ARRÊT DU

02 Juillet 2025

AB/CH

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N° RG 24/00699 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DH7D

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[O] [Z]

C/

[N] [Z]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 191-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [O] [Z]

né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 18]

de nationalité française, salarié

domicilié : [Adresse 16]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-2546 du 04/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Blaise HANDBURGER, AARPI HANDBURGER DARROUS THERSIQUEL, avocat au barreau du GERS

APPELANT d’un jugement du tribunal judiciaire d’Auch en date du 20 Mars 2024, RG 21/01524

D’une part,

ET :

Madame [N] [Z]

née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 19]

de nationalité française, infirmière

domiciliée : [Adresse 17]

[Localité 4]

représentée par M^e Virginie DANEZAN, CABINET CELIER-DANEZAN-SOULA, avocat postulant au barreau du GERS

et par M^e Elisa OPPLIGER-KHAN, AARPI KOOP AVOCATS, , avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Mai 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 10 juillet 2024 par M [O] [Z] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 20 mars 2024,

Vu les conclusions de M [O] [Z] en date du 9 octobre 2024.

Vu les conclusions de Mme [N] [Z] en date du 16 décembre 2024.

Vu l’ordonnance de clôture du 9 avril 2025, pour l’audience de plaidoiries fixée au 5mai 2025.

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Suivant acte authentique en date du 23 janvier 2004, [E] [Z] a donné à ses deux enfants [O] et [N] [Z] la pleine propriété indivise et égalitaire d’une maison d’habitation située à [Localité 9], lieudit [Adresse 15], cadastrée section D n°[Cadastre 6].

Monsieur [O] [Z] réside dans cette maison.

Mme [N] [Z] et M [O] [Z] ne sont pas parvenus à s’entendre sur la cession de la part indivise de Mme [Z] à son frère.

Par acte du 20 décembre 2021, Mme [N] [Z] a assigné M [O] [Z] en liquidation et partage de l’indivision.

Suivant ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré prescrites et donc irrecevables les demandes présentées au titre des taxes foncières antérieures à l’année 2017 et déclaré recevables les demandes présentées au titre des taxes foncières des années 2017 et suivantes,

— déclaré prescrites et donc irrecevables les demandes présentées au titre des factures établies avant le 29 juin 2017 et déclaré recevables les demandes présentées au titre des factures établies à compter du 29 juin 2017,

— déclaré prescrites et donc irrecevables les demandes présentées au titre des indemnités d’occupation relatives à la période antérieure au 20 décembre 2016 et déclaré recevables les demandes présentées au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 20 décembre 2016.

Mme [N] [Z] demande au tribunal de :

— ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision, sous la surveillance de tel juge désigné par le tribunal,

— désigner un notaire pour y procéder,

— fixer l’indemnité de jouissance due par M [O] [Z] à la somme de 600 € mensuels depuis le 20 décembre 2016,

— fixer sa propre créance à l’égard de l’indivision à la somme de 1.466,50 euros,

— fixer la créance de M [O] [Z] à l’égard de l’indivision à la somme de 2.083 euros au titre des taxes foncières,

— ordonner que l’indemnité de jouissance due par M [O] [Z] sera prélevée totalement sur la part lui revenant,

— ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble avec une mise a prix de 160.000 euros,

— ordonner que l’ensemble des biens meublants occupant la maison soit mise aux encombrants sauf meilleur accord des parties,

— condamner M [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article

700 du Code de procédure civile,

— passer les dépens en frais privilégiés de partage.

M [Z] demande au premier juge de :

— de surseoir au partage de l’indivision pour deux années sur le fondement de l’article 820 du code civil,

— à titre subsidiaire : ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision, commettre à cet effet le président de la [12],

— débouter Mme [Z] de ses demandes,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 360 €,

— fixer à la somme de 45.000 euros sa créance sur l’indivision au titre des travaux réalisés

— fixer à la somme de 10.400 € sa créance sur l’indivision au titre des taxes foncières,

— lui attribuer l’immeuble litigieux,

— à titre infiniment subsidiaire, en cas de licitation, réduire la mise a prix et dire qu’il sera inséré au cahier des conditions de vente une clause de substitution au profit des indivisaires,

— en toute hypothèse, de condamner Mme [Z] a lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner au paiement des dépens.

Par jugement en date du 20 mars 2024, le tribunal judiciaire d’AUCH a notamment:

— débouté M [O] [Z] de sa demande de sursis,

— ordonné le partage de l’indivision existant entre M [O] [Z] et Mme [N] [Z] et portant sur le bien immobilier situé [Adresse 10] [Adresse 16], cadastré section D n°[Cadastre 6],

— désigné pour y procéder monsieur le président de la [13], avec faculté de délégation, sous la surveillance du magistrat coordonateur du service civil général du tribunal,

— préalablement au partage, à défaut d’accord amiable entre les parties sur un partage en nature, ordonné la vente aux enchères publiques à la barre de ce tribunal de la maison d’habitation située à AUBIET, lieudit [Adresse 15], cadastrée section D n°[Cadastre 6], sur une mise à prix de 60.000 euros,

— dit qu’à défaut d’enchères, la vente sera immédiatement reprise sur une mise à prix baissée du quart (45.000 euros) puis de moitié (30.000 euros),

— dit que le cahier des charges sera établi par Me [P], laquelle procédera également aux formalités de publicité dans le Petit Journal du Gers et sommairement dans la Dépêche du Midi,

— dit qu’il conviendra de faire application des dispositions de l’article 815-15 du code civil qui prévoit que chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication, cette mention devant figurer dans le cahier des conditions de la vente,

— dit que M [O] [Z] est tenu de verser a l’indivision une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois, due à compter du 20 décembre 2016 et jusqu’au partage ou jusqu’à la fin de l’occupation privative,

— dit que l’indemnité d’occupation due par M [O] [Z] pourra être prélevée sur la part lui revenant,

— fixé la créance de Mme [N] [Z] à l’égard de l’indivision au titre des taxes foncières à hauteur de 1.085,50 euros,

— fixé la créance de M [O] [Z] à l’égard de l’indivision au titre des taxes foncières à hauteur de 2.083 euros,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M [O] [Z] à verser à Mme [N] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que les dépens entreront en frais privilégiés de partage,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Les chefs du jugement expressément visés à la déclaration d’appel sont ceux relatifs à la vente aux enchères du bien, l’indemnité d’occupation, les créances sur l’indivision au titre des taxes foncières, le rejet du surplus des demandes, l’article 700 du code de procédure civile.

M [Z] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris des chefs visés à la déclaration d’appel,

— statuant à nouveau :

— donner pour mission au Notaire liquidateur d’élaborer un projet de liquidation de l’indivision et notamment de déterminer le montant des créances réciproques, et la valeur de l’actif immobilier à partager, sis à [Localité 9] (32), lieudit [Adresse 15], cadastrée section D n° [Cadastre 6],

— lui attribuer la maison d’habitation située à [Localité 9] (32), [Adresse 16], cadastrée section D n° [Cadastre 6], CD – [Z] / [Z] ' partage – CA [Localité 8]

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par lui, à compter du 20 décembre 2016, à la somme mensuelle de 360 €,

— fixer à la somme de 45.000 € sa créance sur l’indivision, au titre des travaux réalisés sur l’immeuble indivis,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance, ou en cause d’appel.

Mme [N] [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

— le réformer et statuant à nouveau :

— ordonner la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire d’Auch de la maison d’habitation située à AUBIET, [Adresse 16], cadastrée section D n [Cadastre 1], sur une mise à prix de 140.000 euros, préalablement au partage, à défaut d’accord amiable entre les parties sur un partage en nature,

— dire qu’à défaut d’enchères, la vente sera immédiatement reprise sur une mise à prix baissée de 15% (119.000 euros) puis de 15% (101.150 euros), puis de la moitié,

— fixer sa créance vis-à-vis de l’indivision à la somme de 1466.50€.

— y ajouter, condamner M [O] [Z] à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— le condamner aux dépens de la procédure d’appel,

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur la mission du notaire :

Le notaire est désigné pour établir un projet d’état liquidatif de l’indivision qui nécessairement prend en compte le montant des créances réciproques, et la valeur de l’actif mmobilier à partager, sis à [Localité 9] (32), [Adresse 16] cadastrée section D n° [Cadastre 6], sans qu’il soit nécessaire de le préciser expressément.

2- Sur l’attribution préférentielle et la licitation :

Aux termes de l’article 831-2 du code civil, le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle :

1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;

2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l’exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession ;

3° De l’ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation d’un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu’un nouveau bail est consenti à ce dernier.

Aux termes de l’article 832-3 du code civil, l’attribution préférentielle peut être demandée conjointement par plusieurs successibles afin de conserver ensemble le bien indivis.

A défaut d’accord amiable, la demande d’attribution préférentielle est portée devant le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence.

En cas de demandes concurrentes, le tribunal tient compte de l’aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s’y maintenir. Pour l’entreprise, le tribunal tient compte en particulier de la durée de la participation personnelle à l’activité.

Le tribunal statue en fonction des intérêts en présence. La prise en considération de ces intérêts, à laquelle la loi l’oblige, le conduit à tenir compte de l’âge des indivisaires, de leur solvabilité, de la consistance des biens indivis, notamment.

Le premier juge a justement retenu que ces dispositions s’appliquent aux indivisions conventionnelles familiales, que l’attribution préférentielle est alors facultative, et que la juridiction dispose d’un pouvoir d’appréciation pour statuer sur l’attribution préférentielle en fonction des intérêts en présence.

En 2021, l’immeuble indivis était estimé entre 100.000 et 140.000,00 euros et M [Z] qui n’exerçait aucun emploi et ne percevait que le RSA ne présentait aucune garantie de disposer des fonds nécessaires au paiement de la soulte devant revenir à sa soeur.

Devant la cour il produit :

— un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel en qualité d’ouvrier agricole gaveur de palmipèdes, pour une durée de 100h par mois, moyennant un salaire brut de 1.624,95 euros par mois.

— des bulletins de paye pour les mois de juillet à septembre 2024, portant mention d’un salaire net avant impôts de 1.248,16 euros.

— une 'attestation de faisabilité de projet’ qui émanerait du [14][Localité 11], non datée et rédigée dans les termes suivants : par la présente je vous confirme qu’en prenant en compte vos revenus et ceux de votre compagnon M [M] [R], votre capacité d’emprunt en commun se situe aux alentours de 90.000,00 euros.

Ainsi que le fait justement remarquer Mme [Z], le salaire perçu par son co indivisaire est à lui seul insuffisant à lui ouvrir une capacité d’emprunt suffisante pour régler la soulte, la nécessité de recourir à un tiers établit l’impossibilité du demandeur à l’attribution préférentielle à régler ladite soulte, et l’intervention d’un tiers dont ni le statut ni la volonté de s’engager au profit de M [Z] ne sont établis, ne permet pas de considérer que ce dernier présente une solvabilité suffisante pour régler la soulte.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’attribution préférentielle et a ordonné la licitation.

Sur la mise à prix, contrairement à ce que soutient Mme [Z], la mise à prix n’a pas été fixée à 160.000,00 euros mais à 60.000,00 euros, montant qui, compte tenu de la situation du bien, de sa consistance et de son état, est justifié.

Le jugement est confirmé sur ces points.

2- Sur les créances de M [Z] :

M [Z] ne conteste pas devant la cour l’évaluation de sa créance du chef des impôts fonciers, l’appel incident de Mme [Z] ne saisit pas la cour de ce chef, ses développements sur ce point sont sans emport.

Aux termes de l’article 815-13 alinéa 1 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

M [Z] soutient qu’il a effectué des dépenses d’amélioration constituant des impenses utiles au sens de l’article 815-13 du code civil conduisant à une augmentation de la valeur du bien.

S’il ne peut solliciter la prise en compte de son industrie personnelle, il peut en solliciter une au titre de l’amélioration pour les matériaux incorporés au bien indivis.

La créance est alors égale à la plus value procurée au bien par la dépense revendiquée, valeur actuelle du bien diminuée de la valeur qu’il aurait eue si la dépense n’avait pas été faite.

Encore faut-il que M [Z] démontre la réalité de la dépense, et la recevabilité de sa demande. Or, par ordonnance en date du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré prescrites et donc irrecevables les demandes présentées au titre des factures établies avant le 29 juin 2017 et déclaré recevables les demandes présentées au titre des factures établies à compter du 29 juin 2017

Toutes les factures présentées sont antérieures au 29 juin 2017, la plus récente étant en date du 27 avril 2017.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de M [Z] de ce chef, relevant en outre que les factures présentées ont été émises du temps où [V] [U] mère des parties vivait dans le bien indivis avec son fils et participait effectivement aux dépenses d’amélioration (en particulier pour le poêle ou la plaque de cuisson), et ont été réglées par chèques dont certains effectivement débités sur le compte de [V] [U], sans que M [Z] ne produise ses propres relevés de comptes portant débit des sommes portées aux factures.

Le jugement est confirmé sur ce point.

3- Sur les créances de Mme [Z] :

Mme [Z] sollicite l’actualisation de sa créance au titre de dépenses nécessaires à la conservation juridique du bien sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, en ce qu’elle a réglé la taxe foncière 2022.

Le paiement des impôts fonciers est une dépense nécessaire de préservation juridique du bien et la créance qui en résulte est égale à la dépense faite.

Devant la cour, Mme [Z] justifie avoir payé la taxe foncière 2022 du bien indivis à concurrence de 381,00 euros le 21 août 2023, il convient de porter le montant de sa créance de ce chef à la somme de 1.466,50 euros.

4- Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Seul le montant de l’indemnité d’occupation due par M [Z] à l’indivision demeure en litige devant la cour.

Le montant de l’indemnité d’occupation est fixé à la valeur locative avec réfaction pour tenir compte du caractère précaire de l’occupation soit : valeur locative – 15 à 30 %.

M [Z] propose une valeur du bien actuelle de 135.000,00 euros lorsqu’il sollicite la reconnaissance d’une créance d’amélioration. Le premier juge a retenu une valeur locative de 590,00 euros ce qui correspond à 5 à 6 % de la valeur vénale du bien sur laquelle il a appliqué une décote de 15 %. Cette estimation est conforme à la jurisprudence et à la réalité économique du GERS.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 500,00 euros par mois.

5- Sur les demandes accessoires :

M [Z] succombe, il supporte la charge des dépens, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé la créance de Mme [N] [Z] à l’égard de l’indivision au titre des taxes foncières à hauteur de 1.085,50 euros.

Le réforme sur ce point et statuant à nouveau,

Fixe la créance de Mme [N] [Z] à l’égard de l’indivision au titre des taxes foncières 2020 à 2022 à hauteur de 1.466,50 euros.

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [O] [Z] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions régissant l’aide juridictionnelle

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,