TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Juliette BAYLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Grégoire DUCONSEIL

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/11481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UFU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [S] née [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0609

Madame [K] [N] née [B], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0609

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Florian Parisi, lors de l’audience de plaidoirie, Sirine BOUCHAOUI lors du prononcé du délibéré, Greffiers

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 05 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UFU

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 18 juillet 2006 et du 13 juillet 2023, Madame [Y] [S] a donné à bail à Monsieur [N] [F] un logement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1282 Euros, outre les charges.

Monsieur [N] [F] étant marié avec Madame [N] [K], celle-ci est co-titulaire du bail.

Madame [Y] [S] a proposé à la vente le bien immobilier aux locataires, selon promesse de vente du 21 février 2024 au prix de 515 200 Euros frais compris et acceptée sous conditions de réalisation du financement par les locataires.

La vente ne se réalisant cependant pas et la bailleresse souhaitant toujours vendre son appartement, un congé pour vendre a été délivré aux locataires en date du 18 avril 2024 avec effet au 30 juillet 2024. Cependant les locataires sont restés dans les lieux, de telle sorte que par acte du Commissaire de Justice du 12 décembre 2024 Madame [Y] [S] a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

— Valider le congé pour vente délivré le 18 avril 2024 à Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K],

— Ordonner aux défendeurs de libérer sans délai les lieux et de remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonner à défaut de libération l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 4],

— Les voir condamnés à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1923,80 Euros, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète liberation des lieux,

— Les voir condamnés à lui payer une somme de 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée le 29 janvier 2025 et renvoyée au 13 juin 2025.

Madame [Y] [S] représentée par son conseil maintient ses demandes indiquant que les locataires restent dans les lieux.

Monsieur [N] [F], assisté et Madame [N] [K] représentée, exposent en défense que le congé pour vente est nul car le bail est en fait un bail de logement nu en l’absence d’inventaire, tandis que Monsieur [N] est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources ce qui conduit aussi à la nullité du congé et ce alors qu’il n’y a pas d’offre de relogement. Ils sollicitent le rejet des demandes du bailleur, que le congé soit déclaré nul, la requalification du bail en bail de trois ans et de le considérer comme tacitement reconduit. A défaut ils sollicitent un délai de 12 mois pour quitter les lieux précisant que le logement est très vétuste et en tout état de cause la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Madame [Y] [S] représentée par son conseil, en réplique indique que le congé est valable car le bail comprend un inventaire tandis que la bailleresse est elle-même âgée de plus de 65 ans. Elle s’oppose à tout délai indiquant que Monsieur [N] [F] est propriétaire de biens immobiliers à proximité et a la capacité de se reloger.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux de 3 ans et plus énonce notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15 – III de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux de 3 ans et plus énonce que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.(…) Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce notamment que Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation de logements meublés énonce que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa. L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En premier lieu les défendeurs indiquent que le congé est nul car le contrat support de celui-ci ne comporte pas d’inventaire tel qu’exigé par la loi du 6 juillet 1989.

A cet égard les débats et pièces du dossier font apparaître qu’un bail pour une location meublée d’un an a été signé par les parties le 18 juillet 2006 avec effet au 1er août, auquel a été joint un inventaire de mobilier ; Qu’à la suite le contrat a été renouvelé tacitement, sans que le locataire ou le bailleur n’aient donné congé au sens de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 de telle sorte que ledit bail est resté valide jusqu’à la date d’effet du congé pour vendre donné par le bailleur.

Le fait que soit intervenu un renouvellement par acte exprès en date du 13 juillet 2023, à effet au 1er août, intitulé aussi bail meublé, à la même date d’échéance annuelle, concernant les mêmes parties, le même logement et les mêmes conditions, hors uniquement le montant du loyer, signifie donc que les parties ont contracté à nouveau concernant le montant du loyer, sans que les autres conditions, et notamment le fait qu’il s’agisse d’un bail meublé n’aient été modifiées.

Au surplus aucun élément ne fait apparaître, avant qu’il ne soit donné congé par le bailleur, un désaccord des parties quant à la nature du contrat de location les liant, les locataires continuant à régler les loyers et les parties trouvant même un début d’accord, par le biais d’une promesse de vente, quant à l’acquisition du bien par les locataires.

En conséquence, ainsi que l’invoquent les défendeurs, la nullité du congé au motif que le bail de renouvellement exprès de 2023 ne comporte pas d’inventaire, alors que le contrat initial conclu en 2006 en comportait un, n’est pas un motif suffisant pour conclure à la nullité de l’accord conclu entre les parties, et partant pour remettre en cause le fait que le contrat relève des dispositions des articles 25 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

En second lieu les défendeurs invoquent le fait que Monsieur [N] [F] est âgé de plus de 65 ans au moment de l’échéance du contrat et dispose de peu de revenus pour relever que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées car aucune proposition de relogement n’a été faite aux locataires, ceci conduisant à la nullité du congé.

En l’espèce, et quel que soit la nature du contrat de bail (meublé ou non), des dispositions comparables (article 15 III et article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989) protègent les locataires âgés de plus de 65 ans, tel Monsieur [N] [F]. Cependant les mêmes dispositions prévoient que l’obligation de relogement n’est pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans, l’âge du bailleur étant apprécié à la date d’échéance du contrat ; En l’espèce Madame [Y] [S] démontre qu’elle était âgée de plus de 65 ans au 1er aout 2024.

De ce fait, le moyen soulevé par les défendeurs tiré de l’absence de proposition de relogement dans le cadre du congé délivré ne peut être retenu.

En conséquence, le congé délivré par Madame [Y] [S] le 18 avril 2024 avec effet au 30 juillet 2024 doit être déclaré valide dans sa forme et au fond. Monsieur [N] [F] et Madame [N] étant dès lors occupants sans droit ni titre à compter du 1er août 2024 il sera fait droit aux demandes formées par le bailleur au titre de l’obligation de quitter les lieux et de, à défaut, l’expulsion.

Sur le délai pour quitter les lieux :

L’article L412-3 du Code des procédure d’exécution expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, les défendeurs demandent les plus larges délais pour quitter les lieux du fait de leur difficulté de relogement du fait de leurs faibles ressources et pour poursuivre les démarches effectuées pour obtenir un logement social dans le cadre d’un DALO. Ils produisent à ce titre les échanges de mails entre Madame [N] et une assistante sociale sur les démarches à suivre et les réponses négatives en l’état.

Cependant en réplique le bailleur s’oppose aux délais exposant que Monsieur [N] est propriétaire de biens immobiliers dont un appartement sis [Adresse 2], acquis en 1996 outre un local commercial et son appartement à la même adresse. Les défendeurs sur ces points n’ont pas apporté d’observations. Il convient de noter par ailleurs que dans le cadre de la promesse de vente du 21 février 2024 Monsieur et Madame [N] ont indiqué pouvoir mobiliser leurs fonds personnels pour l’achat à hauteur de 280 584 Euros.

En conséquence il apparaît que les défendeurs disposent d’un patrimoine et de fonds leur permettant de se reloger sans difficulté. Il n’est donc pas suffisamment justifié de difficulté de relogement pouvant donner lieu à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le congé ayant été déclaré valide, Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] occupent sans droit ni titre le logement qui en est l’objet à compter du 1er août 2024. Ils sont donc redevables à compter de cette date d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite dès lors leur condemnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1923,80 Euros se fondant cependant sur le loyer de reference majoré (31,10 Euros/m2), sans justification de la majoration et de la nécessité d’une reparation du prejudice au delà du montant du loyer de reference (25,90 Euros/m2).

En consequence les défendeurs seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation de 1502 Euros mensuels (25,90 Euros X 58 m2) outre 120 Euros au titre des charges soit 1622 Euros mensuels, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète liberation des lieux et remise des clefs.

Sur les demandes accessoires :

Au regard de la solution du litige, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; la somme de 600 Euros lui sera donc allouée à ce titre.

Sur les dépens :

Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K], succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment l’assignation.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

VALIDE le congé pour vente délivré par Madame [S] [Y] le 18 avril 2024 à Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K], à effet au 1er août 2024,

ORDONNE à Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] de libérer sans délai les lieux et de remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,

ORDONNE à défaut de libération l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 4],

CONDAMNE Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] à payer à Madame [S] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1622 Euros, charges comprises, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète liberation des lieux et remise des clefs,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] à verser la somme de 600 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] et Madame [N] [K] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 6] le 05 septembre 2025

le greffier le Président