposées et soutenue oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Desrue Immobilier, a demandé au visa des articles 56, 114, 122 et 835 du code de procédure civile, au juge des référés de :

«  1°/ A titre liminaire :

Dire et juger nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 6 novembre 2024 au syndicat des copropriétaires à la requête de la SCI STEVANE PARIS en application des dispositions des articles 56 et 114 du code de procédure civile ;

2°/ A titre subsidiaire :

Déclarer la SCI STEVANE PARIS irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité et défaut d’intérêt à agir au visa de l’article 122 du code de procédure civile ; 2°/ A titre très subsidiaire : Débouter la SCI STEVANE PARIS de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

3°/ A titre encore plus subsidiaire :

Donner acte au syndicat des copropriétaires de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ; Dire que la SCI STEVANE PARIS devra seule assumer le coût de la mesure d’expertise qu’elle sollicite ;

4°/ En tout état de cause :

Condamner la SCI STEVANE PARIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et [Adresse 2] à 75006 PARIS la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI STEVANE PARIS aux entiers dépens. "

Le syndicat des copropriétaires soulève, à titre liminaire, la nullité de l’assignation délivrée par la SCI Stevane Paris, celle-ci ne contenant pas un exposé des moyens en fait et en droit, en l’absence de tout développement sur le procès en germe dont dépendrait la mesure d’expertise sollicitée, ce qui lui cause un grief, dès lors qu’elle n’est pas en mesure de pouvoir organiser sa demande.

A titre subsidiaire, il soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI Stevane Paris, dès lors qu’en application de l’article 15 de la loi de 1965, un copropriétaire ne peut exercer une action ayant trait à la copropriété que si celle-ci concerne la propriété ou la jouissance de son lot, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la SCI Stevane Paris n’a pas qualité à agir.

A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires relève que la SCI Stevane Paris ne sollicite pas une expertise pour des travaux réalisés au regard de dommages ou désordres précis dont elle justifierait mais sur un chantier en cours.

Il souligne qu’elle demande à l’expert de donner un avis juridique sur l’application et l’interprétation du règlement de copropriété, ce qu’interdit l’article 238, alinéa 3, du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’objectif réel de la SCI Stevane Paris est de s’opposer par tous moyens à l’installation d’un restaurant dans les lots de la société Tanbe.

Il note que la SCI Stevane Paris ne produit aucune pièce qui justifierait l’interruption de travaux urgents de structure de l’immeuble.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Desrue Immobilier a sollicité, à titre principal, le rejet des demandes de la SCI Stevane Paris, à titre subsidiaire, sa mise hors de cause, à titre infiniment subsidiaire, le donné acte de ses protestations et réserves et, en tout état de cause, la condamnation de la SCI Stevane Paris à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Desrue Immobilier fait valoir que la société Stevane [Localité 11] ne justifie pas d’un intérêt légitime concernant la mesure d’expertise sollicitée dès lors que les travaux réparatoires ont déjà été votés par l’assemblée générale extraordinaire en date du 13 novembre 2024 et qu’il y a urgence à intervenir sur les parties communes, les désordres se rapportant directement à la structure de l’immeuble.

A titre subsidiaire, elle demande sa mise hors de cause en l’absence de preuve d’un procès en germe à son encontre.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société SADA a demandé au juge des référés, à titre principal, de déclarer irrecevable la SCI Stevane Paris en ses demandes et de la mettre hors de cause, à titre subsidiaire, de lui donner acte de ses protestations et réserves, et, en tout état de cause, de condamner la SCI Stevane Paris, ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SADA soulève, tout d’abord, le défaut de qualité à agir de la SCI Stevane Paris, seul le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour exercer une action en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et l’action de la SCI Stevane Paris ne concernant pas la propriété ou la jouissance de son lot.

Elle sollicite, ensuite, sa mise hors de cause, dès lors que sa garantie n’a pas vocation à s’appliquer, la SCI Stevane Paris semblant plutôt rechercher la responsabilité de la société Tanbe et du syndic.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la nullité de l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En outre, en application de l’article 115 du même code, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L’article 56 du même code dispose que à peine de nullité, l’assignation doit contenir “un exposé des moyens en fait et en droit”.

En l’espèce, si l’assignation qui a été délivrée au syndicat des copropriétaires n’explicite pas expressément en quoi la présence du syndicat des copropriétaires est nécessaire, elle contient un exposé en droit et en fait qui permet de le comprendre.

En outre, il convient de relever que, dans le cadre des conclusions que les parties se sont échangées postérieurement à l’assignation, la SCI Stevane Paris a explicité les raisons pour lesquelles la présence du syndicat des copropriétaires était nécessaire tant en droit qu’en fait.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a été en mesure de se défendre.

Dès lors, le moyen tiré de la nullité de l’assignation sera rejeté.

Sur la demande d’expertise :

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à ce que la demande d’expertise de la SCI Stevane Paris soit déclarée irrecevable sera examinée, le cas échéant, au stade de l’appréciation du bien-fondé de la demande d’expertise.

