TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01737 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AHP

N° MINUTE : 10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, 90 Avenue Niel 75017 Paris, Toque C1272

DÉFENDERESSE

Madame [W] [R] née [E], demeurant [Adresse 2], représentée par M^e Néjya KHELLAF, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque D0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats , et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01737 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AHP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [E] et M. [T] [R] se sont mariés le 26 mai 2008.

Par acte sous seing privé du 19 août 2009, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [R] née [E] sur des locaux situés au [Adresse 2], une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 294,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 376,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, soustraction faite des frais de procédure.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [E] divorcée [R] le 1er septembre 2023.

Par assignation du 25 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [R] et M. [T] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-938,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

[Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer assignation le 05 juillet 2024 à M. [T] [R] pour l’audience du 05 septembre 2024 mais ne l’a pas placée. Cette assignation a été délivrée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile au domicile conjugal que M. [T] [R] avait quitté.

Par jugement du 10 juillet 2024, le divorce de Mme [W] [R] et de M.[T] [R] a été prononcé. Il n’a pas été encore retranscrit.

Madame [W] [E] divorcée [R] a fait délivrer assignation le 10 octobre 2024 à M. [T] [R] pour l’attraire en la cause afin qu’il soit condamné solidairement au paiement de l’arriéré locatif.

Appelée à l’audience du 17 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 30 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 30 octobre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [W] [E] divorcée [R] et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s’élève à 1106,03 euros, terme de septembre 2024 inclus et prend acte du règlement de 504 euros, indiquant que la dette s’élève en conséquence à 602,03 € au jour de l’audience. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Madame [W] [E] divorcée [R]. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [E] divorcée [R], représentée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, justifie qu’un paiement par virement de 504 euros a été réalisé le 29 octobre 2024 et fait état d’une dette locative de 600 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Mme [W] [E] divorcée [R] expose qu’elle est divorcée depuis septembre 2024 mais que le divorce n’a pas encore été retranscrit car elle est née en Algérie. Elle indique que ses deux enfants de 13 et 16 ans vivent avec elle et que M. [T] [R] ne contribue pas à leur entretien. Mme [W] [E] divorcée [R] indique que M. [T] [R] n’a pas été assigné régulièrement à l’audience, l’assignation indiquant que l’audience du 30 octobre se tenait à 14 heures alors qu’elle se tient à 9 heures.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [E] divorcée [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il convient de constater la nullité de l’assignation à l’encontre de M. [T] [R], celui-ci n’ayant pas été régulièrement assigné à l’audience, l’assignation faisant mention d’une audience le 30 octobre à 14 heures au lieu de 9 heures.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 31 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 376,49 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, Mme [W] [E] divorcée [R] lui devait la somme de 775,52 euros, terme de septembre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure (97,23€ ; 105, 76 € et 127,55 €).

Cependant, Mme [W] [E] divorcée [R] justifie de la réalisation d’un paiement par virement à hauteur de 504 euros, le 29 octobre 2024. En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 271,52 euros au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [E] divorcée [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 520.67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [E] divorcée [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la nullité de l’acte d’assignation de M. [T] [R],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 août 2009 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [W] [E] divorcée [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 1er novembre 2023,

CONDAMNE Mme [W] [E] divorcée [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 271,52 euros (deux cent soixante et onze euros et cinquante deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 selon décompte du 29 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

AUTORISE Mme [W] [E] divorcée [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant deux mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros le premier mois et de 121, 52 euros, le second mois la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [E] divorcée [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er novembre 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [E] divorcée [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [W] [E] divorcée [R] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [W] [E] divorcée [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [E] divorcée [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 août 2023 et celui de l’assignation du 25 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge