TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1],

[Adresse 1]

N° RG 25/00132

N° Portalis DB2I-W-B7J-C6CK

Minute :

Jugement du : 17 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC, [O]"

C/

,

[I], [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 17 Mars 2026, sous la présidence de Emeline LAMBERT, juge, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

La SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC, [O]" ayant pour syndic la SAS LAMY VILLEFRANCHE, [Localité 2], dont le siège social est sis, [Adresse 2],

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Isabelle FOILLARD, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame, [I], [X], demeurant, [Adresse 3],

comparante.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame, [I], [X] est propriétaire des lots numéros 40 et 137 de l’ensemble immobilier " SDC, [O] " sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en question a mis en demeure Madame, [X], par lettre recommandée avec accusé réception du 25 avril 2025, de payer la somme de 3 974,65 euros au titre d’arriérés de charges, frais de recouvrement inclus.

Cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet LAMY VILLEFRANCE-SUR-SAÔNE, a fait assigner Madame, [X] devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE par acte de commissaire de justice signifié à personne le 03 décembre 2025, aux fins de paiement des arriérés de charges de copropriété et de réparation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières demandes, reprises oralement au cours de l’audience du 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " SDC, [O] ", représenté par son Conseil, demande au tribunal de :

— condamner Madame, [X] à lui payer les sommes de :

3 708,40 euros au titre des charges courantes et frais impayés au 1er janvier 2026, avec capitalisation des intérêts,3 000 euros en réparation de ses préjudices,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- rejeter la demande de délai de paiement de Madame, [X],

— condamner Madame, [X] aux dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "SDC, [O] " se fonde sur la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, ainsi que sur l’article 55 du décret d’application du 17 mars 1967, et expose que Madame, [X] ne paie plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois, entraînant un solde débiteur de 3 708,40 euros conformément aux comptes approuvés et au budget provisionnel et appels de provisions fixés en assemblée générale. Il ajoute avoir subi un préjudice financier direct et distinct du fait de la résistance abusive de Madame, [X] dès lors qu’il a été privé des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien normaux de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires a dû faire l’avance des sommes dues par la défenderesse.

Lors de l’audience du 06 janvier 2026, Madame, [X], comparant en personne, demande au tribunal de :

— lui accorder des délais de paiement,

— rejeter la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, Madame, [X] reconnaît être en retard dans le paiement des charges mais explique avoir un salaire de 1 500 euros et deux enfants à charge, ce qui la met en difficulté pour faire face aux nombreux travaux mis en œuvre au sein de la copropriété et aux frais qui se rajoutent constamment aux charges initiales. Elle propose de payer 50 euros par mois pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition du jugement au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES ET FRAIS

A) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES CHARGES

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de cette même loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de cette loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— le « relevé des formalités publiées du 01/01/1975 au 12/06/2025 » délivré par la Direction Générale des Finances Publiques (service de la publicité foncière) le 09 juillet 2025 établissant la qualité de copropriétaires de Madame, [X] au sein de l’immeuble en cause, s’agissant des lots n°40 et 137 ;

— deux décomptes individuels de charges arrêtés respectivement au 15 novembre 2025 et 31 décembre 2025, appels de provision de charges du 1er février 2022 au 1er janvier 2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de mise en demeure et recouvrement, de 2 653,23 euros ;

— les appels de provisions sur charges adressés par le syndic de l’immeuble à la défenderesse pour la période courant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2026 et afférents aux lots dont Madame, [X] est propriétaire ;

— une facture n°570044/ AU E en date du 02 juillet 2025 émise par la société ARES à destination du SDC, [O] concernant la fourniture d’un émetteur pour le compte de Mme, [X], [I], pour un prix de 60 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2023, 17 avril 2024 et 25 juin 2025, portant notamment approbation et actualisation des comptes d’exercices 2023, 2024 et 2025 et approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2026.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de 2 653,23 euros.

B) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES FRAIS

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— deux décomptes individuels de charges arrêtés respectivement au 15 novembre 2025 et 31 décembre 2025, faisant apparaître les frais de mise en demeure et relance et les honoraires d’avocat ;

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 10 novembre 2023, pour un coût de 52 euros,

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 12 février 2024, pour un coût de 52 euros,

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 24 juillet 2024, pour un coût de 52 euros,

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 15 novembre 2024, pour un coût de 52 euros,

— une facture pour relance après mise en demeure le 03 décembre 2024, pour un coût de 52 euros,

— une note d’honoraires du 06 décembre 2024 pour une lettre de relance comminatoire par le cabinet BJA AVOCATS, pour un coût de 53,17 euros,

— une facture pour mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 10 avril 2025, pour un coût de 52 euros,

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 10 avril 2025, pour un coût de 126,00 euros,

— une facture pour relance après mise en demeure le 10 avril 2025, pour un coût de 52 euros,

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 23 avril 2025, pour un coût de 126,00 euros,

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 23 juin 2025, pour un coût de 130,00 euros,

— une facture pour suivi de dossier transmis à l’avocat du 19 septembre 2025, pour un coût de 126,00 euros.

Au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est établie à hauteur de 925,17 euros.

*****

En conclusion, Madame, [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 578,40 euros au titre des charges et frais nécessaires.

C) SUR LA DEMANDE DE CAPITALISATION DES INTERÊTS

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, la demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande pour l’entièreté de la somme, soit le 06 janvier 2026, date de l’audience à laquelle la demande a été formulée et a saisi le juge.

II- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAI DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, si Madame, [X] sollicite la mise en place d’un échéancier à hauteur de 50 euros par mois et fait état de ses difficultés financières, elle ne verse cependant aux débats aucun élément de nature à justifier de sa situation financière alors que le syndicat des copropriétaires s’oppose à sa demande de délai de paiement.

Dans ces conditions, et faute de justificatif de sa situation financière, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

III- SUR LA DEMANDE ADDITIONNELLE INDEMNITAIRE

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires évoque un comportement « répétitif et injustifié » de Madame, [X], « un préjudice financier important » causé aux autres copropriétaires et « l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de faire l’avance de la somme due » par Madame, [X], sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement de la défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques ou aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier au manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Par ailleurs, alors que la bonne foi du débiteur est présumée, il n’est pas démontré que Madame, [X] a agi de mauvaise foi, cette dernière évoquant au contraire des difficultés financières.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient en conséquence de condamner Madame, [X] aux dépens de l’instance.

B) Sur les frais exposés et non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Madame, [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € (SEPT-CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

C) Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [I], [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " SDC, [O] ", représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 578,40 € (TROIS MILLE CINQ-CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des charges de copropriétés impayées et des frais nécessaires pour leur recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 06 janvier 2026 ;

REJETTE la demande de délai de paiement formulée par Madame, [I], [X] ;

REJETTE la demande additionnelle indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " SDC, [O] » ;

CONDAMNE Madame, [I], [X] aux dépens ;

CONDAMNE Madame, [I], [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " SDC, [O] " la somme de 700 € (SEPT-CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le JUGE