Exonération temporaire sur délibération des logements issus de la transformation de locaux à usage de bureaux (CGI, art. 1384 F)

Actualité liée : 08/06/2022 : IF - TFB - Champ d'application et et territorialité - Diverses adaptations des exonérations de TFPB de longue durée en faveur du logement social et du logement locatif intermédiaire (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, art. 94 et 95 ; loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, art. 31 ; loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, art. 101 ; ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 relative à la partie législative du livre VIII du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16 et 30 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 68 et 81)

En application des dispositions de l'article 1384 F du code général des impôts (CGI), les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du CGI, exonérer, pour la part de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) qui leur revient, pendant une durée de cinq ans, les locaux à usage d'habitation affectés à l'habitation principale et issus de la transformation de locaux à usage de bureaux mentionnés au 1° du III de l'article 231 ter du CGI.

Sont exonérés au titre de l'article 1384 F du CGI, les locaux à usage d'habitation affectés à l'habitation principale et issus de la transformation de locaux à usage de bureaux mentionnés au 1° du III de l'article 231 ter du CGI.

Seuls les locaux destinés au logement, c'est-à-dire les locaux affectés à l'habitation et utilisés à des fins personnelles ou familiales, entrent dans le champ d'application de l'exonération. Les logements peuvent être individuels ou collectifs.

Concernant les locaux à usage mixte (habitation et professionnel), seule la partie du local affectée à l’habitation peut bénéficier de l’exonération de TFPB.

Concernant les dépendances, l’exonération de TFPB s’applique au logement, y compris les éléments bâtis formant dépendances tels les caves, garages et parties communes. L'exonération des dépendances n'est cependant possible qu'à la condition que le logement auquel elles se rattachent soit lui-même exonéré.

Remarque : La méthode d'évaluation de la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la TFPB est sans impact sur l'application de l'exonération. Dès lors, quand bien même la valeur locative d'un logement au sens de l'article 1384 F du CGI serait évaluée selon la méthode applicable aux locaux professionnels, l'exonération de TFPB prévue à l'article 1384 F du CGI lui est applicable sous réserve du respect des conditions posées dans le présent BOI.

Les locaux doivent être affectés à l'habitation principale de l'occupant. L'habitation principale se définit comme les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du contribuable, qu'il s'agisse d'un propriétaire occupant ou d'un locataire.

L'affectation à la résidence principale doit intervenir au 1^er janvier de l'année qui suit celle de la transformation du local. Les conditions requises pour l'application de l'exonération sont appréciées à cette date.

Pour plus de précisions sur la notion d'habitation principale, il convient de se référer au III § 80 à 100 du BOI-IF-TFB-10-90-10.

Par suite, les logements loués meublés à titre saisonnier, utilisés comme résidences secondaires ou vacants sont exclus.

Les locaux d'habitation éligibles doivent être issus de la transformation de locaux à usage de bureaux mentionnés au 1° du III de l'article 231 ter du CGI. Il s'agit :

• d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l’État, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels ;
• et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif.

Sont donc exclus du bénéfice de cette mesure, les locaux issus de la transformation de locaux qui n'étaient pas à usage de bureaux, comme par exemple, les locaux commerciaux ainsi que les locaux de stockage et les surfaces de stationnement ou les locaux dans lesquels s'exerçait une activité de production ou de transformation de produits ou de biens.

Pour plus de précisions sur la nature des locaux à usage de bureaux, il convient de se reporter au I-A § 1 à 40 du BOI-IF-AUT-50-10-10.

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La transformation s'entend des opérations de reconstruction (III § 50 à 100 du BOI-IF-TFB-10-60-10) et de changement d'affectation (V § 200 du BOI-IF-TFB-10-60-10) qui modifient l'usage des locaux sur lesquels ils portent.

Remarque : L'exonération prévue par l'article 1384 F du CGI n'est pas applicable aux constructions neuves affectées à l'habitation principale issues de certaines opérations de démolition et de reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux démolis dans des communes comprenant une majorité de logements locatifs sociaux, lorsque les immeubles auxquels les constructions nouvelles se substituent ont déjà bénéficié de l'une des exonérations prévues de l'article 1384 du CGI à l'article 1384 F du CGI (CGI, art. 1384 G et BOI-IF-TFB-10-220).

L'article 1384 G du CGI n'exclut l'application de l'exonération prévue par l'article 1384 F du CGI que dans l'hypothèse où des logements exonérés de TFPB en application des dispositions précitées ont été transformés en bureaux, avant d'être de nouveau transformés en locaux d'habitation dans le cadre d'une opération de reconstruction.

L'application de l'exonération prévue à l'article 1384 F du CGI est subordonnée à une délibération des communes ou des EPCI à fiscalité propre.

Remarque : À compter des impositions dues au titre de 2021, en application du II de l'article 16 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, la part départementale de TFPB est transférée aux communes en 2021. Les exonérations appliquées conformément aux délibérations prises par les conseils municipaux en application de l'article 1384 F du CGI sont également transformées en exonérations partielles de la part communale, calculées en fonction des exonérations appliquées en 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16, II-A, II-D-5° et VII-B ; CGI, art.1382-0).

Il s’agit :

• des conseils municipaux, pour les impositions de TFPB perçues au profit des communes et des EPCI non dotés d’une fiscalité propre dont elles sont membres ;
• des organes délibérants des EPCI à fiscalité propre, pour les impositions de TFPB perçues à leur profit.

Remarque : En cas de fusion d’EPCI ou de création de commune nouvelle, en l'absence de délibération de l'EPCI issu de la fusion ou de la commune nouvelle, les délibérations prises en application de l'article 1384 F du CGI, par les EPCI participant à la fusion ou les communes préexistantes, sont maintenues pour leur durée et leur quotité (CGI, art. 1639 A quater et CGI, art. 1640).

La délibération est de portée générale et doit concerner tous les logements pour lesquels les conditions requises sont remplies. Elle ne peut réduire ou augmenter la durée de l'exonération, qui est de cinq ans (II-C § 150).

La délibération doit être prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du CGI, c'est-à-dire, avant le 1^er octobre, pour être applicable à compter de l'année suivante.

Elle demeure valable tant qu'elle n'a pas été rapportée ou modifiée.

L'exonération porte sur la TFPB du local à usage d'habitation qui remplit les conditions pour être exonérée.

Remarque : En application du II de l'article 16 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, la part départementale de TFPB est transférée aux communes. En cas de délibération de la commune pour supprimer l'exonération applicable au titre des impositions établies au titre de 2020, afin de neutraliser les effets du transfert de la part départementale de TFPB, une variable destinée à intégrer le niveau d'exonération antérieurement appliqué par le département est appliquée sur la part communale de TFPB. Cette variable est déterminée dans les conditions prévues à l'article 1382-0 du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-45.

Elle est accordée sur la seule part revenant à la commune ou à l'EPCI à fiscalité propre ayant délibéré en ce sens. L'exonération de la part communale de TFPB en application de l'article 1384 F du CGI entraîne celle des taxes additionnelles à cette taxe perçue au profit :

• des établissements publics fonciers (BOI-IF-AUT-70) ;
• des EPCI sans fiscalité propre dont les communes concernées sont membres ;
• des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant institué la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis) ;
• de la région d'Île-de-France pour la taxe additionnelle spéciale annuelle (CGI, art. 1599 quater D).

En revanche, conformément aux dispositions du I de l'article 1521 du CGI, s'agissant d'une exonération temporaire de TFPB, cette dernière n'emporte pas exonération de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

La durée de l'exonération est de cinq ans à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux de transformation.

L'exonération cesse de s'appliquer lorsque :

• la construction est affectée à un usage autre que l'habitation principale (résidence secondaire par exemple) ;
• le logement est partiellement affecté à un usage professionnel. Dans ce cas, la perte de l'exonération est limitée à la partie de l'habitation principale transformée à usage professionnel.

Remarque : Le changement de redevable de la taxe foncière n'emporte pas remise en cause de l'exonération, dés lors que le local à usage d'habitation remplit toujours les conditions pour être exonéré. L'exonération est appliquée pour la période restant à courir.

La suppression de l'exonération intervient à compter du 1^er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus et l'exonération appliquée antérieurement n'est pas remise en cause. Cette suppression a un caractère définitif.

Lorsque les conditions requises pour bénéficier de l'exonération de deux ans en faveur des reconstructions prévue par l'article 1383 du CGI et celle prévue par l'article 1384 F du CGI sont remplies et en l'absence de délibération visant à réduire ou supprimer l'exonération prise conformément au I de l'article 1383 du CGI, l'exonération prévue par l'article 1384 F du CGI s'applique à compter de la troisième année qui suit celle de l'achèvement de la construction, pour la période restant à courir.

Toutefois, lorsque l'exonération prévue à l'article 1383 du CGI est réduite, l'exonération prévue à l'article 1384 F du CGI prime sur l'exonération prévue à l'article 1383 du CGI.

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En pratique cette situation ne se présente que dans les cas où la transformation en logement des locaux à usage de bureaux se traduit par des travaux correspondant à une restructuration complète d'un immeuble, après démolition intérieure suivie soit de la création d'aménagements intérieurs neufs, soit de travaux dont l'importance et la nature permettent de considérer qu'il y a eu reconstruction (III § 50 à 100 du BOI-IF-TFB-10-60-10).

Lorsque le logement remplit simultanément les conditions requises pour bénéficier de l’exonération prévue à l'article 1384 F du CGI et de celle prévue à l'article 1384 D du CGI, seule cette dernière s'applique.

Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit adresser une déclaration sur papier libre au service des impôts du lieu de situation du bien avant le 1^er janvier de la première année d'application de l'exonération.

Elle doit comporter tous les éléments permettant d'identifier le ou les locaux concernés et être également accompagnée d'une copie de la déclaration prévue à l'article 1406 du CGI et de l'ensemble des éléments justifiant de l'affectation à l'habitation principale du local et de la transformation de locaux à usage de bureaux en locaux à usage d'habitation.

À défaut de déclaration, le bénéfice de l'exonération est accordé sur réclamation présentée dans le délai indiqué à l'article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales (LPF) et dans les formes prévues par le LPF.