Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 7 novembre 2025, n° 25/00630

TJ Vienne 7 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que les locataires avaient effectué des paiements dans les deux mois suivant le commandement de payer, empêchant l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a jugé que les locataires avaient repris le paiement de leurs loyers, rendant l'expulsion non justifiée.
Accepté
Engagement de caution
Le tribunal a constaté que la demanderesse avait réglé des loyers impayés et a ordonné le remboursement des sommes dues par les locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 7 nov. 2025, n° 25/00630
Numéro(s) :	25/00630
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDAPYRAMIDE AVOCATS
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 07 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00630 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DP75

NATURE AFFAIRE : 53J/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [G] [T], [H] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ,

Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e GAUTHIER

le : 07.11.2025

copie certifiée conforme délivrée à : Mme [T] + M. [K]

le : 07.11.2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocat au barreau de LYON

substituée par Maître Noëlle GILLE, de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [G] [T]

née le 23 Septembre 1997 à BOURGOIN JALLIEU (38307),

demeurant 27, rue Stéphane Hessel – 38080 L’ISLE-D’ABEAU

non comparante

M. [H] [K]

né le 05 Mai 1997 à SOISSONS (02200),

demeurant 27, rue Stéphane Hessel – 38080 L’ISLE-D’ABEAU

non comparant

Qualification : réputé contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 17 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] au titre du bail d’un appartement à usage d’habitation situé 27 rue Stéphane HESSEL à L’ISLE D’ABEAU (38080) consenti le 13 décembre 2023, par la la Société FONCIERE NRU PAM représentée par FONCIA VALLEE représentés par la société FONCIA VALLEE DU RHONE.

Ultérieurement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur des loyers étant demeurés impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] visant la clause résolutoire le 10 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 4330 euros due au 28 novembre 2024.

Suivant assignation en date du 16 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Vienne pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire, assortie de l’exécution provisoire, au paiement au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, de la somme de 4362.35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation ; outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] ; elle précise que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers, que les derniers reglements complets de loyers datent du mois de janvier 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit des locataires.

Monsieur [H] [K] précise ne pas avoir déposé de dossier de surendettement ; il explique sa dette par des ennuis personnels ; il précise devoir recevoir de l’argent dans les prochaines semaines suite au décès de son père.

Madame [G] [T] non citée à personne n’était ni présente, ni représentée.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] de s’être présentés aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’état dans le département plus de deux mois avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence de la défenderesse n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la qualité à agir de la caution

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu le contrat de cautionnement « Visale » et l’article 2306 du Code civil en vertu duquel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le bailleur ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux termes du contrat de cautionnement conclu avec le bailleur, s’est engagée en qualité de caution solidaire de la locataire, pour 9 impayés de loyer durant la durée totale du bail. Elle soutient qu’en payant la dette de loyers, elle est subrogée dans les droits des bailleurs.

Il résulte de la force obligatoire du contrat que, le cautionnement soumis à l’article 8.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de « Visale », signée entre les bailleurs et la caution, prévoit expressément pour la caution qui désintéresse le bailleur d’être subrogée dans les droits du bailleur, « que la subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation ».

En l’espèce, la demanderesse a payé la dette de loyers, qui n’a pas été résorbée par les locataires dans les deux mois suivant le commandement de payer adressé, le 10 décembre 2024.

Dans ces conditions, en application des termes du contrat et de l’article 2306 du Code civil, il y convient de considérer que le bailleur a donné pouvoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en expulsion.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

Sur la résiliation expulsion

Il résulte des dispositions des articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou débiteur ou d’une décision de justice.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 13 décembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers.

Il est établi par les pièces justificatives versées aux débats et notamment une quittance subrogative ainsi que le décompte des sommes dues et des sommes versées que les loyers de mai, juin, juillet, aout et octobre 2024, janvier, mai , juin, juillet et août 2025 n’ont pas été intégralement payés.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 décembre 2024, pour la somme en principal de 4330 euros, correspondant aux loyers impayés de mai, juin, juillet, aout et octobre 2024.

Or, il résulte du décompte produit que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a perçu la somme de 450 au 31 décembre 2024 de la part des locataires ; d’autre part,que les locataires ont versé ont régulièrement payé leur loyer pour les mois de décembre 2024 au mois mai de 2025 et effectué plusieurs versements.

Qu’ainsi, il résulte des termes du décompte de la caution que des règlements effectués par les locataires que les paiements faits par eux dans les deux mois du commandement de payer sont venus en éteindre les causes.

La clause résolutoire n’a dès lors pas pu être acquise.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] ont manifesté des efforts pour apurer leur dette et repris le paiement de leur loyer durant plusieurs mois faisant obstacle au prononcé de la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande à ce titre ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Vu les articles 1346 et suivants et 2306 du Code civil ;

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail conclu entre la la Société FONCIERE NRU PAM représentée par FONCIA VALLEE et Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] le 13 décembre 2023 ;

l’engagement de caution GARANTIE LOCA-PASS signé entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, le bailleur et Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] pour le règlement au bailleur des loyers et charges dans la limite de 9 mensualités maximum de loyers et charges plafonnées.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une quittance subrogative, il résulte qu’elle a réglé, en exécution de son engagement de caution, la somme totale de 7 173.26 euros pour des loyers impayés et dépôt de garantie (jusqu’au mois d’aout 2025);

Dès lors, il y a lieu de considérer que la qualité à agir est acquise à la demanderesse.

Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] n’ont fait valoir aucun moyen pour s’opposer aux demandes en paiement ; ils ne justifient pas avoir réglé d’autres sommes que celles visées dans le décompte produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, la demanderesse justifiant suffisamment des sommes débloquées en exécution du cautionnement et donc de sa créance, Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] seront condamnés à lui payer la somme de 7 173.26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 date du commandement de payer, sur la somme de 4330 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la condamnation solidaire

En application des articles 1310 et suivants du Code civil et selon les termes du contrat de location, il appert que de Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] sont cosignataires du bail contenant une clause de solidarité.

En conséquence, il convient d’ordonner leur condamnation solidaire.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient, dès lors, de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe à la date du délibéré :

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 173.26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4330 euros, outre pour le surplus à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [T] et Monsieur [H] [K] aux dépens.

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection