ARRÊT DU

02 Avril 2025

AB/CH

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N° RG 24/00107 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DF73

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[K] [O]

C/

[V] [C]

[Y] [D]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 98-2025

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [K] [O]

née le 19 Mai 1964 à [Localité 11]

de nationalité française, agent d’entretien,

domiciliée : [Adresse 7]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000488 du 01/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

représentée par M^e Laurent BOURRILLON, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du tribunal de proximité de MARMANDE en date du 07 Décembre 2023, RG 11-22-270

D’une part,

ET :

Mademoiselle [V] [C]

née le 06 Juillet 1983 à [Localité 12]

de nationalité française, chargée d’étude,

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [D]

né le 02 Mai 1982 à [Localité 8]

de nationalité française, technicien opérationnel,

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Betty FAGOT, SELARL BRUNEAU ET FAGOT, avocat au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 8 février 2024 par Mme [K] [O] à l’encontre d’un jugement du tribunal de proximité de MARMANDE en date du 7 décembre 2023.

Vu les conclusions de Mme [K] [O] en date du 3 mai 2024.

Vu les conclusions des consorts [Y] [D] et [V] [C] en date du 30 juillet 2024.

Vu l’ordonnance de clôture du 8 janvier 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 10 février 2025.

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Le 10 décembre 2014, Mme [H] [P] a donné à bail à Mme [K] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 400 euros, avec un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Le 13 novembre 2021, les consorts [Y] [D] [V] [C] ont acquis l’ensemble immobilier.

Le 28 juillet 2022, les consorts [D] [C] ont fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer les loyers, pour un principal de 3.200 euros, puis l’ont assignée par acte du 29 novembre 2022, en résiliation du bail, expulsion, paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Le 16 février 2023, Mme [O] a donné congé, avec un préavis d’un mois.

Le 24 février 2023, un constat technique d’habitabilité a été rédigé par SOLIHA, à la suite d’une demande en date du 29 septembre 2022. Le 30 mars 2023, un procès-verbal de constat contradictoire a été dressé par un commissaire de justice.

Par jugement en date du 7 décembre 2023 le tribunal de proximité de MARMANDE a notamment :

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C], au titre de l’arriéré locatif la somme de 6.600 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 juillet 2022 sur la somme de 3.200 euros et, à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C], au titre des frais de ramassage et d’évacuation des encombrants laissés sur place par la locataire la somme de 2 256 euros ;

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros, à compter du 31 mars 2023 et jusqu’à la date du paiement par elle de la somme qui permettra aux propriétaires de faire procéder à l’enlèvement des encombrants par un professionnel ;

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] au titre des dégradations survenues pendant la durée du contrat de bail, et des réparations locatives non effectuées la somme de 4.160, 60 euros ;

— débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [O] aux dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Mme [O] demande à la cour de :

— réformer le jugement des chefs visés à la déclaration d’appel

— statuant à nouveau,

— débouter les consorts [D] [C] de leur demande de condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 2.256,00 euros au titre des frais de ramassage et d’évacuation des encombrants.

— débouter les consorts [D] [C] de leur demande de condamnation de Mme [O] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros, à compter du 31 mars 2023 et jusqu’à la date du paiement par elle de la somme qui permettra aux propriétaires de faire procéder à l’enlèvement des encombrants par un professionnel.

— autoriser Mme [O] à venir récupérer ses derniers effets personnels et éventuels encombrants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], a une date qui sera fixée par les parties, en toutes circonstances dans le mois de la décision à intervenir.

— débouter les consorts [D] [C] de leur demande de condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 3.020,60 euros au titre des réparations locatives.

— débouter les consorts [D] [C] de leur demande de condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 2.280,00 euros, ramenée à 1.140,00 ' par le premier juge, au titre des frais de nettoyage du logement.

— débouter les consorts [D] [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement les consorts [D] [C] à lui payer la somme de 3.200,00 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

— condamner solidairement les consorts [D] [C] à lui payer la somme de 500,00 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral subi.

— confirmer le jugement pour le surplus.

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

— en toutes circonstances, lui accorder, après compensation éventuelle des créances respectives, des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités.

— débouter en cause d’appel, les consorts [D] [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [D] [C] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs demandes et statuant à nouveau sur ce point, condamner Mme [O] au paiement d’une somme de 1.582,00 ' au titre des frais de nettoyage du jardin selon devis de l’Association CRID du 26 mai 2023 ;

— y ajoutant, condamner Mme [O] au paiement d’une indemnité supplémentaire

de 2.000,00 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

— subsidiairement, et le cas échéant, condamner Mme [O] à débarrasser à ses frais le logement sis [Adresse 10] à [Localité 9] de l’ensemble du mobilier et des encombrants qui y subsistent, sous peine d’une astreinte de 100,00 ' par jour passé le délai d’un mois courant à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner en ce cas à Mme [O] de les aviser préalablement de la date de l’enlèvement du mobilie et des encombrants en respectant un délai de prévenance de 15 jours ;

— en cette hypothèse, condamner Mme [O] à leur payer une indemnité d’occupation de 400,00 ' par mois à compter du 31 mars 2023, jusqu’à la date d’enlèvement effectif de ses encombrants par l’appelante ;

— au besoin, ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour est saisie des demandes formalisées au dispositif des dernières écritures des parties. Au dispositif des écritures de l’appelante ne figure aucune demande au titre de l’arriéré locatif, ce chef du jugement critiqué dans la déclaration d’appel est donc abandonné.

1- Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de retenir que :

— il appartient donc au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

— il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Le logement litigieux a été mis à disposition de Mme [O] en vertu d’un bail du 10 décembre 2014, moyennant un loyer de 400,00 euros. Aucun état de lieux d’entrée n’a été établi, le logement est présumé mis à disposition en bon état.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 30 mars 2023. Il mentionne pour l’entrée, la cuisine, la chambre 1, la chambre 2, salle de bains : pièce très vétuste ; le séjour pièce extrêmement vétuste ; les wc pièce en très mauvais état. Le garage le jardin et plusieurs pièces sont encombrées de meubles et détritus. La locataire indique qu’elle va déménager le 5 avril 2023.

— l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, il en résulte que la production de devis suffit à établir les réparations nécessaires.

— sont produits trois devis :

— l’occupation a duré 9 ans et demi. Cependant, au vu des photographies de l’état des lieux de sortie, et des mentions de l’huissier instrumentaire, le logement n’avait pas été refait depuis les années 1970 et la présomption de remise en bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée est renversée. La vétusté était totale pour l’ensemble des équipements et ne peut être laissée à la charge de la locataire que la part résiduelle de 20 % soit pour l’ensemble soit la somme de 880,00 euros.

Le jugement est réformé en ce sens sur ce point.

2- Sur les frais de nettoyage du jardin :

Le procès verbal d’état des lieux de sortie est muet sur l’état du jardin, et aucune autre pièce ne permet d’établir la nature et l’état des plantations. Le devis produit est en date du 26 mai 2023, il porte sur la réduction du croît de l’année en cours. Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande des bailleurs de ce chef.

3- Sur l’indemnité d’occupation :

Le premier juge a justement retenu que la restitution des lieux s’entend non seulement de la remise des clefs mais également de la libération effective des lieux par le déménagement de tous les effets personnels du locataire.

Lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie le 30 mars 2023, la locataire a déclaré qu’elle évacuait ses effets personnels et les encombrants le 5 avril 2023. À cette date les bailleurs ont attendu la locataire qui ne s’est pas rendue sur les lieux et n’a pas procédé à l’enlèvement de ses effets et des encombrants. Les rapports se sont envenimés entre la locataire et les bailleurs qui ont fini par interdire l’accès de la locataire aux lieux. Aucune relance ou mise en demeure de libérer les lieux n’a été adressée à la locataire dont la nouvelle adresse figurait sur l’état des lieux de sortie.

Il en résulte que les bailleurs ont fait obstacle à la libération des lieux, quel que soit le comportement de la locataire le 5 avril 2023, de sorte que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’une occupation faute de jouissance effective du bien par la locataire.

La demande d’indemnité d’occupation est donc rejetée et le jugement infirmé de ce chef.

4- Sur l’évacuation des encombrants :

Deux ans se sont écoulés depuis la reprise des lieux, la consistance exacte des encombrants restés sur place n’est pas établie. Le devis d’évacuation mentionne 'ramassage et évacuation d’encombrants avec sous traitance location bennes', il ne mentionne aucun cubage. Au vu de l’état des lieux de sortie, d’une évacuation partielle durant le week end du 1er avril 2023, il convient de fixer à la somme de 1.000,00 euros le coût d’évacuation des encombrants et autres effets demeurés sur place.

5- Sur le préjudice de jouissance de la locataire :

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement …

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle …

) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués …

L’article 2 du décret 2002-12 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 du même décret dispose que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, le locataire, entré dans les lieux le 10 décembre 2014, a soumis le logement à l’examen de SOLIHA qui a visité les lieux le 24 octobre 2022 et dressé le 24 février 2023 un constat technique d’habitabilité qui met en évidence que le logement était affecté de divers désordres pouvant lui causer un préjudice de jouissance.

Le premier juge a cependant justement relevé que ;

— le rapport de SOLIHA, saisi postérieurement à la délivrance du commandement de payer les loyers, n’est pas contradictoire ;

— la bailleresse venderesse a effectué divers travaux (mise en sécurité de l’installation électrique, installation d’un système de chauffage et d’un cumulus, etc.) facturés le 8 novembre 2021 ;

— la locataire ne justifie d’aucune réclamation auprès du bailleur sur l’état du logement;

— la locataire ne s’est jamais prévalue de la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— le rapport fait état de réparations locatives à la charge de la locataire, mais que celle-ci n’a pas effectuées (absence de joint autour du bac à douche, pose de dalle autocollante, etc.)

— la locataire a adopté un mode de vie qui a contribué à l’apparition ou au renforcement des désagréments dont elle dit avoir soufferts la locataire n 'utilise pas les moyens de chauffage permanent présents dans le logement, elle préfère utiliser un poêle à pétrole et un convecteur électrique mobile qu’elle utilise lorsqu’il fait vraiment froid ;

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en dommages intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance pour délivrance d’un logement indécent.

Le jugement est confirmé sur ce point.

6- Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe, chacune d’elle supporte la charge des dépens d’appel par elle avancés, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] au titre des frais de ramassage et d’évacuation des encombrants laissés sur place par la locataire la somme de 2 256 euros ;

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros, à compter du 31 mars 2023 et jusqu’à la date du paiement par elle de la somme qui permettra aux propriétaires de faire procéder à l’enlèvement des encombrants par un professionnel ;

— condamné Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] au titre des dégradations survenues pendant la durée du contrat de bail et des réparations locatives non effectuées la somme de 4.160, 60 euros ;

l’infirme sur ces points et statuant à nouveau,

Condamne Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] au titre des dégradations survenues pendant la durée du contrat de bail et des réparations locatives non effectuées la somme de 880,00 euros.

Déboute les consorts [D] [C] de leur demande relative au nettoyage du jardin.

Déboute les consorts [D] [C] de leur demande d’indemnité d’occupation.

Condamne Mme [O] à payer aux consorts [D] [C] au titre des frais de ramassage et d’évacuation des encombrants laissés sur place par la locataire la somme de 1.000,00 euros,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties supporte la charge des dépens d’appel par elle avancés.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,