COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00458 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGL3

Minute N° : 26/00029

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 2] DELTA

le :06/01/26

DEMANDEUR

SCIC D’HLM [Localité 2] DELTA HABITAT,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [I] [M], munie d’u pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T] [N] [U]

né le 30 Septembre 1981 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5] [Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 2021, la société [Localité 2] Delta Habitat a consenti à M. [S] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 335,88 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 335,88 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la société [Localité 2] Delta Habitat a fait délivrer à M. [S] [U] un commandement de payer la somme totale de 1270,50 euros selon décompte arrêté au 6 juin 2025.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de la souscription d’un contrat garantissant d’assurance habitation garantissant les risques sur le bien loué.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la société [Localité 2] Delta Habitat a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, M. [S] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 2.158,30 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 17 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 443,90 euros à compter du 18 août 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— le condamner à payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 17 juin 2025.

À l’audience du 2 décembre 2025, la société [Localité 2] Delta Habitat comparante et représentée, soutient oralement ses demandes. Elle expose son accord pour l’octroi de délais de paiement au locataire, mais avec des versements mensuels supérieurs à 10 euros. Elle précise que le locataire a effectué un règlement le 11 novembre 2025 et que la dette actualisée s’élève désormais à la somme de 3 490 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre incluse.

Au cours de cette audience, M. [S] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives communiqué par la préfecture de [Localité 7] mentionne que M. [S] [U] est âgé de 44 ans, qu’il est salarié selon un contrat à durée indéterminée depuis 2008, qu’il est père de deux enfants pour lesquels il bénéficie d’un droit de visite et d’hébergement classique ; il est ajouté qu’il a une dette de 2 000 euros auprès de l’eau du [Localité 8], une dette de 2 000 euros auprès de l’école de sa fille, qu’il a du mal à gérer son budget depuis un incident de paiement en 2022.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département suivant courrier électronique du 29 septembre 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 2 décembre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 24 juin 2025 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 11 août 2021 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, et c’est donc ce délai contractuel qui sera retenu, puisque plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives entrées en vigueur postérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023

La société [Localité 2] Delta Habitat a fait signifier à M. [S] [U], le 17 juin 2025, un commandement de payer la somme totale de 1270,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés à cette date.

Il ressort du décompte produit par la société [Localité 2] Delta Habitat que M. [S] [U] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 18 août 2025 au profit de la société [Localité 2] Delta Habitat. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 12 août 2021, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement au regard du règlement en date du 11 novembre 2025 à hauteur de 443,90 euros. La société [Localité 2] Deltat Habitat a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement dans ces circonstances ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire si lesdits délais étaient respectés.

Bien que le locataire ne soit pas présent à l’audience et n’a pas pu expressément formuler son souhait d’obtenir des délais de paiement, sa reprise des paiements d’une part, ainsi que sa position issue du diagnostic social et financier réalisé par la CCAPEX, expliquant son souhait de reprendre le paiement des loyers ainsi que l’octroi de délais de paiement à hauteur de 10 euros mensuels pour solder sa dette auprès de son bailleur, permet d’en déduire qu’il souhaite rester dans le logement de façon pérenne. De plus, le juge peut décider d’office d’instaurer ces délais de paiement afin d’offrir aux locataires de rester dans le logement et de solder la dette locative.

Si la dette communiquée contradictoirement et arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 17 août 2025 a été fixée à 2 158,30 euros, afin de permettre de mettre en place des délais de paiement à hauteur de la dette locative réelle au plus près de l’audience, il conviendra d’inclure les indemnités d’occupation acquises entre cette date et le 30 novembre 2025, dernier décompte actualisé, soit la somme de 1 331,70 euros, en ce compris le remboursement de l’assurances LNA. La dette locative et le montant des indemnités d’occupation (novembre inclus) s’élèvent donc à la somme de 3 490 euros.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à M. [S] [U] un délai de paiement de trente-six mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 20 euros et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la société [Localité 2] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, assurances LNA comprise le cas échéant, et indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

M. [S] [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 17 juin 2025

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 2] Delta Habitat concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], loué par M. [S] [U] suivant contrat de bail du 11 août 2021,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2021 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 août 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 18 août 2025,

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [S] [U] à payer à la société [Localité 2] Delta Habitat, la somme de 3 490 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 30 novembre 2025 et loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance

AUTORISONS M. [S] [U] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 20 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— à défaut de départ volontaire de M. [S] [U] situés [Adresse 5] , et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le loueur.

— Le preneur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

CONDAMNONS M. [S] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 juin 2025,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge