RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00758 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2BK

MINUTE N° : 26/00859

[R] [C]

c/

[P] [V], [J] [U]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Monsieur [P] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry LAISNE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 27 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrate à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Monsieur [R] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3] (MALI)

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [P] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [J] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non-comparante – non-représentée

DÉFENDEURS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012, Monsieur [R] [C], bailleur, a donné à bail d’habitation principale à Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U], preneurs, un appartement lot 63 situé [Adresse 5], à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 679 euros, complété d’une provision de charges de 200 euros, payable à terme à échoir.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, le bailleur a fait délivrer le 7 février 2025 à Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 5.328,50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, Monsieur [R] [C] a fait délivrer assignation à Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE à l’audience du 23 mars 2026, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, et subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni tire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

— condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à lui payer la somme de 7.214,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à lui verser la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En demande, Monsieur [R] [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées par son acte introductif d’instance en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 5.506,25 euros arrêtée au 20 mars 2026 terme de mars 2026 inclus, selon décompte versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur entend faire valoir que le commandement de payer est resté infructueux, un protocole ayant par ailleurs été arrêté avec le gestionnaire mandaté par le bailleur le 1er décembre 2025 prévoyant un échéancier de paiement qui n’a pas été respecté. Toutefois, le paiement du loyer courant ayant repris avant l’audience, il déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire et, dans le délai précédemment convenu aux termes dudit protocole.

En défense, Monsieur [P] [V], comparaissant personnellement non muni d’un pouvoir de représentation du copreneur, a reconnu le montant de la dette et sollicite des délais de paiement de l’arriéré locatif afin de se maintenir dans les lieux et poursuivre les efforts d’apurement d’ores et déjà engagés, déclarant que Madame [J] [U] serait en Afrique, sans en justifier.

Le défendeur produit à l’audience sa dernière fiche de paie justifiant disposer d’un contrat de travail à durée indéterminée depuis le 1er avril 2025 et percevoir la somme mensuelle nette de 1.582 euros. Monsieur [P] [V] déclare être en capacité de verser la somme mensuelle de 150 euros au surplus du loyer courant, et ce dans les plus larges délais.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne le 6 octobre 2025, Madame [J] [U] n’a pas comparu, ni ne s’est fait valablement représenter à l’audience du 23 mars 2026.

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [R] [C] justifie avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) via l’application EXPLOC le 11 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée. En l’espèce, le contrat de bail valablement conclu entre les parties précise que les co-preneurs sont solidaires et indivis, soit conventionnellement tenus au paiement des loyers et charges comme de l’exécution des obligations du contrat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat conclu le 14 janvier 2012 entre les parties qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 20 mars 2026 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges, que le commandement de payer du 7 février 2025, reprenant les dispositions légales et contractuelles susmentionnées, est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 avril 2025. La demande principale du bailleur étant en l’état recevable et bien fondée, il conviendra donc de ne pas se prononcer au surplus sur les demandes formées à titre subsidiaire.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par les défendeurs à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] produit un décompte actualisé au 20 mars 2026 laissant apparaître que les locataires restent devoir la somme de 5.506,25 euros, terme de mars 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, inférieure au montant sollicité aux termes de l’assignation et non contestée par le défendeur.

Les défendeurs, qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette, seront ainsi solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 5.506,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mars 2026 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que les défendeurs ont régulièrement repris le paiement du loyer courant avant l’audience et justifient d’une situation personnelle et financière compatible au maintien dans les lieux dans les conditions du cadre légal rappelé ci-avant, le bailleur n’étant pas opposé au principe de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Il conviendra donc d’octroyer des délais de paiement de la dette locative suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail et d’autoriser les défendeurs à se libérer de la dette en 35 mensualités de 150 euros et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

En tout état de cause, le bailleur ne justifiant pas de l’urgence à déroger au cadre légal, sera débouté de sa demande d’expulsion immédiate sous astreinte.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due solidairement par les défendeurs s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur qui ne démontre pas avoir subi de préjudice distinct qu’il conviendrait de réparer, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [R] [C] une indemnité qu’il convient de fixer à la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles engagés à l’instance.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Proximité de Gonesse, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [R] [C] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti le 14 janvier 2012 à Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 5], par acquisition de la clause résolutoire au 8 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à payer à Monsieur [R] [C], sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, en l’état de la dette arrêtée au 20 mars 2026, l’échéance de mars 2026 incluse, la somme de 5.506,25 euros ;

AUTORISE Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels de 150 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé, et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] de libérer volontairement le logement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] en cas de résiliation effective du contrat de bail dudit logement à payer à Monsieur [R] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que Monsieur [R] [C] pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] à verser à Monsieur [R] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 février 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La Greffière La Présidente