TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

N° RG 25/02356 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FLM6

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

20 février 2026

Madame [B] [V]

c/

Monsieur [U] [X]

Madame [M] [C]

DEMANDERESSE

Madame [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [M] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 20 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 29 avril 2024, Mme [B] [V] a donné à bail à M. [U] [X] et Mme [M] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 780 € et 25 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [V] a fait signifier un commandement de payer en date du 02 juillet 2025 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 15 juillet 2025.

Par acte du 22 septembre 2025, Mme [B] [V] a ensuite fait assigner M. [U] [X] et Mme [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 19 décembre 2025, Mme [B] [V] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à défaut prononcer la résiliation du bail d’habitation ;ordonner l’expulsion de M. [U] [X] et Mme [M] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement M. [U] [X] et Mme [M] [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4179,09 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue ;condamner solidairement M. [U] [X] et Mme [M] [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner solidairement M. [U] [X] et Mme [M] [C] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement M. [U] [X] et Mme [M] [C] aux dépens;

Au soutien de ses demandes, Mme [B] [V] fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de clause résolutoire sont réunies. La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette. Elle précise que l’attestation d’assurance habitation n’a pas été produite et s’en remet quant à d’éventuels délais de paiement suspensifs.

M. [U] [X] demande au tribunal de lui octroyer des délais de paiements suspensifs par mensualités 500 €.

Au soutien de sa demande, il explique avoir perdu son emploi mais avoir repris le paiement du loyer du mois de novembre. Il expose souhaiter rester dans les lieux et que le logement est assuré.

Le tribunal autorise M. [U] [X] à produire en cours de délibéré l’attestation d’assurance habitation.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par à étude le 22 septembre 2025, Mme [M] [C] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIVATION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [B] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées après le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu le 29 avril 2024 contient une clause résolutoire (article VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 juillet 2025, pour la somme en principal de 2160,57 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 août 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 14 août 2025 et M. [U] [X] et Mme [M] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [X] et Mme [M] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [B] [V], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [X] et Mme [M] [C].

2. Sur les condamnations au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [U] [X] et Mme [M] [C] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 14 août 2025 et qui sera fixée à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [B] [V] produit un décompte démontrant que M. [U] [X] et Mme [M] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4179,09 € à la date du 04 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse.

M. [U] [X] reconnaît le montant de la dette à l’audience.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4179,09 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2160,57 € à compter du commandement de payer (02 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [U] [X] et Mme [M] [C] seront également condamnés solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, M. [U] [X] sollicite des délais de paiement suspensifs par mensualités de 500 €.

Cependant, il ressort du décompte produit par la demanderesse que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

Dès lors, au regard des dispositions susvisées aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut leur être accordé et la demande de M. [U] [X] sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

M. [U] [X] et Mme [M] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [B] [V], M. [U] [X] et Mme [M] [C] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2024 entre Mme [B] [V] et M. [U] [X] et Mme [M] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et Mme [M] [C] à verser à Mme [B] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et Mme [M] [C] à verser à Mme [B] [V] la somme de 4 179,09 € (QUATRE MILLE CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS NEUF CENTIMES) selon décompte arrêté au 04 décembre 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant échéance du mois de décembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2160,57 € à compter du 02 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M. [U] [X] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [X] et Mme [M] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [X] et Mme [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [X] et Mme [M] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [X] et Mme [M] [C] à verser à Mme [B] [V] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [U] [X] et Mme [M] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,