- BOFiP
- ···
- Location en meublé
- Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité
Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité
| Date de mise à jour : | Publié le 15 avril 2026 |
|---|---|
| Référence : | BOI-BIC-CHAMP-40-10 |
Table des matières
Actualité liée : 15/04/2026 : BIC - Champ d’application du régime de la location meublée et détermination du caractère professionnel de l’activité au regard de la situation des contribuables non résidents (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 53)
I. Périmètre de la location meublée
1
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
10
La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980, p. 279 [PDF - 7,3 Mo]).
20
Cependant, sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou parahôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi et notamment, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes, à savoir, le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée. En revanche, lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas, par exemple, si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.
30
La location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou parahôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées, outre les dépendances habituelles (hall, parking, voie d’accès, etc.), d’espaces nécessaires à cette activité (salle de restauration, local pour le personnel, salle médicalisée, etc.), relève du régime fiscal de la location meublée lorsque :
- la location porte sur des locaux à usage d’habitation et ne s’accompagne d’aucune prestation annexe ;
- la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats) ;
- la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu en elle-même à aucune rémunération. Cette condition est réputée satisfaite lorsque le niveau de loyer des parties privatives correspond au prix du marché.
II. Exercice de la location meublée à titre professionnel
40
En application des dispositions du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (CGI), l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Remarque : Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. En effet, l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale (CSS) relatif à l’affiliation au régime social des indépendants se réfère à des critères spécifiques pour les loueurs de chambres d’hôtes et les loueurs en meublé de tourisme de courte durée (référence au seul seuil de 23 000 €). Ainsi, les bénéfices tirés d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du CGI sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine seulement s’ils ne sont pas déjà soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus d’activité et de remplacement en application de la législation sociale (CSS, art. L. 136-6, I-f).
(45)
50
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.
(55-100)
A. Montant minimal de recettes
110
Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l’article 38 du CGI. Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte. Tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier.
115
Dans le cas d’un contribuable fiscalement domicilié en France, le seuil de 23 000 € doit s’apprécier en tenant compte de l’ensemble des loyers acquis par le contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée (RM Philip n° 8881, JO AN du 31 mars 2003, p. 2481).
Il est admis que les contribuables qui ne résident pas fiscalement en France puissent également se prévaloir de cette réponse ministérielle.
120
Le montant des recettes à retenir pour déterminer le caractère professionnel de l’activité s’apprécie par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d’année.
130
Lorsque plusieurs membres d’un même foyer fiscal, dont les revenus sont imposés sous une cote unique, se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € s’apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le foyer fiscal.
140
En revanche, lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal.
B. Prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus
150
Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
- les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
- les bénéfices agricoles ;
- les bénéfices non commerciaux ;
- les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
160
Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte.
Dès lors que le caractère prépondérant de l’activité de location meublée s’apprécie annuellement, ne peuvent être pris en compte pour sa détermination que les revenus correspondant à l’année d’imposition en cause, avant déduction des déficits des exercices antérieurs (CE, décision du 24 octobre 2014, n° 375358, ECLI:FR:CESSR:2014:375358.20141024).
165
Pour les contribuables non résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus nets d’activité des contribuables et, plus largement le cas échéant, du foyer fiscal, déterminés selon les modalités commentées au II-B § 160, qui sont effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans leur État de résidence.
Remarque : Les revenus d’activité exonérés par une disposition particulière dans l’État de résidence ne sont pas à prendre en compte.
Les revenus d’activité comprennent notamment :
- les revenus provenant d’une activité professionnelle, qu’elle soit exercée à titre indépendant ou dans le cadre d’un lien de subordination à l’égard de l’employeur, de quelque nature qu’elle soit y compris les pensions et rentes viagères ;
- les revenus provenant de toute autre activité habituelle ou occasionnelle du contribuable au titre de laquelle il a accompli certaines diligences en vue d’en retirer un produit ainsi que les occupations ou exploitations lucratives réalisées à titre personnel.
En revanche, les revenus assimilables à des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers ou des revenus tirés de l’activité de location meublée ne sont pas à retenir dans les revenus d’activité pour apprécier la prépondérance des recettes.
Ces dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes.
C. Corrections à apporter aux recettes en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année
170
Lorsque la location meublée d’un local d’habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’applique également lorsque le local d’habitation n’était pas affecté à la location meublée dès l’origine ou n’a été inscrit au bilan que postérieurement à son acquisition ou son achèvement. L’ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365 jours.
180
La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique constatant le transfert de propriété.
190
Normalement, la preuve de l’achèvement d’une construction devrait résulter du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d’achèvement des travaux. Mais, en pratique, le service est amené à apprécier la date d’achèvement en fonction des éléments d’information en sa possession. À cet égard, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou d’addition de construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier. Il se dégage de la jurisprudence du Conseil d’État une règle constante selon laquelle la construction d’un immeuble ou les travaux de reconstruction ou d’addition de construction doivent être tenus pour achevés lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble en cause, c’est-à-dire que les locaux sont habitables (I-A § 20 du BOI-IF-TFB-10-60-20).
Exemple : Monsieur X détient depuis N-21 un immeuble d’habitation qu’il donne depuis son acquisition en location meublée pour un montant de 1 700 € par mois. Monsieur X a, en outre, acquis un immeuble en l’état futur d’achèvement le 1er janvier N-1. Cet immeuble a été achevé le 15 juillet N et mis en location effective le 1er septembre N.
En N, Monsieur X a perçu des recettes relatives à cet immeuble s’élevant à 10 000 €, le loyer mensuel s’élevant à 2 500 €. Pour l’application du prorata temporis, la location est réputée avoir débuté le 15 juillet N, soit une durée de location de 170 jours. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s’élève, en N-1, à 20 400 € et, en N, à 20 400 + (10 000 x 365 / 170) = 41 871 €.
200
Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois.
En revanche, si l’un des locaux d’habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d’ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.
Exemple 1 : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s’élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s’élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement.
Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s’élève, en N, à 21 600 €.
Exemple 2 : Monsieur Z détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s’élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s’élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, il cède son premier appartement, puis le 31 mai N son second appartement, ce qui met un terme à son activité de location meublée.
Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s’élève, en N, à (3 600 x 365 / 60) + (7 500 x 365 / 151) = 40 029 €.
(210-240)
- Cour administrative d'appel de Marseille 20 avril 2021, n° 20MA03076
- SFM TERRASSEMENT
- Cour d'appel d'Agen 9 janvier 2019, n° 16/01462
- Excitation de mineurs à la débauche
- SCHNEIDER ELECTRIC INDUSTRIES SAS
- EUROCLEAR FRANCE
- EDITIONS PC
- LES AGENCES DE PAPA FRANCE (NICE, 878379940)
- Tribunal administratif de Rennes, 5ème chambre, 5 novembre 2024, n° 2203323
- KORELIO (PARIS, 504668278)
- Tribunal Judiciaire de Marseille, Adjudications, 30 octobre 2024, n° 24/00009
- SAS T2TI (EYSINES, 414630087)
- Article 352 Traité sur le fonctionnement de l'Union Européenne
- SECURYCAR (PARIS 16, 444297188)
- FPM (METZ, 814992327)
- Jurisprudence installation sanibroyeur : jugements et arrêts
- Article 223 Traité sur le fonctionnement de l'Union Européenne
- Cour d'appel de Paris, Pôle 6 chambre 11, 27 février 2024, n° 21/04339
- LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE (MANTES-LA-JOLIE, 308435460)
- Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 11 janvier 2024, n° 21/04573
- Article L612-5 du Code de commerce
- Tribunal administratif de Nantes, 7 mars 2025, n° 2419739
- 3402 (BALARUC-LE-VIEUX, 840901797)
- Article 31 - Règlement 612/2009