N° RG 25/00802 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E43Y

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame, [D], [U], demeurant, [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I., GUILIE, dont le siège social est, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame, [B], [Y] épouse, [P], demeurant, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

DECISION : Rendue par défaut, en dernier ressort, rendue publiquement le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Mme, [D], [U]

Copie à :

R.G. N° 25/00802. Jugement du 26 mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2022, la S.C.I., [H] a donné à bail à Mme, [D], [U] un local d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre 20 euros à titre de provision sur les charges.

Suivant avenant à effet au 28 septembre 2023, Mme, [U] a changé de logement et intégré l’appartement situé, [Adresse 4], 1er étage à gauche -, [Localité 1], [Adresse 5], sans modification des autres conditions et obligations du bail.

Un état des lieux d’entrée a été régularisé à cette date.

Mme, [U] a quitté le logement.

Par courrier recommandé daté du 21 janvier 2025 et reçu par la S.C.I., [H], Mme, [D], [U] a mis cette dernière en demeure de lui restituer le dépôt de garantie.

Le 20 janvier 2025, la commission départementale de conciliation a dressé un constat de carence à la tentative de conciliation amiable initiée par Mme, [U].

Par requête parvenue au greffe le 7 novembre 2025, Mme, [D], [U] a saisi le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] auquel il est demandé de :

condamner la S.C.I., [H] et Mme, [B], [P] née, [Y] à lui régler la somme de 770 euros au titre du dépôt de garantie et de la révision indue des loyers, outre la pénalité mensuelle de 10% du loyer à compter 1er octobre 2024 et jusqu’à paiement du dépôt de garantie, condamner la S.C.I., [H] et Mme, [B], [P] née, [Y] à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et moral.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été retenue.

Mme, [U] s’est référée à son acte introductif d’instance et, sur interrogation du juge, a précisé la ventilation des montants sollicités, à savoir :

—  530 euros au titre du dépôt de garantie, outre 10% du loyer mensuel initial à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfait paiement,

—  211,75 euros au titre du trop-perçu consécutif à une erreur d’indexation,

—  400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et moral.

Le juge a sollicité les observations de Mme, [U] sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de Mme, [B], [P] née, [Y], à titre personnel, dans la mesure où seule la S.C.I., [H] était bailleresse.

La demanderesse a dit s’en rapporter à justice, précisant avoir dirigé ses demandes à l’encontre de Mme, [P] puisqu’elle était représentante légale de la S.C.I., [H].

Régulièrement convoquées par courriers recommandés avec demande d’avis de réception reçus les 21 et 24 novembre 2025, la S.C.I., [H] et Mme, [B], [P] née, [Y] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Mme, [U] a justifié de la transmission de ses moyens et pièces aux défenderesses par courrier recommandé reçu le 29 décembre 2025.

Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de Mme, [B], [P] née, [Y]

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du Code de procédure civile précise par ailleurs que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

R.G. N° 25/00802. Jugement du 26 mars 2026

À l’audience du 15 janvier 2026, le juge a sollicité les observations de la demanderesse sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de Mme, [P].

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2022, la S.C.I., [H] a donné à bail à Mme, [D], [U] un local d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre 20 euros à titre de provision sur les charges.

Est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être dirigées.

Les demandes en restitution du dépôt de garantie ou remboursement des indexations prétendues indues ne peuvent être dirigées qu’à l’encontre du propriétaire bailleur.

Si Mme, [P] a été destinataire des courriers et sms de la locataire, auxquels elle a répondu, il n’en demeure pas moins que seule la S.C.I. est propriétaire des biens et signataire du bail.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les demandes formées par Mme, [D], [U] contre Mme, [B], [P] née, [Y].

Sur la demande de restitution de dépôt de garantie

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…)”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, “lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation”.

Mme, [U] expose avoir restitué le logement le 1er août 2024, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été réalisé, sans qu’un exemplaire dudit état des lieux ne lui soit transmis malgré ses demandes.

Elle indique qu’aucun désordre n’y a été constaté mais que la bailleresse, qui a reloué le logement à compter du 1er septembre 2024, ne lui a pas restitué le montant du dépôt de garantie.

Mme, [U] demande au juge de condamner la S.C.I., [H] à lui régler la somme de 530 euros à ce titre, outre 10% du loyer initial par mois de retard à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à complet paiement.