En effet, une telle demande s’analyse en l’espèce comme une contestation du motif légitime prévu à l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès manifestement voué à l’échec.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SCI Stevane soutient, en premier lieu, qu’une mesure d’expertise est nécessaire la société Tanbe ayant entrepris des travaux dans les locaux lui appartenant qui ont pour effet de modifier l’état descriptif de division (en réunissant des lots) ainsi que de changer leur destination.

Toutefois, la société Tanbe ne conteste pas que les lots dont elle est propriétaire ont été réunis.

Il ressort en effet de l’acte de vente en date du 29 mars 2024 que les sociétés venderesses ont déclaré :

— “que l’intégralité des lots à l’exception du lot 37 ont été réunis pour ne former QU’UNE SEULE ET MEME UNITE comprenant :

— au rez-de-chaussée : 3 salles de restaurant, une pièce (plonge), deux waterclosets.

— A l’arrière : une cuisine avec sas de livraison et nettoyage des produits bruts, vestiaire du personnel, water-closets et douche. Dans la cour, local à poubelle.

— Au sous-sol, avec accès depuis le rez-de-chaussée par un escalier : deux pièces.

— Au sous-sol, une première cave réunissant les lots 61, 62, 63 comportant un monte-charge, et une deuxième cave constituant le lot 37".

— “avoir réalisé les travaux suivants :

— Création de deux baies dans le mur porteur entre les lots 13 et 42 (boutique n°3) et les lots 101 et 42 (boutique n°3) autorisée par l’Assemblée générale du 22 février 2022 […]”.

Elle ne conteste pas non plus qu’à l’issue des travaux, les locaux seront exploités comme restaurant.

Dans ces conditions, la SCI Stevane Paris échoue à établir l’utilité que pourrait avoir une mesure d’expertise sur ce point.

Elle soutient, en second lieu, qu’une mesure d’expertise est nécessaire afin de s’assurer que les désordres découverts dans les locaux de la société Tanbe sont bien à la charge du syndicat des copropriétaire et non à la charge de la société Tanbe.

Toutefois, la SCI Stevane Paris n’explique pas quel procès elle serait susceptible d’engager alors que ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2024 et qu’il n’est ni justifié, ni allégué qu’une action en nullité aurait été engagée à l’encontre de celle-ci.

La SCI Stevane Paris échoue en conséquence à rapporter la preuve d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à voir ordonner une mesure d’expertise également sur ce point.

Sa demande tendant à la désignation d’un expert sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes relatives à la cessation des travaux :

— Sur la recevabilité des demandes

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Au visa de cet article, il a été jugé que “chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat” (3 civ, 26 novembre 2003, pourvoi n°02-14.184, Bull. 2003, III, n°210).

En l’espèce, contrairement à ce qu’indiquent les parties défenderesses, un copropriétaire est parfaitement recevable à agir en justice afin d’exiger le respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires sans avoir besoin de rapporter la preuve d’un préjudice personnel, son intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI Stevane Paris soulevée par les parties défenderesses sera en conséquence rejetée.

— Sur le bien-fondé des demandes

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SCI Stevane Paris, il ne ressort pas du règlement de copropriété avec l’évidence requise en référé que l’activité de restauration est interdite par celui-ci, dès lors que :

— L’article 8 du règlement de copropriété stipule que “L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots n°12, 13, 35, 42, 43, 101 et 201 pourront être utilisées à usage commercial”.

— L’article 9 a) stipule que les boutiques pouront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées,

— Ce règlement n’interdit pas expressément l’activité de restauration.

Il ne s’évince pas non plus des pièces versées aux débats avec l’évidence requise en référé que les travaux litigieux aient pour objet de réunir les lots appartenant à la société Tanbe.

Il ressort au contraire de l’acte de vente du 23 mars 2024 que cette réunion est antérieure, puisque celui-ci mentionne que l’intégralité des lots à l’exception du lot 37 ont été réunis pour ne former qu’une seule et même unité.

La SCI Stevane Paris échoue en conséquence à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant la cessation immédiate des travaux.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de ce chef de la SCI Stevane Paris.

Sur les demandes accessoires

La SCI Stevane Paris qui succombe sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à chacun des défendeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée ;

Rejetons la demande d’expertise formée par la SCI Stevane Paris ;

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI Stevane s’agissant de la cessation des travaux réalisés par la société Tanbe soulevée par les parties défenderesses ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Stevane Paris tendant à voir ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, l’arrêt des travaux dans les locaux de la société Tanbe et au syndicat des copropriétaires et à la société Desrue Immobilier de prendre toute mesure nécessaire à l’arrêt de ces travaux ;

Condamnons la SCI Stevane Paris aux dépens ;

Condamnons la SCI Stevane Paris à verser à la société Tanbe, au syndicat des copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 8]/[Adresse 2], représenté par son syndic, la société Desrue Immobilier, la société Desrue Immobilier et à la société anonyme de défense et d’assurance – SADA, la somme de 1 500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 23 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