TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01859 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WP5

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Société [Localité 12] HABITAT

Venant aux droits de l’OPHLM DE LA VILLE DE [Localité 12]

C/

Madame [G] [E]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 12] HABITAT

Venant aux droits de l’OPHLM DE LA VILLE DE [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Madame [G] [E]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 septembre 1992, l’OPH de la ville de [Localité 12] devenu la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 12] Habitat (dite [Localité 12] Habitat) a donné en location à Madame [G] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 2 646,00 F outre provisions sur charges.

Le 1 décembre 2009, les mêmes parties ont signé un contrat de bail portant sur un box à usage de stationnement automobile.

Le 8 juillet 2024, [Localité 12] Habitat a fait délivrer à Madame [G] [E] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus, pour un montant en principal de 15 858,67 € selon décompte arrêté au 20 août 2024.

Par courriel du 27 août 2024, [Localité 12] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée à étude le 20 janvier 2025, Pantin Habitat a attrait Madame [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

[Localité 12] Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à [Localité 12] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [G] [E] ;De condamner Madame [G] [E] au paiement des sommes suivantes :31 877,79 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers indexés et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.Le 20 janvier 2025, [Localité 12] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 23 juin 2025.

Lors de l’audience, [Localité 12] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 55 013,16 €.

Madame [G] [E] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING [Localité 11]

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail de location de l’emplacement de stationnement précise expressément que cette location est consentie accessoirement à celle du local à usage d’habitation sis [Adresse 4].

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 8 juillet 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 2 du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Suivant l’article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Conformément à l’article R. 441-26 dudit code, la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l’article L. 441-9 précité est fixée à 14, 90. Le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévue à l’article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, soit 25 € en application de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévu à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation en vigueur.

Enfin, l’article R. 441-21 du code précité, dans sa version applicable au présent litige, fixe le montant mensuel du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable à la somme de 2, 50 € avant indexation, s’agissant pour les logements situés à [Localité 13] et dans les communes limitrophes (zone 1 bis dont fait partie [Localité 12]).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que la situation d’impayé existe depuis le mois de janvier 2024.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [G] [E] n’a pas communiqué au bailleur les renseignements permettant de déterminer si elle est ou non redevable du supplément de loyer de solidarité, malgré la mise en demeure avec accusé de réception qui lui a été envoyée en ce sens en date du 25 janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Le SLS facturé antérieurement à cette mise en demeure ne sera cependant pas retenu en l’absence de justificatif de mise en demeure valable, les deux courriers produits ne comportant pas d’accusé de réception et ne pouvant donc être retenus à ce titre.

Le montant du SLS facturé est par ailleurs conforme aux dispositions du code de la construction et de l’habitation précitées (surface habitable du logement x supplément de loyer de référence x valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources), outre une somme forfaitaire de 25 € au titre des frais de dossier.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [G] [E] le 8 juillet 2024, pour un montant principal de 15 858,67 €. Ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux.

Madame [G] [E] absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le surloyer appliqué ou l’absence de paiement des loyers.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Madame [G] [E] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, [Localité 12] Habitat sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [E].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, [Localité 12] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 55 013,16 €.

Il convient d’en retirer le SLS et les frais d’enquête biennale antérieurs au mois de février 2024, comme précédemment évoqué, soit la somme totale de 3 172,83 €, et les frais contentieux d’un montant de 193,07 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 12] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les sommes précitées ayant été expurgées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [E] à verser à [Localité 12] Habitat la somme de 51 647,26 € actualisée au 17 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 15 858,67 € à compter du 8 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, Madame [G] [E] sera condamnée au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de mai 2025 et jusqu’à la résiliation du bail.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [G] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 12] Habitat qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises mais hors SLS, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [G] [E] sera condamnée à payer à [Localité 12] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 12] Habitat ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1 septembre 1992 entre [Localité 12] Habitat et Madame

[G] [E] relatif aux locaux situés sis [Adresse 3] et du parking accessoire à compter du présent jugement ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [G] [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE [Localité 12] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à verser à [Localité 12] Habitat la somme de 51

647,26 € actualisée au 17 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, surloyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 15 858,67 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [E] au paiement des loyers et des charges dus

depuis l’échéance du mois de mai 2025 et jusqu’à la résiliation du bail ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [E] au montant du dernier loyer hors SLS et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [G] [E] à verser à [Localité 12] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [G] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à verser à [Localité 12] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE