ARRÊT DU

11 Janvier 2021

MPM / NC

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N° RG 18/00313

N° Portalis DBVO-V-B7C -CRTV

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A Y

C/

EURL GASCONIE IMMOBILIER

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 23-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur A Y

né le […] à […]

de nationalité française, chauffeur livreur

domicilié : La Garrière

[…]

[…]

représenté par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Gilbert COLLARD, SELARL COLLARD et ASSOCIES, substitué à l’audience par M^e Dominique ZUCCARELLI, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

APPELANT d’un jugement du tribunal de grande instance d’AUCH en date du 10 janvier 2018, RG 17/00375

D’une part,

ET :

EURL GASCONIE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son Président actuellement en fonctions, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e C D, SCP RMC & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Manuel RAISON, SELARL RAISON CARNEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 19 octobre 2020 devant la cour composée de :

Présidente : Marie-Paule MENU, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Valérie SCHMIDT, Conseiller

Greffière : Sandra DEBUYSER, adjointe administrative placée faisant fonction

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCÉDURE

Les consorts X, propriétaires d’un bien immobilier sis à Fleurance, ont donné mandat à l’eurl Gasconie Immobilier de le vendre.

Un compromis de vente a été signé avec M. Y le 24 septembre 2010 pour un prix de 42 000 euros. La vente a été régularisée le 15 février 2011.

Invoquant l’existence de vices cachés, M. Y a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Auch d’une demande d’expertise. Il en a été débouté par une ordonnance du 3 juillet 2012, confirmée par un arrêt du 15 mai 2013.

Par acte du 6 décembre 2017, M. Y a assigné l’eurl Gasconie Immobilier devant le tribunal de grande instance d’Auch en paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages intérêts pour non respect de son obligation de conseil et d’information, de la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral, de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant jugement en date du 10 janvier 2018, le tribunal de grande instance d’Auch a débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes, l’a condamné à payer à l’eurl Gasconie Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamné aux entiers dépens et a dit que ces derniers pourraient être recouvrés directement par Maître Haramburu, conseil de l’eurl Gasconie Immobilier, pour ceux dont elle a avait fait l’avance

M. Y a relevé appel par une déclaration du 28 mars 2018.

La procédure de mise en état a été clôturée le 13 février 2020.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2020, renvoyée à celle du 19 octobre 2020.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Suivant dernières conclusions en date du 23 mai 2018, M. Y demande à la Cour de :

• constater que les premiers juges ont violé l’ensemble des dispositions des articles 1240 et 1991 du code civil en s’abstenant de vérifier si l’eurl Gasconie Immobilier pouvait avoir connaissance du vice non apparent constitué par l’absence de fondations

• constater que les premiers juges ont dénaturé les pièces versées aux débats

• infirmer en conséquence la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant de nouveau de condamner l’eurl Gasconie Immobilier à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages intérêts pour manquement à son obligation de conseil et d’information, la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y fait valoir en ce sens que :

• l’absence de fondations, établie dans le constat de Maître Z, huissier de justice, du 9 août 2011 suivant lequel l’immeuble était simplement posé sur une dalle de 5 à 10 centimètres d’épaisseur selon les endroits, n’est pas mentionnée dans les critères de vente, la circonstance que la maison lui a été effectivement présentée comme étant à rénover n’en rapportant pas la preuve contraire, de plus fort eu égard à sa qualité de profane ;

• le diagnostic amiante annexé à l’acte de vente qui indique que l’atelier et l’abri avaient simplement un sol en ciment et un sol en terre battue et le rapport relatif aux termites dont il résulte que la construction était antérieure à 1949, partant que l’immeuble ne comportait pas nécessairement de fondations, auraient dû alerter l’eurl Gasconie Immobilier et la conduire à les étudier plus avant pour lui communiquer des éléments pertinents ;

• en jugeant que l’eurl Gasconie Immobilier ne pouvait pas avoir connaissance de l’existence de vices non apparents, singulièrement de l’absence de fondations, alors qu’il lui présentait plusieurs éléments constituant un commencement de preuve et en s’abstenant de les mentionner, les premiers juges ont dénaturé les pièces versées aux débats, en sorte que leur

décision est entachée d’illégalité.

Suivant dernières conclusions en date du 20 juillet 2018, l’eurl Gasconie Immobilier demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, en conséquence de débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, y ajoutant de condamner M. Y au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître C D en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’eurl Gasconie Immobilier fait valoir en ce sens que :

• M. Y, qui a attendu un mois avant de faire appel à un huissier de justice, dont le procès verbal dressé par ce dernier établit qu’il a modifié les lieux en démolissant intégralement l’ouvrage, en creusant des tranchées et en débutant la construction d’un nouveau bien, ne rapporte pas la preuve qui pèse sur lui qu’une partie de la maison s’est effondrée alors qu’il était en train de changer les tuiles ;

• il n’est pas exclu que M. Y a en réalité décidé de détruire l’existant et décidé de battre monnaie ;

• M. Y ne démontre pas que l’immeuble n’avait pas de fondations, encore moins que leur absence a provoqué son effondrement ;

• M. Y, qui l’a visité à plusieurs reprises et qui a été alerté par les oncles de son épouse, professionnels du bâtiment, sur la nécessité de faire très attention aux travaux qui seraient engagés, a acquis l’immeuble en parfaite connaissance de cause de son antériorité à 1949, de sa vétusté, de la nécessité d’y effectuer de grosses réparations, voire de le démolir ;

• l’écroulement partiel du bien découle simplement du manque de compétence de M. Y qui a décidé de faire des travaux lui-même ;

• à supposer même que l’immeuble ait été dépourvu de fondations, ce qu’aucun des diagnostics dont M. Y se prévaut n’établit, et que l’effondrement de la maison ait un lien avec l’absence de fondations, elle n’avait pas à procéder aux investigations techniques y afférentes lorsque le mandat lui a été confié, cette information n’ayant jamais été portée à sa connaissance ;

• l’absence de fondations alléguée ne peut pas lui être valablement opposée s’agissant d’un vice caché ;

• la Cour doit s’interroger sur la réalité des préjudices allégués au regard du délai qui s’est écoulé avant que M. Y ne l’assigne à son tour ; M. Y n’en justifie d’ailleurs pas.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions, des moyens et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour confirmer la décision déférée dans ses dispositions qui déboutent M. Y de ses demandes en dommages intérêts après avoir relevé, de première part que l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer manque à son obligation d’information et de conseil, de deuxième part que l’agent immobilier n’engage pas sa responsabilité dès lors qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance de l’existence de désordres non apparents, il suffira de rappeler, voire d’ajouter que :

• M. Y indique en page 5 de ses conclusions que l’absence de fondations n’était pas apparente lors de l’acquisition ;

• M. Y ne peut pas valablement reprocher à l’eurl Gasconie Immobilier de ne pas lui avoir

• pas signalé que la maison était dépourvue de fondations, les constatations du cabinet Cayon quant à la présence d’un sol en ciment et d’un sol en terre battue dans trois des cinq pièces composant le bien, singulièrement l’abri et l’atelier, et la date de la construction de l’immeuble ne caractérisant pas des indices susceptibles de laisser suspecter une telle malfaçon pour un non professionnel de la construction ; M. Y ne peut pas utilement faire grief à l’eurl Gasconie Immobilier de ne pas l’avoir informé que la rénovation du bien impliquait d’abord sa démolition dès lors que l’eurl Gasconie Immobilier indique sans être utilement contredite que M. Y a pu visiter les lieux avant l’achat et qu’il s’est entouré des conseils des oncles de son épouse, professionnels du bâtiments, que l’acte authentique désigne le bien comme étant «'une maison en très mauvais état, sans confort ni chauffage, à rénover entièrement ou à détruire'»

• la preuve d’un manquement de l’eurl Gasconie Immobilier à son obligation de renseignement et de conseil envers M. Y n’est dans ces conditions pas rapportée.

La décision doit être confirmée dans ses dispositions qui condamnent M. Y aux dépens et à payer à l’eurl Gasconie Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y, qui succombe, doit être condamné aux dépens d’appel et ne peut en conséquence pas prétendre aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, partant doit être débouté de la demande qu’il a formée à ce titre.

L’équité commande de ne pas laisser à l’eurl Gasconie Immobilier la charge des frais non répétibles qu’elle a exposés à hauteur d’appel. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. Y doit être condamné à lui payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. Y à payer à payer à l’eurl Gasconie Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais non répétibles,

CONDAMNE M. Y aux dépens d’appel,

AUTORISE Maître C D à recouvrer directement contre M. Y les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par Marie-Paule MENU, conseiller, et par Sandra DEBUYSER, adjointe administrative placée faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,