MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00182 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DP4U

NATURE AFFAIRE : 30Z/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.S. RELAIS DE LA SANNE C/ [Y] [K], S.A.S. AGENCE AUTO-IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

la SELARL SELARL BARD

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e CHAPUIS le :

DEMANDERESSE

S.A.S. RELAIS DE LA SANNE, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 321 607 475, dont le siège social est sis 1 A route d’Agnin – 38150 SALAISE SUR SANNE

représentée par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

S.A.S. AGENCE AUTO-IMMO, dont le siège social est sis 54 rue Etienne Richerand – 69003 LYON

représentée par Maître Vincent BARD de la SELARL SELARL BARD, avocats au barreau de VALENCE

INTERVENANT VOLONTAIRE

M. [Y] [K]

né le 08 Janvier 1985 à VIENNE (38200), demeurant 54 rue Etienne Richerand – 69003 LYON 03

représenté par Maître Vincent BARD de la SELARL SELARL BARD, avocats au barreau de VALENCE

Débats tenus à l’audience du 13 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Décembre 2025, délibéré prorogé au 18 Décembre 2025

Ordonnance rendue le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2019, la SCI AMADEUS a donné à bail commercial à la société RELAIS DE LA SANNE des locaux situés 1A route d’Agnin à Salaise-sur-Sanne (38250), pour une durée de neuf ans à compter du jour même, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors taxes, outre les charges locatives et taxes foncières.

Par avenant du 31 octobre 2024, la désignation des locaux loués a été modifiée.

Se plaignant de ce que la société AGENCE AUTO-IMMO occupe sans droit ni titre le parking attenant aux locaux loués, la société RELAIS DE LA SANNE, agissant par l’intermédiaire de son conseil, l’a notamment mise en demeure, par lettre officielle du 13 mai 2025, d’avoir à libérer les lieux, sous huitaine.

Exposant que cette mise en demeure est restée vaine, la société RELAIS DE LA SANNE a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 18 août 2025, la société AGENCE AUTO-IMMO devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés.

Appelée à l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 6 novembre 2025 et 13 novembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société RELAIS DE LA SANNE demande au juge des référés de :

— dire et juger que la société AGENCE AUTO-IMMO est occupante sans droit ni titre des locaux situés 1A route d’Agnin à Salaise-sur-Sanne (38250),

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef des lieux occupés avec le concours de la force publique si besoin est, in solidum avec Monsieur [Y] [K], sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— l’autoriser à évacuer ses biens, soit les stocker ou, à défaut, les vendre,

— condamner in solidum la société AGENCE AUTO-IMMO et Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 20 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation illicite,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris ceux découlant de l’article A444-32 du Code de commerce en cas d’exécution forcée.

Elle fait valoir que son établissement est fréquemment utilisé par les chauffeurs routiers, lesquels utilisent le parking attenant aux locaux pour garer leurs camions. Elle affirme que ce dernier fait partie de l’assiette du bail commercial.

Elle expose que Madame [L] [K] détient 100 parts sociales en pleine propriété du capital social de la SCI AMADEUS, laquelle a pour principale activité la gestion et location du tènement immobilier ; et qu’elle dispose bien des pouvoirs nécessaires en sa qualité de gérante depuis le 7 février 2009 pour donner à bail lesdits locaux. Elle rappelle que la location des bâtiments est une opération courante dans le cadre de son activité, et que Monsieur [Y] [K] n’est pas associé de la SCI AMADEUS.

Elle explique que la gérance de sa structure, qui de “type familiale”, a été assurée par Madame [L] [K] lors de la signature du bail. Elle précise que son actuel gérant est la SAS DRACULA, présidée par Monsieur [M] [X], fils de Madame [L] [K].

Elle affirme, enfin, que la société AGENCE AUTO-IMMO ne justifie d’aucun contrat de bail, convention d’occupation précaire ou redevance versée.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société AGENCE AUTO-IMMO et Monsieur [Y] [K], intervenant volontaire, demandent au juge des référés de :

— juger qu’il existe des contestations sérieuses et qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite,

— débouter la société RELAIS DE LA SANNE de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que Madame [W] [K], décédée en 2007, était associée et co-gérante de la SCI AMADEUS et associée de la société RELAIS DE LA SANNE ; que Monsieur [Y] [K] est son héritier ; qu’il est l’époux de Madame [N] [U] née [V], présidente de la société AGENCE AUTO-IMMO.

Elle déclare contester toute occupation illicite. Elle soutient que le fondement de l’action initiée par la demanderesse n’est pas explicité.

Elle soulève ensuite l’irrégularité du bail commercial produit. Elle invoque un conflit d’intérêt dans la mesure où le contrat de bail a été établi par Madame [L] [K] pour le compte des deux sociétés cocontractantes.

Elle affirme encore que la société RELAIS DE LA SANNE bénéficie d’un droit d’usage et non d’une jouissance exclusive du parking.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, prorogée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’intervention volontaire de Monsieur [Y] [K] :

En vertu de l’article 329 du Code de procédure civile, “l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention”.

Au cas présent, il convient de recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [K], à laquelle d’ailleurs aucune partie ne s’oppose.

— Sur la demande d’expulsion :

Si, à l’appui de ses demandes, la société RELAIS DE LA SANNE vise les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il n’est démontré aucun grief causé aux défendeurs par ce double fondement juridique.

Il n’en demeure pas moins que les demandes de la société RELAIS DE LA SANNE ne peuvent qu’être fondées sur l’article 835 précité et seront, en conséquence, examinées comme telle.

