MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01159 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DKP7 /

NATURE AFFAIRE : 53B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A. LA BANQUE POSTALE

C/ [P] [L], [K] [V] épouse [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame MALAROCHE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

M^e Charles-antoine CHAPUIS

la SELARL ROCHEFORT

la SELARL ZANA & ASSOCIES

délivrées le

DEMANDERESSE

S.A. LA BANQUE POSTALE

RCS DE PARIS Numéro 421.100.645., dont le siège social est sis 115 rue de Sèvres – 75275 PARIS CEDEX 06 prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, M^e Isabelle SIMONNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [P] [L]

né le 21 Septembre 1989 à VIENNE, demeurant 598 Route de la Serraz – 73370 LE BOURGET DU LAC

représenté par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

Mme [K] [V] épouse [L]

née le 19 Février 1991 à SAINT-CHAMOND, demeurant 7C rue de la Decize – 38370 LES ROCHES DE CONDRIEU

représentée par Maître Jérémy ZANA de la SELARL ZANA & ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE,

Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle totale décision 38544-2024-002059 du BAJ DE VIENNE en date du 18.10.2024

Clôture prononcée le 04 juin 2025

Débats tenus à l’audience du 18 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame MALAROCHE, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignations des 9 et 19 août 2024, la SA BANQUE POSTALE demande au tribunal judiciaire de Vienne de :

vu les articles 1103, 1343-2 du code civil, l’article 1804 ancien nouvellement codifié par les articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil,prononcer la résiliation judiciaire du prêt n° 2019A58LU1F00001 compte tenu de l’inexécution fautive de Monsieur et Madame [K] [L],condamner solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [K] [L] à lui payer la somme de 206 440,77 euros à majorer des intérêts, au taux de 1,15 % du 1 août 2022 jusqu’au parfait paiement, au titre du prêt n° 2019A58LU1F0000127,condamner les défendeurs in solidum à lui régler 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance.

Monsieur [P] [L] conclut à titre principal au rejet des prétentions adverses, faute de créance certaine, liquide et exigible.

A titre subsidiaire, il entend voir réduire à 1 euro l’indemnité forfaitaire prévue à 7 % dans la clause pénale et juger qu’il bénéficiera d’un report d’exigibilité de 24 mois ainsi que d’une suspension du cours des intérêts.

A titre reconventionnel, il revendique la déchéance du droit aux intérêts de la banque et en tout état de cause, sollicite sa condamnation à lui payer 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant écartée.

Madame [K] [V] épouse [L] qui indique être en instance de divorce, entend pour sa part, voir :

à titre principal, juger la créance litigieuse non certaine, liquide et exigible et débouter en conséquence la demanderesse de ses prétentions,

à titre subsidiaire et reconventionnel, rejeter l’application de la clause contractuelle à 7 % et prononcer la déchéance du droit aux intérêts de la BANQUE POSTALE, lui accorder des délais de paiement et notamment le report intégral à 2 ans, afin de permettre la vente du bien, à défaut, pour s’acquitter du remboursement, et débouter la partie adverse de toute autre demande plus ample ou contraire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que la SA BANQUE POSTALE a consenti le 19 mai 2019 à Monsieur et Madame [L] un prêt immobilier d’un montant de 200 000 euros afin d’acquérir une maison à usage d’habitation sise 4 rue Gambetta , 42150 LA RICAMARIE ;

Ce prêt dénommé PRET HABITAT TAUX FIXE était souscrit au tau de 1,15 %, remboursable en 300 échéances de 986,17 euros;

L’acte a été réitéré sous la forme authentique le 17 octobre 2019 devant Maître [Z] [B], notaire associé de la SELARL [U] & ASSOCIES au Chambon Feugerolles, permettant l’inscription d’un privilège de préteur de deniers publiée au Service de la Publicité Foncière de Saint Etienne 2 sous le numéro 2019 V2220 pour un montant de 240 000 euros;

Après une première mise en demeure adressée le 17 février 2022 aux emprunteurs, la BANQUE POSTALE les informait par courrier recommandé avec accusé de réception le 5 avril 2022 de la déchéance du terme ;

Une nouvelle mise en demeure de payer la somme de 206 440,77 euros leur été adressée le 6 mai 2022 et un commandement de payer aux fins de saisie vente a ensuite été délivré le 17 octobre 2022 pour un montant de 208 266,61 euros, puis un commandement de payer valant saisie immobilière, le 28 octobre 2022 ;

La demanderesse a également fait opposition entre les mains des différents locataires des loyers ;

Par jugement du 7 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint Etienne statuant dans le cadre de l’instance de saisie immobilière, a jugé que la clause contractuelle d’exigibilité anticipée du contrat de prêt devait être déclarée abusive et non écrite, faisant obstacle à son application et à l’exigibilité du capital restant dû ;

Par jugement du 2 mai 2024, le même juge de l’exécution constaté le désistement par le BANQUE POSTALE de l’instance en saisie immobilière du bien, propriété des époux [L] ;

Par deux actes extra judiciaires du 27 mars 2024, la BANQUE POSTALE a notifié à Monsieur et Madame [L] un procès verbal de saisie attribution entre ses mains pour un montant de 209 224,53 euros et ces deux actes ont été régulièrement dénoncés aux époux [L] par deux actes du 29 mars 2024 ;

La SA BANQUE POSTALE produit à l’appui de sa demande de résiliation du contrat de prêt, l’offre de prêt , la fiche d’information standardisée, la fiche de synthèse du 12 avril 2019, l’évaluation de la solvabilité des époux [L] du 12 avril 2019,le tableau d’amortissement , deux courriers relatifs au devoir de mise en garde ;

Il ressort des dispositions de l’article 1224 du code civil, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit.

La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge du fond d’apprécier si l’inexécution invoquée est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée ;

Dès lors qu’elle porte sur une obligation déterminante de la conclusion du contrat , il est constant que l’inexécution justifie la résolution.

Par ailleurs, selon l’article L312-39 du code de la consommation , en cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt .

En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret.

En l’espèce il n’est pas contesté que les emprunteurs ont cessé de s’acquitter du paiement des mensualités du prêt à compter du mois de juillet 2021 ;

Une première mise en demeure de régulariser la situation sous 30 jours leur a été adressée par lettre recommandée le 17 février 2022 suivie de nouvelles mises en demeure et de la délivrance de deux commandements de payer ;

L’assignation devant la présente juridiction vaut également mise en demeure ;

Un préavis raisonnable a donc été respecté et les impayés ont perduré puisque les défendeurs n’ont pas versé quelque échéance que ce soit ;

Ce manquement à l’obligation essentielle et principale des emprunteurs justifie en conséquence du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de prêt ;

Par ailleurs, selon l’article L. 312-39 du code de la consommation, en cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret.

Les époux [L] contestent l’indemnité contractuelle de 7 %, Madame [K] [V] épouse [L] soutenant qu’elle n’est due qu’en cas de déchéance du terme, impossible en raison du caractère abusif de la clause et non en cas de demande de résiliation judiciaire, Monsieur [P] [L] ajoutant qu’il s’agit d’une clause pénale qui revêt un caractère excessif et doit être réduite à la somme de 1 euro, conformément à l’article 1231-5 du code civil;

L’offre de prêt immobilier stipule en page 12 , dans le chapitre majoration de la créance que '' lorsque la BANQUE POSTALE est amenée à se prévaloir d’un des cas de déchéance du terme visés ci dessus, elle exigera le remboursement immédiat de toutes sommes dues, en principal, intérêts et accessoires, qui seront majorés d’une indemnité légale de 7 % , calculée sur le capital restant dû et les intérêts échus et non versés;

L’un des cas de déchéance visé dans le chapitre cas d’exigibilité anticipée est le non paiement de toute somme due à son échéance par l’emprunteur dans les conditions définies au présent contrat;

Ainsi ni l’offre de prêt ni l’article L 312-39 du code civil ne subordonne l’application de l’indemnité contractuelle au prononcé de la déchéance puisque sont uniquement visées les causes possibles de déchéance et non la déchéance elle même;

En l’espèce, les défendeurs ont cessé de rembourser leur prêt immobilier et l’indemnité contractuelle est donc due;

S’agissant d’un prêt immobilier destiné à financer du locatif, aucun élément ne permet de retenir que la somme réclamée à ce titre par la SA BANQUE POSTALE, soit 13 394,07 euros , qui s’analyse en une pénalité forfaitaire, est disproportionnée au regard du capital restant dû, alors que le taux d’intérêt est peu élevé et qu’il résulte du témoignage d’un des locataires de l’immeuble que des loyers ont pu être récupérés en liquide par Monsieur [L] au préjudice de la SA BANQUE POSTALE;

Les demandes formulées par les défendeurs tendant à voir écarter l’indemnité forfaitaire, à défaut la voir réduire à 1 euro, doivent être écartées;

S’agissant de la déchéance du droit aux intérêts, Monsieur [P] [D] soutient que celle s’impose dans la mesure où la banque ne rapporte pas la preuve des dates d’envoi et d’acceptation de l’offre, au delà du fait qu’elle est quasiment illisible et peu exploitable, ne produit pas un décompte précis des sommes réclamées, Madame [K] [D] née [V] estimant que cette déchéance s’impose , la demanderesse ne justifiant pas de l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs, de leur capacité de remboursement, la fiche de dialogue n’étant ainsi pas versée au dossier, alors qu’elle devrait l’être en application de l’article 313-16 du code de la consommation;

Force est de constater que ce texte concerne les crédits à la consommation et non les prêts immobiliers;

D’autre part , l’offre de prêt immobilier est datée et signée , [P] [L] et [K] [L] l’ayant accepté le 22 septembre 2010;

Le tableau d’amortissement est versé aux débats ainsi que la fiche de synthèse sur la situation financière des défendeurs au regard de l’objectif de l’achat à savoir l’acquisition d’une résidence principale sans travaux dans un immeuble incluant 5 biens locatifs , tous les biens étant loués , notamment à la police municipale;

Un formulaire intitulé Explications adéquates, devoir de mise en garde adressé à chacun des débiteurs est également produit;

Enfin, un décompte des sommes dues arrêté au 4 octobre 2022 figure dans le dossier de la demanderesse;

Dans ces conditions, la SA BANQUE POSTALE n’encourt pas la déchéance du droit aux intérêts;

Sur les délais de paiement:

Comme le rappelle la SA BANQUE POSTALE les échéances sont impayées depuis le 10 juillet 2021 et Monsieur et Madame [L] ont bénéficié d’un délai conséquent pour vendre l’immeuble financé et désintéresser la banque;

Le fait que Madame [D] ait déposé un dossier de surendettement et que Monsieur [D] indique ne plus avoir d’activité depuis la liquidation judiciaire de sa société, ne permet pas de considérer que leurs situations respectives sont susceptibles de s’améliorer dans le délai de 24 mois ou qu’ils sont en mesure de régler partie des sommes restant dus, chaque mois à la demanderesse;

Dans ces conditions, les prétentions formulées à ce titre et visant à un report ou un rééchelonnement de la dette, doivent être rejetées;

En conséquence Monsieur [P] [L] et Madame [K] [V] épouse [L] doivent être condamnés solidairement à régler à la SA BANQUE POSTALE la somme de 206 440,77 euros à majorer des intérêts, au taux de 1,15 % du 1 août 2022 jusqu’au parfait paiement, au titre du prêt n° 2019A58LU1F0000127;

Ils seront déboutés de leurs prétentions;

Chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés;

Les dépens resteront à la charge de Monsieur [P] [L] et de Madame [K] [V] épouse [L];

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de VIENNE, après en avoir délibéré, statuant publiquement par dépôt au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du prêt n° 2019A58LU1F00001 compte tenu de l’inexécution fautive de Monsieur [P] [L] et Madame [K] [L],

Condamne solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [K] [V] épouse [L] à payer à la SA BANQUE POSTALE la somme de 206 440,77 euros à majorer des intérêts, au taux de 1,15 % du 1 août 2022 jusqu’au parfait paiement, au titre du prêt n° 2019A58LU1F0000127,

Déboute Monsieur [P] [L] et Madame [K] [L] de leurs prétentions,

Dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés,

Condamne Monsieur [P] [L] et Madame [K] [V] épouse [L] à supporter les dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame MALAROCHE, Présidente, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

La Greffière La Présidente