MINUTE N° : 2026 /

JUGEMENT DU : 29 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00932 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DKAW /

NATURE AFFAIRE : 70E/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [A] [S], [U] [S], [J] [S]

C/ [F] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame PERROCHEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

Maître Cédric TEIXEIRA de la SELARL CABINET GRABARCZYK

M^e Elisabeth DE GRIEVE

délivrées le

DEMANDEURS

M. [A] [S]

né le 31 Octobre 1974 à LYON 07 (69007), demeurant 112 Bd des Tchécoslovaques – 69007 LYON 07

représenté par M^e Elisabeth DE GRIEVE, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Clément BELLE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

M. [U] [S]

né le 27 Janvier 1977 à VIENNE (38200), demeurant 74 Montée des Tupinières – Lot les hauts de Vienne n°3 – 38200 VIENNE

représenté par M^e Elisabeth DE GRIEVE, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Clément BELLE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

M. [J] [S]

né le 15 Septembre 1979 à VIENNE (38200), demeurant 44 Rue Rachais – 69007 LYON 07

représenté par M^e Elisabeth DE GRIEVE, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Clément BELLE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [F] [G]

né le 04 Août 1969 à SOISSONS, demeurant 5, place Pichat – 38200 VIENNE

représenté par Maître Cédric TEIXEIRA de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocats au barreau de VIENNE,

Clôture prononcée le 10 septembre 2025

Débats tenus à l’audience du 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame PERROCHEAU, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 11 octobre 2017, dressé par Maître [O] notaire à SAINTE-COLOMBE, la SCI “[P] et [I] [S]” a vendu à Monsieur [F] [G] un ensemble immobilier sis 5 place Pichat à Vienne (38200) lot 1 à 4 avec constitution de servitude.

Par courrier du 05 mai 2022, la SCI « [P] et [I] [S]” a indiqué à Monsieur [G] que les fenêtres qu’il a installées ne sont pas conformes aux prescriptions de la servitude et l’a mis en demeure dans le délai d’un mois de se conformer aux modalités d’exercice de la servitude.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 mars 2024, Monsieur [A] [S], Monsieur [U] [S], Monsieur [J] [S] ont assigné devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Vienne Monsieur [F] [G] aux fins, sur le fondement des articles 675, 678, 690 et 2227 du Code civil d’obtenir sa condamnation à :

— se conformer aux prescriptions de l’acte authentique du 11 octobre 2017 qui n’autorise la création d’ouverture que constitués sur châssis fixes ou “oscillo non battant” d’une dimension maximum de 135x120 cm en verre opaque sur les 2/3 de leurs surfaces en partie basse et en verre translucide sur le tiers restant en partie haute et pour ouverture de la fenêtre du rez-de-chaussée spécifiquement, être d’une dimension de 80x80 cm maximum équipée de barreaux empêchant le passage,

— réaliser en vue de se conformer aux stipulations de l’acte authentique du 11 octobre 2017 sous astreinte de 500 euros par jour passé le délai d’un mois après la signification du jugement,

— au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral à leur profit,

— au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de la présente instance et de ses suites.

Par mention au dossier du 16 avril 2024, conformément à l’article 82-1 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire et les parties devant le Tribunal judiciaire (procédure écrite) et le dossier a été transmis au greffe.

Le Juge de la mise en état a orienté l’affaire en audience de règlement amiable par décision du 06 novembre 2024. Suite à l’échec de l’ARA, le Juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à la mise en état du 10 septembre 2025.

Suivant conclusions transmises par le RPVA le 30 septembre 2024, Monsieur [A] [S], Monsieur [U] [S], Monsieur [J] [S] maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

Ils font valoir que le défendeur n’a pas respecté les conditions prévues par l’acte notarié l’autorisant à réaliser des ouvertures sur le mur mitoyen avec la propriété de l’indivision, que les deux ouvertures créées portent atteinte à leur droit de propriété les ouvertures étant réalisées sur leur mur. Ils ajoutent que leur propriété et la droguerie [S] ont été cambriolées à plusieurs reprises dont le 03 mars 2023 sans qu’il soit possible d’identifier le passage des cambrioleurs, que la sécurisation de leur propriété est indispensable et nécessite la condamnation de l’accès depuis la maison de Monsieur [G].

Monsieur [F] [G], qui a constitué avocat, n’a pas déposé de conclusions.

Suivant ordonnance en date du 10 septembre 2025, le Juge de la Mise en État a clôturé la procédure. L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude

L’article 675 du Code civil dispose : « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. ».