Aux termes de ce texte, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre constitue, lorsqu’elle est caractérisée, un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société RELAIS DE LA SANNE est bénéficiaire d’un bail commercial signé le 1er février 2019, et qui a fait l’objet d’un avenant signé le 31 octobre 2024, lui donnant l’usage des locaux situés 1A route d’Agnin à Salaise-sur-Sanne (38250) correspondant aux parcelles cadastrées section AH n° 590, 591, 592 et 593.

S’agissant spécifiquement de la destination des locaux loués, le bail commercial précise, en pages 2 et 3, que ces derniers sont destinés à “l’exploitation d’un fonds de commerce de café, bar, restaurant ainsi que toute activité d’hôtellerie ou d’habitation saisonnière, à l’exclusion de toute autre. Le Preneur pourra également utiliser le parking pour le stationnement ou tout évènement commercial temporaire ou définitif. Le Bailleur déclare que les locaux sont parfaitement adaptés aux activités que le Preneur entend y exercer”.

Il est établi que la société RELAIS DE LA SANNE s’est plaint, par courrier du 13 mai 2025, de l’utilisation d’une partie du tènement loué, par la société AGENCE AUTO-IMMO, pour y entreposer des véhicules à la vente.

Les photographies produites par la demanderesse montrent notamment la présence de différents véhicules entreposés à ciel ouvert sur un parking. Sur l’une d’elles, il est possible d’apercevoir trois camions semi-remorques stationnés à côté des véhicules.

Pour s’opposer à la demande d’expulsion, les défendeurs soutiennent que la société AGENCE AUTO-IMMO n’est pas occupante sans droit ni titre, et soulèvent à ce titre plusieurs contestations sérieuses tenant au bail commercial produit.

Ils prétendent, d’abord, que Madame [L] [K] n’avait pas qualité pour signer le bail commercial, tant en qualité de représentante de la société bailleresse que de représentante de la société preneuse.

Ils reprochent, en outre, à la société RELAIS DE LA SANNE d’avoir bénéficié d’un loyer avantageux et que le bail commercial ne lui confère pas une jouissance exclusive du parking.

Il est de principe que la charge de la preuve de la contestation sérieuse pèse sur celui qui l’invoque.

Au cas présent, le contrat de bail produit par la demanderesse est valablement signé. Les éléments communiqués par les défendeurs ne sont pas, en soi, constitutifs d’une contestation sérieuse sur la validité du bail commercial régularisé entre la SCI AMADEUS et la société RELAIS DE LA SANNE.

De la même manière, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en matière de référé, l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant du loyer contractuellement convenu entre les parties.

Enfin, il apparaît que l’établissement exploité par la société RELAIS DE LA SANNE reçoit du public, ce qui implique que la jouissance du parking, compris dans l’assiette du bail, est manifestement exclusive, en ce qu’il est totalement nécessaire à l’exploitation des locaux. En tout état de cause, il n’est justifié d’aucun élément permettant de conférer à la société AGENCE AUTO-IMMO un quelconque droit d’utilisation du parking exploité par la société demanderesse.

Ainsi, en l’absence de contestations sérieuses, il est démontré que la société RELAIS DE LA SANNE est privée du droit de pouvoir jouir paisiblement des locaux loués.

Cette situation lui cause un trouble manifestement illicite dont il convient d’ordonner la cessation immédiate.

Dans ces conditions, il sera donc fait droit, dans les termes du dispositif ci-dessous, à la demande d’expulsion à l’encontre de la société AGENCE AUTO-IMMO, et pas à l’égard de Monsieur [Y] [K], sauf à le considérer comme un occupant du chef de celle-ci.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

— Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Au cas présent, en l’absence de préjudice démontré, la demande de provision formulée au titre d’une créance de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’occupation illicite du parking apparait sérieusement contestable en son principe.

En tout état de cause, ce point relève d’une question de fond qui échappe à l’office du juge des référés.

En conséquence, la société RELAIS DE LA SANNE sera déboutée de ce chef de demande.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société AGENCE AUTO-IMMO et Monsieur [Y] [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions relatives aux frais de l’exécution forcée et de mettre à la charge des défendeurs le montant des sommes qui seraient éventuellement retenues par le commissaire de justice en application de l’article A444-32 du Code de commerce.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société AGENCE AUTO-IMMO et Monsieur [Y] [K] ne permet d’écarter la demande de la société RELAIS DE LA SANNE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [K],

CONSTATONS que la société AGENCE AUTO-IMMO est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS à la société AGENCE AUTO-IMMO de libérer les lieux exploités par la société RELAIS DE LA SANNE, situés 1A route d’Agnin à Salaise-sur-Sanne (38250),

AUTORISONS la société RELAIS DE LA SANNE, à défaut de libération volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de la société AGENCE AUTO-IMMO et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un remorqueur, sans délai,

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, en ce compris tous véhicules, pourront, au besoin, être transportés et séquestrés dans tout garde meuble ou lieux adaptés au choix de la société RELAIS DE LA SANNE aux frais et risques de la société AGENCE AUTO-IMMO,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DÉBOUTONS la société RELAIS DE LA SANNE de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts,

CONDAMNONS in solidum la société AGENCE AUTO-IMMO et Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens,

CONDAMNONS in solidum la société AGENCE AUTO-IMMO et Monsieur [Y] [K] à payer la société RELAIS DE LA SANNE la somme de deux mille euros (2 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 18 décembre 2025,

La Greffière La Présidente