TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00743

N° Portalis DB2I-W-B7J-C6JC

Minute :

JUGEMENT DU

14 Avril 2026

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE)

C/

[M] [H] [X] [Q] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 10 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier, en présence d'[I] [B], greffière stagiaire.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE) enregistré au RCS de LYON sous le n° 779 959 297 dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié, ès-qualités, audit siège, représentée par M^e Laure POUTARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – toque 964

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [H] [X] [Q] [R], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 septembre 2023, L’établissement public [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [M] [Q] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 515,16 € hors charges.

L’établissement public [Localité 2] HABITAT a fait délivrer le 4 juillet 2025 à Madame [M] [Q] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 258,86 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 juin 2025, L’établissement public [Localité 2] HABITAT a préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 septembre 2025, L’établissement public [Localité 2] HABITAT a attrait Madame [M] [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :

de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges , ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [Q] [R] ;de condamner Madame [M] [Q] [R] au paiement des sommes suivantes:2 033,28 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 août 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’établissement public [Localité 2] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 4 novembre 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 10 février 2026.

L’établissement public [Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette de loyer et a actualisé la créance locative à la somme de 1 030,22 € à la date du 5 février 2026. Il a expliqué au soutien des prétentions : que le paiement du loyer a repris et que le loyer résiduel s’élève à la somme de 160 €. Son conseil a déposé un décompte actualisé du montant de la dette.

Madame [M] [Q] [R] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant ;la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [Q] [R] soutient notamment qu’elle perçoit en moyenne 2 500 € par mois et qu’elle a quatre enfants à charge. Elle explique ses difficultés en raison d’une problématique liée à son titre de séjour.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que L’établissement public [Localité 2] HABITAT a bien préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, la dette et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 4 juillet 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [M] [Q] [R] le 4 juillet 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 258,86 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [M] [Q] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 5 février 2026, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 1 030,22 €, incluant le mois de janvier 2026 et que Madame [M] [Q] [R] sollicite des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [M] [Q] [R] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner Madame [M] [Q] [R] à payer la somme de 1 030,22 € à L’établissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience par Madame [M] [Q] [R], de la situation du locataire, de son engagement, et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’accorder à Madame [M] [Q] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [M] [Q] [R] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux à l’audience et en reprenant le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [M] [Q] [R] devra régler à L’établissement public [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;et faute par Madame [M] [Q] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à L’établissement public [Localité 2] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [M] [Q] [R], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions réglementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [Q] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [M] [Q] [R] à payer à L’établissement public [Localité 2] HABITAT la somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par L’établissement public [Localité 2] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2023 entre L’établissement public DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT et Madame [M] [Q] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à compter du 4 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] [R] à payer à L’établissement public [Localité 2] HABITAT la somme de 1 030,22 € au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2026, incluant le mois de janvier 2026 outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [M] [Q] [R] à se libérer en 9 mensualités de 100,00 €, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par L’établissement public [Localité 2] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [M] [Q] [R] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié à compter du 4 septembre 2025 ;

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

Madame [M] [Q] [R] devra régler à L’établissement public [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

faute par Madame [M] [Q] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à L’établissement public [Localité 2] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [M] [Q] [R] ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] [R] à payer à L’établissement public [Localité 2] HABITAT la somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LA JUGE