L’article 686 du Code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 690 du Code civil prévoit que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

En application de l’article 702 du Code civil, de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

L’acte de vente stipule « le propriétaire du fonds servant concède au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs, à titre de servitude réelle et perpétuelle, une servitude de jour consistant en l’agrandissement des ouvertures existantes sur la façade 'est’ du bien objet des présentes ainsi que la création des ouvertures nouvelles visées ci-dessus (2ème étage et rez-de-chaussée »). », ainsi que « Les agrandissements des ouvertures existantes correspondent aux ouvertures existantes sur la façade 'est’ du bien objet des présentes. De plus, il est autorisé l’ouverture d’une nouvelle fenêtre au niveau 2 et d’une nouvelle fenêtre au rez-de-chaussée. Ces jours seront constitués en verres opaques sur les 2/3 de leurs surfaces en partie basse et en verre translucide sur le tiers restant en partie haute. Ces ouvertures devront être constituées de châssis fixes ou 'oscillo non battant’ d’une dimension maximum de 135 cmx120 cm n’ayant pour seul but que d’éclairer une pièce. Pour l’ouverture de la fenêtre au rez-de-chaussée spécifiquement, celle-ci devra être d’une dimension de 80cmx80cm maximum équipée de barreaux empêchant le passage. De convention expresse, aucun passage ne sera possible par ces ouvertures. Ces jours ne pourront pas être obstrués et aucune plantation ne pourra être effectuée devant eux qui viendrait à diminuer leu efficacité. Leur mise en place et leur entretien se feront aux frais exclusifs du propriétaire du fonds dominant qui ne pourra apporter aucune modification dans le cours du temps, sauf autorisation du propriétaire du fonds servant et sauf simples travaux d’entretien ou de réparation par suite de vétusté. ».

Il convient de préciser que l’article cité dans les conclusions au sein des motifs ne correspond pas à l’article 675 du Code civil. Les demandeurs sollicitent que le défendeur se conforme aux prescriptions exactes de l’acte authentique, si une servitude conventionnelle comporte au bénéfice d’une des parties une vue sur le fonds de l’autre, son exercice est réglé par le titre. Dès lors les articles 675 et 678 du Code civil visés par les demandeurs ne trouvent pas à s’appliquer et les articles 686 et suivants du code civil s’appliquent.

En l’espèce, les demandeurs produisent des courriers dans lesquels ils affirment que les ouvertures pratiquées par le défendeur sont des « fenêtres ouvrantes et entièrement translucides sur la façade Est du bâtiment ». Ils produisent également une photographie d’un mur comportant trois fenêtres et aucune mention. Aucun élément ne corrobore que ce mur photographié est le mur côté Est et qu’il s’agit de la propriété de Monsieur [G]. Cette seule photographie ne permet pas au tribunal d’estimer que les prescriptions conventionnelles ne sont pas respectées, aucune mesure n’a été effectuée et la teinture éventuelle des fenêtres est impossible à contrôler. Aucun constat de commissaire de justice n’a été réalisé.

Ainsi, il n’est pas démontré que Monsieur [G] aurait usé de sa servitude autrement que suivant son titre et il ne saurait être fait droit aux demandes de condamnations à se conformer aux prescriptions du titre et à réaliser des travaux.

Il convient en conséquence de débouter Messieurs [S] de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Messieurs [S] reprochent à Monsieur [G] de leur avoir opposé une résistance abusive et indiquent subir un préjudice moral.

Alors qu’ils ont été déboutés de leurs demandes principales, ils ne justifient pas en quoi Monsieur [G] leur aurait résisté de façon abusive ni que son inertie aurait été dictée par une intention de nuire de sa part.

En conséquence, Messieurs [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Messieurs [S] qui succombent, seront tenus in solidum aux dépens de la présente instance.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par les parties demanderesses au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE,

— DEBOUTE Monsieur [A] [S], Monsieur [U] [S] et Monsieur [J] [S] de leurs demandes de condamnations à se conformer aux prescriptions du titre du 11 octobre 2017 s’agissant de la servitude et à réaliser sous astreinte des travaux formées à l’encontre de Monsieur [F] [G] ;

— DEBOUTE Monsieur [A] [S], Monsieur [U] [S] et Monsieur [J] [S] de leur demande de dommages et intérêts ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [S], Monsieur [U] [S], Monsieur [J] [S] aux dépens ;

— RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame PERROCHEAU, Présidente, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

La Greffière La Présidente