ARRÊT DU

21 Juin 2021

MPM/CR

N° RG 19/00568

N° Portalis

DBVO-V-B7D-CWC6

F X,

G E épouse X

C/

I Z,

SNC LE DOMAINE DU COTEAU

GROSSES le

à

ARRÊT n° 378-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur F X

né le […] à DREUX

Avocat

de nationalité Française

Madame M G N E épouse X

née le […] à […]

de nationalité néerlandaise

Cadre

Domiciliés :

[…]

[…]

Représentés par M^e Guy NARRAN, Membre de la SELARL Guy NARRAN, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

Représentés par M^e Karim CHEBBANI, Membre de la SCP CHEBBANI & SOLIGNAC Avocats, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

APPELANTS d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AUCH en date du 15 Mai 2019, RG 17/00464

D’une part,

ET :

Monsieur I Z

né le […] à Toulouse

de nationalité Française

Notaire

[…]

[…]

Représenté par M^e Damien DE LAFORCADE, Membre de la SELARL CLF, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Christine BERENGUER-GRELET, Avocate postulante inscrite au barreau du GERS

SNC LE DOMAINE DU COTEAU

RCS de Toulouse n°792 884 256

[…]

31180 ROUFFIAC-TOLOSAN

Représentée par M^e David LLAMAS, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

Représentée par M^e Nathalie RAYNAUD, Membre de la SCP RAYNAUD-LOUBATIE, Avocate plaidante inscrite au barreau de SAINT-GAUDENS

SCP K L O P

RCS de Toulouse n°382 602 266

[…]

[…]

Représentée par M^e Gérard Luc LARRAT, Membre de la SCP G.L LARRAT & N. LARRAT, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Erwan VIMONT, Membre de la SCP LEX ALLIANCE, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 22 Février 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Marie-Paule MENU, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Valérie SCHMIDT, Conseiller

Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2014, la snc […], lotisseur, a signé au profit des époux X une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir d’une superficie de 1667m², sis commune de Menville, formant le lot […], […] et […].

Par acte authentique en date du 14 novembre 2014 reçu par Maître Bestion de la scp L Notaire Associé, avec la participation de Maitre Z, notaire à Toulouse, conseil des acquéreurs, les époux X ont acquis le bien susvisé auprès de la snc […].

Cet acte comportait une clause relative aux servitudes ( page 31 paragraphe 4) qui stipulait :

' 1) Ce lot est grevé d’une servitude de passage de réseau enterré EDF, en son angle SUDOUEST, permettant de desservir le TRANSFORMATEUR EDF du lotissement, en tirant la ligne électrique

HTA depuis le POTEAU EDF en bordure sud ouest du lot huit, pour descendre jusqu’à l’angle nord ouest du lot 9, puis longer le lot 9 au nord pour aboutir au TRANSFORMATEUR situé au nord est dudit lot 9. L’emprise est matérialisée par une bande assurée rouge sur le plan général de bornage des lots édité par SOGEXFO , annexé à la cote 12.

2) Ce lot supportera en outre le surplomb de la ligne existante EDF. Cette servitude perdurera jusqu’à l’intervention d’EDF qui raccordera et réceptionnera le réseau du lotissement et déposera la ligne. L’emprise est matérialisée par un trait rouge sur le plan général de bornage de lots édité par SOGEXFO, annexé sous la cote 12.

3) L’acquéreur est parfaitement informé qu’il existe un fossé , sur la partie nord de sa limite ouest, prolongé par un busage enterré, servant à l’écoulement des eaux pluviales des fonds supérieurs. Il devra en assurer l’entretien . L’emprise est matérialisée par une bande assurée rouge sur le plan général de bornage des lots édités par SOGEXFO, avec en superposition un hachuré vert pour le fossé et un trait bleu pour l’usage prolongeant, ledit plan annexé sous la cote12".

Par un courrier du 17 novembre 2014 , les époux X ont fait part à Maitre Z de leurs inquiétudes quant à l’existence dans l’acte authentique de la clause de servitude grevant leur lot en lien avec la présence du fossé évacuant les eaux pluviales. Puis par procés verbal du 08 décembre 2014, ils ont fait constater la présence d’un poteau ERDF sur leur lot.

Par acte authentique du 30 juin 2015, reçu par la scp L O P, avec la participation de Maître Z pour les époux X, il a été procédé à la rectification de l’acte du 14 novembre 2014 et précisé :

'AU LIEU DE LIRE 3) L’acquéreur est parfaitement informé qu’il existe un fossé , sur la partie nord de sa limite ouest, prolongé par un busage enterré, servant à l’écoulement deseaux x pluviales des fonds supérieurs. Il devra en assurer l’entretien . L’emprise est matérialisée par une bande assurée rouge sur le plan général de bornage des lots édités par SOGEXFO, avec en superposition un hachuré vert pour le fossé et un trait bleu pour l’usage prolongeant , ledit plan annexé sous la cote 12"

IL Y A LIEU DE LIRE '3) Le bien n’est grevé d’aucune servitude autre que légale relative à l’écoulement d’eaux quelconques , ni de servitude de canalisation enterrée d’eau, ni de servitude de fossé'.

Par acte authentique du 14 juin 2016, reçu par la scp L O P, avec la participation de Maître Z pour les époux X, il a été procédé à un échange de parcelles avec la snc […] afin que le poteau ERDF ne soit plus situé sur le lot n° 8.

Par actes des 03 et 04 avril 2017, les époux X ont fait délivrer assignation à la snc […], à la scp L O P et à Maître Z d’avoir à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Auch .

Suivant jugement du 15 mai 2019, le tribunal de grande instance d’Auch a :

— déclaré recevable l’action intentée par les époux X

— condamné in solidum la snc […], la scp K L O P

et Maitre Z, ce dernier à hauteur de 30%, à payer à M. X et M^me X la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2017, outre la capitalisation

— débouté M. X et M^me X du surplus de leurs demandes

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné conjointement M. X et M^me A, la snc […], la scp K L O P et Maitre Z aux entiers dépens, soit un quart chacun

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

M. et M^me X ont relevé appel de la décision par une déclaration du 12 juin 2019, dans ses dispositions qui condamnent in solidum la snc […], la scp K L O P et Maître Z, ce dernier à hauteur de 30%, à leur payer la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2017, outre la capitalisation , qui les déboutent du surplus de leurs demandes, qui disent n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, qui les condamnent conjointement avec la snc […], la scp K L O P et Maitre Z aux entiers dépens, soit un quart chacun, qui prononcent l’exécution provisoire de la décision.

La procédure de mise en état a été clôturée par une ordonnance du 10 février 2021.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 février 2021, pour être plaidée.

Suivant dernières conclusions en date du 03 février 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation, M. et M^me X demandent à la Cour de réformer le jugement déféré et statuant de nouveau et y ajoutant :

— dire et juger qu’à l’occasion de la vente du lot […] à […] a,

* commis des dols et à tout le moins des réticences dolosives

* manqué à son obligation de contracter de bonne foi

* manqué à ses obligations résultant du règlement du lotissement, de la promesse de vente

* manqué à ses obligations résultant de la convention de servitude ERDF signée le 09 avril 2014 lui faisant obligation de retranscrire les termes de ladite convention au sein de l’acte de vente de la parcelle concernée et de porter la convention à la connaissance de tout candidat acquéreur

— dire et juger que la scp K L O P a commis des fautes à l’occasion de la rédaction de l’acte de vente du lot […] à Menville et manqué à son devoir de vérification documentaire et à son devoir de conseil et d’information

— dire et juger que Maître Z a manqué à son devoir de vérification documentaire et à son devoir d’information et de conseil à l’occasion de la vente du lot […] à Menville

— dire et juger que par ses dols la snc […] a contribué à leur entier dommage

— dire et juger que par ses fautes la scp K L O P a contribué à leur entier dommage

— dire et juger que par ses fautes Maître Z leur a fait perdre une chance, évaluée à 99% de ne pas subir le dommage qu’ils ont subi lors et en suite de la vente

— en conséquence, condamner in solidum la snc […], la scp K L O P et Maître Z, à 99% pour ce dernier, à verser à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 5000 euros au profit de M. X au titre de son préjudice moral et de la tracasserie occasionnée

* la somme de 5000 euros au profit de M^me X au titre de son préjudice moral et de la tracasserie occasionnée

* la somme de 7500 euros à M. X au titre du préjudice de jouissance subi par lui à raison de la présence des ouvrages litigieux notamment le poteau ERDF

* la somme de 7500 euros à M^me X au titre du préjudice de jouissance subi par elle à raison de la présence des ouvrages litigieux notamment le poteau ERDF

* la somme de 67000 euros à leur profit au titre de la perte de chance d’avoir pu contracter dans des conditions plus avantageuses

— condamner la snc […] à verser à M. X

* la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi par lui du fait des faux prétextes invoqués par le lotisseur auprès des colotis (M. B) pour justifier de son inaction au titre de la constitution de l’asl

* la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble dans la jouissance normale des parties communes que le lotisseur n’a pas entretenues, ni fait éclairer alors qu’il en restait propriétaire et qu’il ne prenait pendant 4 ans aucune disposition pour constituer l’asl

— condamner la snc […] à verser à M^me X,

* la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi par elle du fait des faux prétextes invoqués par le lotisseur auprès des colotis

( M. B) pour justifier de son inaction au titre de la constitution de l’asl

* la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble dans la jouissance normale des parties communes que le lotisseur n’a pas entretenues, ni fait éclairer alors qu’il en restait propriétaire et qu’il ne prenait pendant 4 ans aucune disposition pour constituer l’asl

— ordonner la capitalisation des intérêts échus de toute somme due pour une année entière

— condamner in solidum les défendeurs à verser la somme de 6500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Suivant dernières conclusions en date du 28 janvier 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation, la snc […] demande à la Cour de :

— déclarer irrecevable la demande additionnelle formulée à son encontre par les époux X

— réformer le jugement déféré et débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes

— subsidiairement confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué aux époux X la somme de

4000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral

— en tout état de cause condamner les époux X au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Suivant dernières conclusions en date du 18 janvier 2021,auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation, la scp K L demande à la Cour de :

— au principal, réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant de nouveau dire et juger que les conditions nécessaires à la mise en cause de sa responsabilité civile , à savoir la faute, le lien de causalité et le préjudice, ne sont pas réunies, en conséquence débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute les époux X de leurs demandes indemnitaires et ramener l’indemnisation du préjudice moral allégué à la somme forfaitaire de 1000 euros , débouter les époux X du surplus de leurs demandes , les condamner aux dépens d’appel.

Suivant dernières conclusions en date du 04 février 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation, Maître Z demande à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris et statuant de débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes

— condamner les époux X à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ceux compris ceux de l’article 10 du décret du 08:03:2001-2012 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007 dont distraction au profit de Maître Berenguer-Grelet sur son affirmation de droit

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a alloué la somme de 4000 euros aux époux X et réduire massivement l’obligation à la dette de Maître Z.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives à l’évacuation des eaux et la présence du poteau électrique

Sur la responsabilité de la snc […]

Pour constituer une réticence dolosive, au sens de l’article 1116 du code civil invoqué par les appelants, bien qu’il ne soit demandé ni l’annulation de la vente ni la réduction de son prix, il appartient au cessionnaire d’établir à la fois le caractère intentionnel, destiné à vicier son consentement, de la réticence alléguée et, d’autre part, le caractère déterminant de cette information, qui l’aurait poussé à contracter.

En l’espèce, nonobstant l’obligation d’information qui incombe à la snc […] en sa qualité de vendeur professionnel, il ne résulte d’aucune des pièces du dossier la preuve que le silence de la société sur la problématique d’évacuation des eaux en provenance de la propriété Larroque et sur la servitude de passage et d’ancrage ERDF est intentionnel. Le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Pour confirmer la décision déférée dans ses dispositions qui jugent que la responsabilité de la snc […] est néanmoins engagée en raison des fautes qu’elle a commises , il suffira de

rappeler et d’ajouter que:

— il résulte des éléments du dossier, singulièrement des travaux de raccordement auxquels elle a finalement procédé au mois d’avril 2015 après plusieurs relances de la part des époux X, que la snc […] a vendu le lot qu’elle avait pourtant loti sans s’être assurée des conditions dans lesquelles les eaux usées du fonds supérieur, propriété Larroque, s’écoulaient, partant qu’elles n’étaient pas reçues par le fonds proposé à la vente

- il n’est pas discutable que la snc […] n’a pas porté la convention de servitude de passage et d’ancrage signée le 09 avril 2014 avec ERDF , soit entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, à la connaissance des époux X avant la conclusion de la vente; la société ne le discute d’ailleurs pas

— la snc […] ne peut pas utilement soutenir que les désordres dont les époux X se plaignent à ce titre étaient lisibles (sic) et visibles dès avant la conclusion de la vente et qu’il s’est finalement simplement agi de remplacer le poteau déjà existant, ni se prévaloir de l’accord des époux X pour qu’une ligne électrique surplombe leur parcelle, en ce que de première part les appelants indiquent sans être utilement contredits qu’il n’a jamais été question que des eaux pluviales, de deuxième part le seul poteau déjà en place lors de la signature de l’acte de vente était situé hors lotissement, sur le terrain appartenant à M. C, de troisième part l’implantation d’un poteau électrique sur le lot n° 8 ne figure nullement à l’acte, de dernière part il se déduit des mentions figurant au dit acte que la société ERDF déposerait la ligne électrique surplombant la parcelle lorsqu’elle aurait effectué les travaux nécessaires pour raccorder le réseau électrique du lotissement

— l’échange de parcelles auquel les parties ont procédé n’est pas de nature à exonérer la snc […]

— les développements de la snc le Domaine du Coteau sur l’absence de contrepartie financière dans l’acte du 30 juin 2015 sont inopérants, ledit acte ne caractérisant pas une transaction.

Sur les préjudices subis par M et M^me X

Le préjudice moral qui est résulté pour les époux X de la découverte que le lot qu’ils venaient d’acquérir recevait les eaux usées du fonds supérieur, des circonstances dans lesquelles le poteau électrique a été implanté, de sa présence et de ses caractéristiques, des démarches qu’ils ont du effectuer pour obtenir la rédaction de l’acte rectificatif, des tracasseries qu’ils ont endurées , sera entièrement réparé par l’allocation à chacun de la somme de 5000 euros.

M. et M^me X, qui fondent leur demande en dommages intérêts au titre du trouble de jouissance sur la présence du poteau électrique et ses caractéristiques déjà indemnisés au titre du préjudice moral, ne justifient pas d’un préjudice distinct à ce titre. Ils doivent en conséque être déboutés de leur demande. Le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Le préjudice de perte de chance en relation directe avec les fautes commises par la snc […] est le préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu apprécier l’opportunité d’acheter ou pas le lot n° 8, dont Mme et M^me X, qui indiquent d’ailleurs qu’ils ne l’auraient évidemment (sic) pas acheté s 'ils avaient eu connaissance de la problématique relative à l’évacuation des eaux et de la servitude ERDF ( page 15 de leurs conclusions), ne se prévalent pas.

Sur la responsabilité de la scp K L

C’est par de justes motifs, adoptés, que les premiers juges ont jugé que la scp K L a commis une faute en mentionnant à l’acte de vente la servitude de fossé en réalité inexistante puis en ne veillant pas à faire figurer clairement l’existence d’une servitude de poteau et l’ont déclarée

responsable in solidum avec la scp […] du préjudice moral subi par les époux X à ce titre.

Sur la responsabilité de Maître Z

C’est par de justes motifs adoptés que les premiers juges ont jugé que Maître Z, en n’attirant pas l’attention des époux X sur les contradictions existant entre les mentions figurant au règlement du lotissement et l’acte de vente relativement à la servitude de fossé et à la servitude de poteau , a manqué à son obligation de conseil et qu’il est tenu in solidum avec la snc […] et la scp K L à la réparation du préjudice moral des époux X à ce titre, à hauteur de 30 %.

Sur les demandes relatives à la constitution de l’association syndicale du lotissement ( ASL en suivant ) et à l’entretien du lotissement

C’est par de justes motifs adoptés que les premiers juges ont jugé que le mail que la snc […] a adressé à M. D le 30 novembre 2017 ne porte pas atteinte à l’image de M et M^me X, partant que la scn […] n’a pas commis de faute à cette occasion, étant précisé qu’il s’évince du message de M. X à Maître Z le 08 octobre 2014 que M. D et les époux X sont amis depuis dès avant cette date. M et M^me X doivent être déboutés de leur demande en dommages intérêts à ce titre. Le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Il ne résulte d’aucun des éléments du dossier que les premiers juges ont été saisis par M et M^me X à l’encontre de la snc […] d’une demande en réparation du préjudice de jouissance tenant à la constitution tardive de l’ASL, au manque d’entretien du lotissement, à l’absence d’éclairage. M et M^me X qui ont saisi les premiers juges à raison du comportement de la snc […] d’une demande en réparation du préjudice tenant uniquement à la réponse qu’elle a adressée à M. D le 30 novembre 2017 ne sont pas fondés à soutenir que la demande en paiement de la somme de 1500 euros à chacun d’entre eux présentée pour la première fois en cause d’appel tend aux mêmes fins, partant qu’elle n’est pas nouvelle.

Sur les intérêts et la capitalisation

En application des dispositions de l’article 1343- 1 du code civil, les sommes allouées à titre de dommages intérêts porteront intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2017.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une années entière, produiront eux-mêmes intérêts.

Sur les dépens et les frais non répétibles

[…], la scp K L et Maître Z , qui succombent, doivent supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas laisser à M et M^me X la charge des frais qu’ils ont exposés en première instance et à hauteur d’appel. […], la scp K L et Maître Z, ce dernier à hauteur de 30%, doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 5000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dit que la demande de M X et de M^me E épouse X en condamnation de la snc […] à payer à chacun d’entre eux la somme de 1500 euros pour préjudice de jouissance est nouvelle car formée pour la première fois en cause d’appel et qu’elle est donc irrecevabale

Confirme la décision déférée sauf dans ses dispositions qui fixent le montant des dommages intérêts alloués à M X et à M^me E épouse X en réparation de leur préjudice moral à la somme de 4000 euros , qui condamnent M X et M^me E épouse X aux dépens , qui déboutent M X et M^me E épouse X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant

Condamne in solidum la snc […], la scp K L et Maître Z, ce dernier à hauteur de 30 % , à payer M. X la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2017

Condamne in solidum la snc […], la scp K L et Maître Z, ce dernier à hauteur de 30%, à payer M^me E épouse X la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2017

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, porteront intérêts

Condamne solidairement la snc […], la scp K L et Maître Z aux dépens de première instance et d’appel

Condamne in solidum la snc […], la scp K L et Maître Z, ce dernier à hauteur de 30 % , à payer à M X et M^me E épouse X la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Marie-Paule MENU, Conseiller, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Conseiller,