Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 26 mars 2025, n° 24/00955

TGI Cahors 2 février 2024

CA Agen
Confirmation 26 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Non-versement du dépôt de garantie
La cour a estimé que le dépôt de garantie avait bien été versé et que le moyen était inopérant.
Rejeté
Non-versement du prix de vente
La cour a jugé que le paiement du prix de vente ne pouvait pas entraîner la caducité du compromis, le moyen étant inopérant.
Rejeté
Irregularité de la substitution d'acquéreur
La cour a jugé que la substitution était valable car la SCI BATTERING RAM était immatriculée avant la réitération de la vente.
Accepté
Clause pénale stipulée dans le compromis
La cour a confirmé que la clause pénale était applicable et que le montant de 250.000 euros était justifié au regard du préjudice subi par l'acquéreur.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que la SCI DE [Localité 4] devait supporter les dépens d'appel, y compris les frais de publication.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a accordé une indemnité de 3.000 euros à la SCI BATTERING RAM au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SCI DE [Localité 4] à la SCI BATTERING RAM, la cour d'appel d'Agen a été saisie d'un appel contre un jugement du tribunal judiciaire de Cahors. La SCI DE [Localité 4] contestait la validité d'un compromis de vente et demandait la caducité de celui-ci, tandis que la SCI BATTERING RAM cherchait à faire reconnaître la vente comme parfaite. Le tribunal de première instance avait jugé que la vente était valide et condamné la SCI DE [Localité 4] à verser des dommages-intérêts. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que toutes les conditions de la vente étaient remplies et que les arguments de la SCI DE [Localité 4] étaient inopérants. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris la condamnation aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Agen, ch. civ., 26 mars 2025, n° 24/00955
Juridiction :	Cour d'appel d'Agen
Numéro(s) :	24/00955
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Cahors, 2 février 2024, N° 23/00482
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe MAGRETDavid LLAMASFrédéric CHASTRES
Parties :	son représentant légal, S.C.I. DE [ Localité 4 ] c/ S.C.I. BATTERING RAM, son gérant

Texte intégral

ARRÊT DU

26 Mars 2025

AB/CH

— --------------------

N° RG 24/00955 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DI2M

— --------------------

S.C.I. DE [Localité 4]

S.C.I. BATTERING RAM

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 96-2025

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.C.I. DE [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal,

RCS CAHORS 491 897 146

[Adresse 5]'

[Localité 6]

représentée par M^e François DELMOULY, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Jean Philippe MAGRET, avocat plaidant au barreau de LIBOURNE

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal Judiciaire de CAHORS en date du 02 Février 2024, RG 23/00482

D’une part,

ET :

S.C.I. BATTERING RAM représentée par son gérant

RCS CAHORS 949 677 785

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Frédéric CHASTRES, avocat plaidant au barreau de BERGERAC

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 03 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 3 octobre 2024 par la SCI DE [Localité 4] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 2 février 2024, signifié le 18 mars par pv 659 puis le 3 juillet 2024 au gérant de la SCI DE [Localité 4] dans l’établissement pénitentiaire dans lequel il est détenu.

Vu les conclusions de la SCI DE [Localité 4] en date du 20 janvier 2025

Vu les conclusions de la SCI BATTERING RAM en date du 20 janvier 2025

Vu l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 3 février 2025.

— -----------------------------------------

La SCI DE [Localité 4] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé sur les communes de [Localité 6] et [Localité 3] (46). Désireuse de le vendre, elle a confié un mandat de vente à l’agence « MAXWELL BAYNES » à [Localité 7]. M [N] [K] s’est porté acquéreur, avec faculté de substitution, et un compromis de vente a été signé portant un prix de 2.500.000,00 euros dont 2.239.770,00 euros pour les biens immobiliers, 50.000,00 euros d’honoraires pour l’agence immobilière, prix payable au jour de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur finançant au moyen de ses deniers personnels, outre un dépôt de garantie de 191.250,00 euros, diverses conditions suspensives particulières auxquelles l’acquéreur pouvait renoncer et une clause portant pénalité en cas de défaillance d’une des parties.

La réitération par acte authentique était prévue le 28 février 2023 au plus tard. Un procès-verbal de carence a été dressé le 31 mai 2023, par le notaire, la société venderesse étant défaillante dans la signature de l’acte authentique.

Autorisé par ordonnance en date du 8 juin 2023, la SCI BATTERING RAM a assigné à jour fixe la SCI DE [Localité 4] aux fins notamment de faire déclarer que le compromis de vente en date du 28 octobre et 7 novembre 2022 vaut vente des biens mobiliers et immobiliers au prix de 2.500.000 euros et juger que la vente entre ces deux sociétés est parfaite.

Par jugement en date du 2 février 2024, le tribunal judiciaire de CAHORS a notamment :

— débouté la SCI de [Localité 4] de sa demande de renvoi de l’affaire,

— jugé que le présent jugement vaut vente par la SCI DE [Localité 4] à la SCI BATTERING RAM des biens mobiliers et immobiliers suivants, objet de la promesse de vente signée les 28 octobre 2022 et 07 novembre 2022 établie par maître [G] [R] pour un prix de 2 500 000 euros : [suit la désignation des biens]

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles qui s’effectuera à l’initiative de la partie la plus diligente.

— condamné la SCI DE [Localité 4] à payer à la SCI BATTERING RAM la somme de 250.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI DE [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes :

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné la SCI DE [Localité 4] aux dépens de l’instance ;

— condamné la SCI DE [Localité 4] à payer à la SCI BATTERING RAM d’une part la somme de 64,46 euros correspondant au coût de la sommation du 12 mai 2023 à comparaître et d’autre part le coût du procès-verbal de carence dressé le 31 mai 2023 par Me [G] [R], notaire ;

— condamné la SCI DE [Localité 4] à payer à la SCI BATTERING RAM la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

La SCI DE [Localité 4] demande à la cour de :

— à titre principal :

— reformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— débouter la SCI BATTERING RAM de l’intégralité de ses demandes

— juger que M. [K] n’a pas versé au 18 novembre 2022 la somme de 191.250,00 euros à titre dépôt de garantie sous peine de caducité du compromis de vente. – juger que la substitution d’acquéreur opérée par M. [K] au profit de la SCI BATTERING RAM est irrégulière cette dernière n’ayant été enregistrée au greffe du tribunal de commerce de CAHORS que le 9 mars 2023, soit après le 28 février 2023.

— déclarer nul et de nul effet l’acte de substitution en date du 12 décembre 2022.

— juger que la SCI BATTERING RAM n’avait pas qualité pour :

signifier la sommation à comparaître du 12 mai 2023,

— juger que l’acquéreur ne justifie pas du versement entre les mains du notaire d’une somme égale au montant du prix de vente et des frais, au jour de la sommation de comparaître du 12 mai 2023 ni au jour du procès -verbal de carence du 31 mai 2023.

— constater et prononcer la caducité du compromis de vente en date des 28 octobre et 7 novembre 2022.

— juger nuls et de nul effet :

— ordonner la publication de l’arrêt de réforme à intervenir au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles qui s’effectuera à l’initiative de la partie la plus diligente.

— condamner la SCI BATTERING RAM à payer à la SCI DE [Localité 4] une indemnité de 10.000euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI BATTERING RAM aux entiers dépens en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière de l’arrêt de réforme à intervenir.

— à titre subsidiaire : si par impossible la Cour ne faisait pas droit à la demande de caducité du compromis de vente des 26 octobre et 7 novembre 2022 entre la SCI DE [Localité 4] et la M [K] et/ou la SCI BATTERING RAM, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI de [Localité 4] à payer à la SCI BATTERING RAM les sommes de :

— débouter la SCI BATTERING RAM de ses demandes ainsi que de celle en paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 devant la Cour.

La SCI BATTERING RAM demande à la cour de :

— déclarer la SCI de [Localité 4] mal fondée en son appel principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris

— débouter la SCI de [Localité 4] de toutes demandes plus amples ou contraires comme mal fondées,

— condamner la SCI de [Localité 4] à payer à SCI BATTERING RAM la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

— rappeler pour les besoins de la publication au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles que la vente entre [suit la désignation des parties, la description des biens] :

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur la vente :

La SCI de [Localité 4] et M [K] ont signé un compromis de vente les 28 octobre 2022 et 7 novembre 2022 qui stipule un prix de vente global de 2.500.000 euros (2.239.770 euros pour les immeubles et 260.230 euros pour les meubles) et des honoraires d’agence immobilière de 50.000 euros à charge de l’acquéreur. Le prix est payable le jour de la signature de l’acte authentique, l’acquisition est financée par les deniers personnels de M [K].

Le compromis comporte en outre :

— des conditions suspensives à la charge pour l’essentiel du vendeur et dont l’acquéreur peut renoncer à se prévaloir.

— une faculté de substitution, effectivement exercée le 12 décembre 2022 M [K] désignant la SCI BATTERING RAM en qualité d’acquéreur.

Le compromis de vente a été notifié à l’acquéreur le 6 décembre 2022, il n’a pas usé de sa faculté de rétractation.

La réitération par acte authentique a été fixée au 28 février 2023.

Les rendez-vous pour la signature de l’acte ont été repoussés à la demande du vendeur jusqu’au 31 mai 2023, date à laquelle le notaire a dressé un procès verbal de carence suite à sommation de comparaître devant le notaire, indiquant que :

— le 30 mars 2023, le projet d’acte de vente a été adressé au vendeur assorti d’un décompte financier et d’un courrier de la SARF (société accréditée de représentation fiscale)

— l’acquéreur a versé en la comptabilité du notaire, le montant du prix de vente (2.500.000 euros), les frais de l’acte de vente (160.000 euros) ainsi que la commission d’agence (50.000 euros) due à l’agence MAXWELL BAYNES soit au total la somme de 2.710.000 euros.

— le relevé de compte de la société « BATTERING RAM » est annexé.

— les conditions relatives à la réalisation de la vente sont au jour du procès verbal, réalisées.

Les parties se sont donc accordées sur la chose et le prix et les conditions suspensives sont réalisées, la vente est parfaite.

Le délai pour réitérer la vente par acte authentique est écoulé, le vendeur n’a jamais comparu pour réitérer la vente sous forme authentique malgré sommation à lui délivrée, les acquéreurs sont recevables à poursuivre l’exécution forcée de la vente.

La SCI de [Localité 4] soutient que l’acquéreur n’a pas versé le dépôt de garantie; sont produits deux relevés de comptes dans les livres du notaire :

— celui de la SCI BATTERING RAM d’où il ressort qu’au 9 mai 2023, le notaire reçoit de ladite SCI la somme de 345.000,00 euros le 28 avril 2023

— celui de M [K] d’où il ressort qu’au 9 mai 2023, le notaire reçoit de M [K] la somme de 191.250,00 euros, soit le montant du dépôt de garantie, le 7 novembre 2022 soit le jour de la signature du compromis par le vendeur et avant la substitution, outre une avance sur frais de 1.000,00 euros. Ce même compte porte une annulation du versement de la somme de 191.250,00 euros au 9 mai 2023, date à laquelle le notaire consigne cette même somme reçue de la SCI BATTERING RAM.

Le moyen est inopérant.

La SCI de [Localité 4] soutient que l’acquéreur n’a pas versé le prix de vente

Le paiement du prix de vente n’est pas une condition suspensive mais l’exécution d’une obligation née du contrat de vente qui est sanctionnée par une exécution forcée ou une résolution de la vente mais ne peut avoir pour conséquence la caducité du compromis de vente comme le réclame la SCI de [Localité 4].

En outre le compromis de vente réserve au seul acquéreur la faculté de se prévaloir des conditions suspensives de sorte que la SCI de [Localité 4] venderesse ne peut solliciter le constat de la caducité du compromis sur ce fondement.

Il ressort de la fiche comptable du notaire que le prix de vente a été versé par un versement de la SCI BATTERING RAM de la somme de 2.709.760,91 euros au 11 mai 2023, soit les sommes de 345.000,00 euros le 28 avril 2023 ; 2.110.000,00 euros le 2 mai 2023 ; 62.750,00 euros le 3 mai 2023 et le solde au 9 mai 2023, étant relevé que le dépôt de garantie avait été versé le 7 novembre 2022. Le prix de vente était donc payé dès avant le dernier renvoi de la réitération par acte authentique de la vente.

Le versement intégral du prix au 3 mai 2023 et non au 28 février 2023 date initiale de réitération de l’acte authentique ne saurait entraîner la caducité du compromis qui stipule que la date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Le moyen est inopérant.

La SCI de [Localité 4] soutient que le procès verbal de carence et les actes subséquents, dont l’assignation, sont nuls faute pour la sommation d’avoir à comparaître et l’assignation, d’avoir été signifiée à personne. La sommation et l’assignation ont été délivrées au siège social de la SCI de [Localité 4] tels que déclarés au registre du commerce et des sociétés de CAHORS. La sommation de comparaître a en outre, été adressée au gérant de la SCI de [Localité 4] par mail et ladite SCI a constitué avocat et conclu devant le premier juge

Le moyen est inopérant.

La SCI de [Localité 4] soutient que la substitution n’est pas régulière dès lors que la SCI BATTERING RAM n’existait pas au jour où M [K] l’a désignée.

La substitution est valable à partir du moment où la société désignée est immatriculée à la date de la passation de l’acte authentique : la SCI BATTERING RAM a été immatriculée le 9 mars 2023, antérieurement à la date reportée à la demande du vendeur de la réitération par acte authentique de la vente.

Le moyen est inopérant.

2- sur les dommages intérêts :

Le compromis stipule que au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 250 .000,00 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Le premier juge a justement retenu par des motifs que la cour adopte que :

— l’indemnité stipulée au contrat constitue une clause comminatoire destinée à convaincre les parties d’exécuter leurs obligations et présente le caractère d’une clause pénale susceptible de réduction.

— cette clause pénale a été fixée d’un commun accord par l’acquéreur et le vendeur à la somme de 250.000 euros ce qui représente 10 % du prix de vente. Compte tenu de sa base de calcul et du préjudice résultant pour l’acquéreur de ne pas avoir pu concrétiser son projet et jouir de l’ensemble immobilier pendant une année après la date limite de réitération de l’acte authentique prévue initialement au 28 février 2023, la SCI BATTERING RAM a nécessairement subi un préjudice et il n’y a pas lieu à réduire le montant des pénalités.

La cour ajoute que cette indemnité est d’autant plus due, que le gérant de la SCI de [Localité 4] a, dès le 5 juillet 2023 accusant réception de l’assignation, indiqué qu’il interjetterait appel d’un jugement qui lui serait défavorable et qu’un appel peut prendre des années.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la venderesse à payer à la SCI BATTERING RAM le montant intégral de la clause pénale.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

3- Sur les demandes accessoires :

la SCI de [Localité 4] succombe, elle supporte les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne la SCI de [Localité 4] à payer à la SCI BATTERING RAM la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI de [Localité 4] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,