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Constructions proprement dites
| Date de mise à jour : | Publié le 30 décembre 2024 |
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| Référence : | BOI-IF-TFB-10-10-10 |
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Les constructions réputées immeubles par nature, au sens de l’article 518 du code civil, ne sont pas toutes imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Pour qu’une imposition soit établie, il est en effet nécessaire que ces constructions remplissent certaines conditions :
- être fixées au sol à perpétuelle demeure ;
- présenter le caractère de véritables bâtiments.
Ces constructions sont imposables à la TFPB, même lorsqu’elles sont édifiées sans permis de construire.
Conformément aux dispositions de l’article 1380 du code général des impôts (CGI), la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie annuellement sur les propriétés bâties situées en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées. Dès lors, une propriété est imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties lorsque les constructions édifiées sont fixées au sol à perpétuelle demeure et présentent le caractère de véritables bâtiments. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1407-1 du même code, ces constructions sont imposables à la taxe d’habitation lorsqu’elles constituent des locaux meublés affectés à l’habitation. Il n’existe aucun dispositif spécifique qui exonère les constructions édifiées sans permis de construire. Leur imposition à ces deux taxes locales dépend donc de l’examen de la situation de fait, sous le contrôle du juge de l’impôt. En tout état de cause, les difficultés rencontrées par les redevables des impositions, en raison notamment de la réglementation de l’urbanisme, ne sont pas de nature à remettre en cause l’application de ces règles fiscales (RM Bascou n° 43957, JO AN du 11 août 2009, p. 6523).
I. Fixation au sol à perpétuelle demeure
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La construction doit être reliée au sol de telle façon qu’il soit impossible de la déplacer sans la démolir. Tel est le cas si la construction repose sur des fondations ou une assise en maçonnerie ou en ciment.
Ces fondations peuvent cependant n’exister que sur les points principaux (par exemple, baraquements provisoires fixés au sol par des attaches en maçonnerie et en ciment). En ce sens, CE, décision du 4 juin 1958, RO p. 153.
Une piscine constitue une propriété bâtie au sens de l’article 1380 du CGI lorsqu’elle est semi-enterrée et que, bien que démontable, elle n’a pas vocation à être déplacée (CE, décision du 13 avril 2016, n° 376959, ECLI:FR:CESSR:2016:376959.20160413).
Mais en aucun cas n’est prise en considération la nature des matériaux ayant servi à la construction du bâtiment lui-même.
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De nombreuses décisions jurisprudentielles illustrent la condition prévue au I § 10.
S’agissant des bâtiments en bois, sont imposables à la TFPB :
- un bâtiment sur fondations, servant de vestiaire et de lieu de repos (CE, décision du 3 juin 1865, RO p. 1719) ;
- des pavillons de chasse construits sur bâtis et piliers en briques et maçonnerie (CE, décision du 21 décembre 1903, n° 7956, Lebon p. 815) ;
- une maison qui repose sur des fondations en maçonnerie, lesquelles sont continuées au-dessus du sol jusqu’à hauteur de quarante centimètres par une assise en béton qui sert de support aux murs (CE, décision du 6 décembre 1929, RO p. 5410).
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S’agissant des bâtiments en fibro-ciment, est imposable une maison qui, édifiée à l’aide de plaques de fibro-ciment maintenues par des supports sur piliers de maçonnerie repose sur un soubassement de même nature (CE, décision du 8 mars 1929, RO p. 5297).
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S’agissant des bâtiments à charpente métallique, constitue une construction un bâtiment à usage de bazar reposant sur une couche de ciment dans laquelle sont fixés les montants métalliques de la charpente (CE, décision du 24 juillet 1907, n° 23666, 23667 et 23668, Lebon p. 716).
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S’agissant des hangars, la circonstance que les piliers en fer qui soutiennent la charpente d’un hangar ne sont pas scellés dans les dés en maçonnerie spécialement établis pour les recevoir n’enlève pas à ce hangar le caractère d’une construction imposable (CE, décision du 7 janvier 1935, RO p. 6174).
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S’agissant des serres, il convient de se reporter au I-B § 30 du BOI-IF-TFB-10-10-40.
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S’agissant des terrains de tennis, n’a pas le caractère de construction, et par suite, n’est pas imposable à la TFPB, un terrain découvert aménagé par un particulier pour un usage privé de jeu de tennis, quel que soit le type d’aménagement dont il a pu faire l’objet : assise en maçonnerie, en briques pilées, revêtement en asphalte (CE, décision du 16 janvier 1931, RO p. 5525).
Remarque 1 : Pour plus de précisions sur les aires de jeux aménagées et utilisées à usage privé, il convient de se reporter au I-A § 20 du BOI-IF-TFB-10-10-40.
Remarque 2 : Pour plus de précisions sur les terrains de tennis couverts présentant uns structure légère, il convient de se reporter au I § 100.
Remarque 3 : Pour plus de précisions sur les terrains de tennis exploités commercialement, il convient de se reporter au II-B-1 § 120 du BOI-IF-TFB-10-10-40.
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S’agissant des tribunes édifiées sur un terrain de sports, sont imposables des tribunes construites en ciment armé et fixées au sol à perpétuelle demeure appartenant à une société de courses (CE, décision du 8 juin 1917, RO p. 4656).
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En revanche, ne sont pas à retenir de simples constructions qui ne sont pas fixées au sol et qui peuvent être transportées facilement (par exemple : cabines, kiosques, guérites, baraques foraines).
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Le régime fiscal applicable aux habitations légères de loisirs est conditionné par l’examen de la situation de fait propre à chaque installation.
Le régime fiscal des habitations légères de loisirs est conditionné par l’examen de la situation de fait propre à chaque installation. En matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, sont imposables les constructions qui sont fixées au sol à perpétuelle demeure et qui présentent le caractère de véritables bâtiments. Dès lors, sont passibles de cet impôt les habitations légères de loisirs qui reposent sur des fondations ou une assise en maçonnerie telles qu’il soit impossible de les déplacer sans les démolir (RM Hamel n° 36882, JO AN du 11 août 2009, p. 7834).
Conformément à l’article 1380 du CGI, les chalets de montagne sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties lorsqu’ils présentent le caractère de véritables bâtiments au sens de cette taxe. S’agissant des chalets qui peuvent être qualifiés d’habitations légères de loisirs (HLL), le Conseil d’État a précisé l’application de ce principe. Ainsi, il a considéré que sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les HLL qui sont posées au sol sur un socle de béton (fixées ou non sur ce socle) et ne sont pas normalement destinées à être déplacées (CE, décision du 28 décembre 2005, n° 266558). Il convient également de considérer comme étant fixées au sol à perpétuelle demeure, et par suite imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les habitations légères de loisirs fixées à des plots de béton plantés dans le sol et qui ne sont pas normalement destinées à être déplacées (CE, décision du 9 septembre 2005, n° 265517) (RM Calvet n° 13950, JO AN du 19 août 2018, p. 7123).
II. Constructions constituant de véritables bâtiments
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Une construction doit, pour être passible de la TFPB, présenter le caractère d’un véritable bâtiment, eu égard à sa nature, sa destination, son importance, son mode d’établissement et sa fixité.
Remarque : Cette condition a été introduite par la jurisprudence du Conseil d’État et elle n’est appréciée que pour trancher des cas limites.
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Les bâtiments s’entendent, non seulement des fondations et de leurs appuis, des murs, des planchers, des toitures, des cheminées, quelles que soient leurs dimensions et caractéristiques, mais également des aménagements faisant corps avec eux.
A. Bâtiments proprement dits
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Les maisons présentent indiscutablement le caractère requis de bâtiment. Elles sont donc imposables en quelque lieu qu’elles soient situées, que le propriétaire les occupe ou les fasse occuper par d’autres, à titre gratuit ou onéreux.
Sont également imposables, en tant que bâtiments, des cabines en tôle sur fondations en béton, des caves, des galeries souterraines, etc.
Il en est ainsi d’une galerie souterraine, destinée à amener l’eau d’une source à une usine, qui présente en raison de sa nature, de son mode d’établissement et de son importance, le caractère de construction (CE, décision du 23 février 1934, RO p. 6098).
Remarque : Pour plus de précisions sur les canalisations, les galeries et les caniveaux, il convient de se reporter au II-B-2 § 150 du BOI-IF-TFB-10-10-20.
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Toutefois, ne présentent pas le caractère de véritables bâtiments les pylônes métalliques fixés au sol au moyen de fondations en béton qui supportent les lignes de transport d’énergie électrique à haute tension.
De même, il convient, en règle générale, de négliger pour l’assiette de la TFPB les constructions de très faibles dimensions, telles que :
- les distributeurs d’essence ;
CE, décision du 25 mars 1927, RO p. 5122.
- les baraques, etc.
De même, les abris de jardins sont exonérés de TFPB, sauf s’ils présentent le caractère de véritables constructions par leur dimension et leur fixation au sol à perpétuelle demeure (RM Masson n° 13536, JO AN du 25 septembre 1989, p. 4261).
B. Aménagements faisant corps avec une construction
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Entrent également dans le champ d’application de la TFPB les aménagements faisant corps avec une construction imposable en application de l’article 1380 du CGI et de l’article 1381 du CGI.
Remarque : Pour plus de précisions sur les constructions imposables en application de l’article 1381 du CGI, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-10-20, au BOI-IF-TFB-10-10-30 et au BOI-IF-TFB-10-10-40.
Pour apprécier, en application de l’article 1495 du code général des impôts et de l’article 324 B de son annexe III, la consistance des propriétés qui entrent, en application de ses articles 1380 et 1381, dans le champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties, il est tenu compte, non seulement de tous les éléments d’assiette mentionnés par ces deux derniers articles mais également des biens faisant corps avec eux (CE, décision du 11 décembre 2020, n° 422418, ECLI:FR:CECHR:2020:422418.20201211 ; CE, décision du 24 juilllet 2023, n° 468906, ECLI:FR:CECHS:2023:468906.20230724).
L’appréciation de la consistance d’une propriété bâtie résulte d’une appréciation des circonstances de fait par l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt.
À titre indicatif, peuvent constituer des aménagements faisant corps avec une construction les installations suivantes :
- appareils élévateurs destinés aux personnes (ascenseurs, escalators, etc.) ;
- vitrerie et miroiterie ;
- fermetures (portes et fenêtres), serrurerie ;
- carrelage, revêtements de sol spéciaux, tapis de sol ou moquette directement collés sur la chape de ciment ;
- installations sanitaires, plomberie ;
- équipements d’isolation phonique et thermique, climatisation, chauffage central ou à air et cuves à mazout correspondantes ;
- électricité, compteurs, fils, prises, interrupteurs, appareils d’éclairage, postes transformateurs de courant ;
- installations téléphoniques, à l’exclusion des standards et postes d’appel ;
- embranchements ferroviaires.
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- Article L2131-1 du Code général de la propriété des personnes publiques
- AUVENDIS
- Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 18 janvier 2024, n° 19/04578
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- Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 16 février 2021, n° 19/0...
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- Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Jex droit commun, 19 novembre 2024, n° 24/05159
- CAA de MARSEILLE, 2ème chambre, 21 mars 2025, 24MA01371, Inédit au recueil Lebon
- Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi requetes, 14 mars 2025, n° 23/05886
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- Tribunal Judiciaire de Créteil, Interets civils, 3 mai 2024, n° 20/00252
- Article 265-2 du Code civil
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- Tribunal de commerce de Marseille, 9 janvier 2023, n° 2022F00652
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