ARRÊT DU

06 Mai 2026

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N° RG 25/00399 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DK54

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AB/CH

[N] [H] [S]

C/

S.C.I. LE PONGEUR DE FOCH

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [N] [H] [S]

né le 25 Novembre 1961 à [Localité 1] (MAROC)

domicilié : [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-1893 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Agathe BOUCHINDHOMME, avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANT du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal d’Agen en date du 1er Avril 2025, RG 24/00443

D’une part,

ET :

S.C.I. LE PLONGEUR DE FOCH, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

RCS D'[Localité 2] 830 539 854

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandrine BICKART-MAGNES, avocat inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Mars 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 13 mai 2025 par M [D] [H] [S] à l’encontre d’un jugement du juge du contentieux et de la protection d'[Localité 2] en date du 1er avril 2025

Vu les conclusions de M [D] [H] [S] en date du 13 août 2025.

Vu les conclusions de la SCI LE PLONGEUR DE FOCH en date du 11 novembre 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 28 janvier 2026 pour l’audience de plaidoiries fixée au 4 mars 2026.

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Par acte sous seing privé du 09 juillet 2020, la SCI LE PLONGEUR DE FOCH, a donné à bail à M [N] [H] [S], un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 560 euros augmenté de 100 euros de charges.

Des loyers sont demeurés impayés ; la SCI LE PLONGEUR DE FOCH, a fait signifier au preneur le 12 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’absence de résolution amiable du litige, par acte du 4 décembre 2024, la SCI LE PLONGEUR DE FOCH a assigné le preneur aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir la condamnation de M [H] [S] au paiement des sommes de :

Devant le premier juge le preneur reconnaît devoir deux mois de loyer, et la hausse des charges qui ne lui a pas été justifiée, il conteste donc le montant de la dette.

Le diagnostic social et financier indique que la situation locative de M [H] [S] est compromise et que le locataire souhaite se reloger.

Par jugement en date du 1er avril 2025, le juge du contentieux et de la protection d'[Localité 2] a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

— ordonné à M [N] [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE PLONGEUR DE FOCH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par M [H] [S] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-I à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné M [H] [S] à payer à la SCI LE PLONGEUR DE FOCH, la somme de 3452,39 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de janvier 2025 outre les indemnités d’occupation dues postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné M [H] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de ces actes à la Préfecture ;

— dit que la SCI LE PLONGEUR DE FOCH conserve à sa charge les frais non-compris dans les dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

M [D] [H] [S] demande à la cour de :

— infirmer le jugement des chefs visés à la déclaration d’appel ;

— statuant à nouveau :

— débouter LA SCI LE PLONGEUR DU FOCH de ses demandes ;

— suspendre la clause résolutoire en raison des faits de l’espèce ;

— prononcer la non résiliation du bail (sic).

— constater la situation de surendettement de M [H] [S]

— constater l’effacement de la dette

— débouter LA SCI LE PLONGEUR DU FOCH de ses plus amples prétentions et demandes ;

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions prévues à l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés par ses soins dans le cadre de la présente instance ;

La SCI LE PLONGEUR DU FOCH demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

— condamner M [H] [S] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sandrine BICKART-MAGNES,

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur l’obligation de mise à disposition d’un logement décent :

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle …

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués …

L’article 2 du décret 2002-12 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; …

En l’espèce, le locataire, entré dans les lieux le 1er septembre 2019, produit une lettre de « dénonciation de problèmes dans le logement » datée du 25 août 2021 dont il ne produit pas l’accusé de réception. Il dénonce une fuite sur un tuyau, une absence de double vitrage, un défaut d’isolation et un dysfonctionnement de l’interphone.

Il produit en outre des extraits d’un document ayant l’apparence d’un constat d’huissier décrivant le logement qui ne porte aucune date.

Le bailleur relève que l’état des lieux mentionne que le logement est en bon état, en particulier les menuiseries et que les désordres allégués n’ont pas été examinés par un organisme apte à constater l’indécence d’un logement.

Aucun élément n’est produit sur la fuite. Les photographies produites montrent des huisseries anciennes et comportant un simple vitrage, elles sont cependant insuffisantes à établir qu’elles sont perméables à l’air.

Le caractère indécent du logement n’est donc pas établi et les demandes de ce chef ne peuvent qu’être rejetées.

2- Sur la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation et l’expulsion :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que la clause résolutoire est acquise au 13 août 2024. La situation de précarité de la famille du preneur n’est pas une cause de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer pratiqué antérieurement.

3- Sur la créance d’arriéré locatif :

L’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 était de 3.452,39 euros.

Par décision en date du 4 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers du Lot et Garonne a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation et invité M [H] [S] a poursuivre le règlement de ses charges courantes.

La créance locative déclarée à la commission était de 2.642,54 euros. La créance du bailleur de ce chef est donc éteinte à concurrence de ce montant et le locataire reste devoir la somme de 3.452,39 – 2.642,54 = 809,85 euros arrêtée au mois de janvier 2025.

3- Sur les demandes accessoires :

M [H] [S] succombe, il supporte les dépens d’appel, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M [H] [S] à payer à la SCI LE PLONGEUR DE FOCH, la somme de 3452,39 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de janvier 2025 outre les indemnités d’occupation dues postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Le réforme sur ce seul point et statuant à nouveau,

Condamne M [H] [S] à payer à la SCI LE PLONGEUR DE FOCH, la somme de 809,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025 outre les indemnités d’occupation dues postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [H] [S] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,