A l’appui de ses prétentions, Mme, [U] verse au dossier les copies des messages sms échangés avec Mme, [P] aux termes desquels il apparaît que :

— l’état des lieux a été vraisemblablement réalisé le 31 juillet 2024 à 11h30, à l’amiable entre les parties,

— le 6 août suivant, Mme, [U] a indiqué à sa bailleresse : “Je reviens vers vous concernant la signature de l’état des lieux, ça ne pose pas de problème pour continuer le bail étant donné qu’il n’y a pas le récépissé des clefs. C’est juste que s’il y a un accident dans l’appartement que je ne sois pas porté responsable étant donné que je ne suis pas dedans”,

— le 19 août, Mme, [U] a indiqué à sa bailleresse qu’elle avait retrouvé un logement et s’est enquit du devenir du logement objet du présent litige ; la bailleresse l’a informée qu’elle validait un dossier pour le 1er septembre et reviendrait vers elle après la signature des documents,

— du 2 au 20 septembre, Mme, [U] a régulièrement sollicité la restitution du montant du dépôt de garantie,

— le 21 septembre suivant, la bailleresse a demandé la transmission d’un relevé d’identité bancaire et la nouvelle adresse de Mme, [U], ce que cette dernière a transmis le même jour,

— le 3 octobre, la bailleresse a indiqué que l’ensemble des documents avait été transmis via Rentilia et que le virement venait d’être effectué,

— le même jour et ultérieurement, Mme, [U] a accusé réception des quittances de loyer pour un terme fin août mais a précisé n’avoir reçu ni l’état des lieux de sortie, ni le dépôt de garantie,

— le 26 novembre, Mme, [P] a indiqué avoir fait le nécessaire le jour même (….).

Mme, [U] justifie de la signature d’un nouveau bail sur la commune de, [Localité 3] le 20 août 2024 à effet au 21 août suivant.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement peut être considéré comme ayant été restitué le 1er septembre 2024.

En l’absence d’état des lieux de sortie, il n’est nullement établi que le logement aurait été restitué en mauvais état de réparations locatives.

Régulièrement convoquée à l’audience, la S.C.I., [H] n’a pas comparu pour rapoprter la preuve de désordres consécutifs à un défaut d’entretien du preneur.

Dès lors que la locataire sortante avait communiqué ses adresses et relevé bancaire dans le délai imparti, la S.C.I., [H] aurait dû restituer le montant du dépôt de garantie le 1er octobre 2024 au plus tard.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.C.I., [H] à payer à Mme, [U] la somme de 530 euros au titre du dépôt de garantie, outre la somme mensuelle de 53 euros à compter du 1er octobre 2024 pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’au parfait paiement.

R.G. N° 25/00802. Jugement du 26 mars 2026

Sur la demande au titre de l’indexation indue

Selon l’article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989, “I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.”

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoyait la révision du loyer en ces termes : “indice de référence pour la révision du loyer : 3ème trimestre 2021 Valeur : 131,6700 (IRL).

L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat”.

Par courrier daté du 15 novembre 2023, la S.C.I., [H] a avisé la locataire de l’indexation du loyer à la somme de 567 euros (outre les charges) calculée comme suit :

530 € x 141,03 (nouvel indice 2023) / 131,67 (indice 2021).

Mme, [U] expose que le bail ayant été conclu le 1er octobre 2022, l’indice retenu aurait dû être celui du 3ème trimestre 2022, et non pas 2021.

Dans la mesure où la variation résultant de la clause d’indexation du loyer “ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers”, il s’en déduit nécessairement que la clause ne peut être calculée que sur l’indice en cours à la date de signature du bail.

Mme, [U] justifie que de la valeur de l’indice de référence du 3ème trimestre 2022, soit 136,27.

Par conséquent, le loyer révisé aurait dû être fixé à la somme de 548,51 euros (530 x 141,03 / 136,27), outre la provision sur charges.

La bailleresse a ainsi perçu la somme mensuelle injustifiée de 18,49 euros (567 – 548,51), soit 203,39 euros au total, selon décompte arrêté à l’échéance d’août 2024 incluse.

Dès lors, la S.C.I., [H] sera condamnée à payer à Mme, [U] la somme de 203,39 euros au titre de l’indexation indue.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme, [D], [U] expose que l’absence de restitution de son dépôt de garantie par la S.C.I., [H] lui a causé un préjudice moral et financier, alors même qu’elle venait de déménager et d’engager ainsi des frais conséquents.

Elle précise avoir dû multiplier les démarches, messages et autres courriers recommandés, avant d’être contrainte de saisir la justice pour faire valoir ses droits.

Outre les démarches et les frais qu’elle a dû engager, Mme, [U] justifie de la signature du bail qu’elle évoque, établissant ainsi le bien-fondé du préjudice allégué, alors même que rien ne vient remettre en cause ses prétentions principales comme en attestent les promesses de paiement de la S.C.I., [H].

En conséquence et en réparation de ses troubles et tracas, il convient d’allouer à Mme, [U] la somme de 400 euros.

Sur les dépens

Partie perdante, la S.C.I., [H] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées à l’encontre de Mme, [B], [P] née, [Y] ;

CONDAMNE la S.C.I., [H] à payer à Mme, [D], [U] les sommes de :

—  530 euros au titre du dépôt de garantie, outre la somme mensuelle de 53 euros à compter du 1er octobre 2024 pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’au parfait paiement,

—  203,39 euros au titre de l’indexation indue,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I., [H] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE