République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 19/06/2025

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N° de MINUTE : 25/380

N° RG 23/03435 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VAYW

Jugement (N° 2022J68) rendu le 17 Juillet 2023 par le Tribunal de Commerce de Dunkerque

APPELANT

Monsieur [N] [G]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alain-François Deramaut, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [C] [J]

né le 05 Janvier 1967 à [Localité 7] (59)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [K] [H] épouse [J]

née le 16 Janvier 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

SAS Maxou agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eric Dhorne, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 mars 2025 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 février 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 21 janvier 2020 M. [N] [G] a consenti à la société Maxou 'en cours de constitution et d’immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés de Dunkerque', représentée par M. [C] [J] et Mme [K] [J], 'seuls associés de la société en cours de formation', un contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce de camping-caravaning situé sur la commune de [11], [Adresse 1] ([Adresse 5][Adresse 8]'), qu’il exploitait antérieurement lui-même.

Les statuts constitutifs de la société Maxou ont été signés le 21 janvier 2020.

Par lettres recommandées du 25 mai 2022 M. [G], arguant de plusieurs manquements aux clauses du contrat de location-gérance, a mis en demeure M. [J] et la société Maxou de régulariser la situation dans le délai d’un mois de la réception, précisant qu’à défaut une assignation serait délivrée en vue de la résiliation du contrat conformément à l’article 14 du contrat.

Par ailleurs, un conflit s’est élevé entre les parties concernant l’occupation par M. [G] de la parcelle n°[Cadastre 2] dont il soutenait qu’elle était exclue du fonds de commerce loué.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, M. [G] a assigné M. et Mme [J] et la société Maxou devant le tribunal de commerce de Dunkerque aux fins de voir, notamment, constater la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance, ordonner leur expulsion et pour solliciter des dommages-intérêts à hauteur de 100 000 euros. Reconventionnellement, les défendeurs ont demandé qu’il soit jugé que M. [G] était occupant sans droit ni titre de la parcelle [Cadastre 9], qu’il lui soit fait injonction de la libérer, ont sollicité le paiement d’une indemnité au titre de l’occupation de cette parcelle, et ont demandé qu’il lui soit fait injonction de procéder à des travaux de mise en sécurité des installations électriques et de drainage dans le camping.

Par jugement en date du 17 juillet 2023, le tribunal de commerce de Dunkerque a :

— rejeté la demande de mise hors de cause présentée par les époux [J],

— débouté M. [G] de l’ensemble de ses demandes dirigées tant à l’encontre des époux que de la société Maxou et dit n’y avoir lieu à résiliation du contrat de location gérance susvisé,

— débouté les défendeurs de leur demande d’injonction de procéder à des travaux,

— condamné M. [G] à régler à la société Maxou la somme de 1 392 euros au titre de l’occupation de la saison 2022,

— ordonné à M. [G] de libérer la parcelle n° [Cadastre 2] du camping dont s’agit avec enlèvement sous astreinte journalière de 100 euros passé le délai de la quinzaine de la signification à intervenir de la présente décision et pendant trente jours, du mobil-home, de la terrasse, du chalet et des accessoires lui appartenant,

— condamné M. [G] à payer à titre d’indemnités procédurales la somme de 500 euros aux époux [J] et la somme de 500 euros à la société Maxou,

— condamné M. [G] aux dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 109,74 euros.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 juillet 2023, M. [G] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes contre les époux [J] et la société Maxou, dit n’y avoir lieu à résiliation du contrat de location-gérance, l’a condamné au paiement de la somme de 1 392 euros, lui a ordonné de libérer la parcelle n° [Cadastre 2] sous astreinte et l’a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023 les intimés ont formé appel incident du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause présentée par les époux [J] et les a déboutés de leur demande d’injonction de procéder à des travaux.

Par lettre de recommandée du 9 février 2024, M. [G] a adressé une nouvelle mise en demeure à la société Maxou et à M. et Mme [J] faisant état d’autres manquements au contrat de location-gérance.

Suivant ordonnance du 23 mai 2024 le conseiller de la mise en état, déclarant recevables les demandes de M. [G] à titre incident :

— a condamné la société Maxou à lui communiquer copie de ses grands livres comptables depuis la signature du contrat de location-gérance, dans le délai d’un mois courant à compter de la notification de la décision et sous astreinte,

— a condamné la société Maxou à lui communiquer copie du contrat de travail de Mme [J] dans le délai d’un mois courant à compter de la notification de la décision, sous astreinte,

— l’a débouté de ses autres demandes (notamment tendant à voir ordonner l’expulsion des consorts [J] du camping, faire injonction à la société Maxou de produire les justificatifs de sa domiciliation fiscale et de mise en conformité du réseau électrique du camping et des travaux de drainage),

— a débouté la société Maxou de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— a condamné in solidum M. [J], Mme [J] et la société Maxou aux dépens de l’incident,

— et dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 février 2025, M. [G] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

à titre principal :

— constater la résiliation du contrat de location-gérance,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [J], ainsi que tout occupant introduit de leur chef dans les lieux, et ce, sous indemnité de 4 000 euros par mois, qui commencera à courir au terme du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Maxou solidairement avec ses gérants M. et Mme [J] au paiement de la somme de 200 000 euros au titre des dommages-intérêts qui lui sont dus,

— constater que la parcelle [Cadastre 10] est exclue du fonds de commerce donné en location-gérance,

— constater que les pièces adverses numérotées 11, 24, 25, 35, 44, 48, 56, 73, et 74 ne respectent pas le formalisme en vigueur et seront retirées des débats,

— dire que, propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2], exclue du fonds de commerce, il n’est tenu à aucune redevance au titre de l’année 2022,

à titre subsidiaire,

— constater la nullité du contrat de location-gérance,

— condamner la société Maxou solidairement avec ses gérants M. et Mme [J] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens dont frais de greffe, en première instance et en cause d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025 M. et Mme [J] et la société Maxou demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause des époux [J] et débouté la société Maxou de sa demande d’injonction à procéder à des travaux,

réformant partiellement de ces chefs,

— juger que M. et Mme [J] doivent être mis hors de cause, n’étant pas partie au contrat de location-gérance objet du litige,

— juger que M. [G] a manqué à son obligation contractuelle en louant des installations électriques non conformes et dangereuses,

ajoutant,

— condamner M. [G] à payer à la société Maxou la somme de 2 919,52 euros au titre du remboursement du coût de la mise en conformité de l’installation électrique et du rapport de vérification Socotec,

en tout état de cause,

— juger irrecevables les demandes nouvelles formulées en appel,

— débouter M. [G] de toutes ses demandes,

— le condamner à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner à payer à la société Maxou la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’instruction a été clôturée le 26 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2025.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de M. et Mme [J]

C’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu de mettre hors de cause M. et Mme [J] ' quand bien même seule la société Maxou était partie au contrat de location-gérance en vertu de l’article L. 210-6 du code de commerce et au regard de l’annexe 2 des statuts constitutifs de la société Maxou qui précise que la signature des statuts emportera reprise des engagements par la société dès que celle-ci aurait été immatriculée au RCS parmi lesquels l’acte de location-gérance du 21 janvier 2020 ', dès lors qu’ils faisaient l’objet de demandes séparées d’expulsion et de dommages-intérêts.

Sur la demande relative aux pièces communiquées par les intimés

Les formalités de l’article 202 du code de procédure civile relatives à la production des attestations ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les attestations non conformes présentent des garanties suffisantes pour emporter leur conviction.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats les pièces communiquées par les intimées numérotées 11, 24, 25, 35, 44, 48, 56, 73, et 74 dont la cour appréciera si elles présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction, comme les pièces de l’appelant évoquées par les intimés dans leurs conclusions comme non conformes à l’article 202 ou obtenues par fraude, ou les courriels ou attestations qui auraient été communiqués sans l’accord de leurs auteurs, qui seront analysées également au regard des nécessités du droit à la preuve et de l’atteinte portée aux droits fondamentaux des parties.

Sur la résiliation du contrat de location-gérance

L’article 14 'Résiliation’ du contrat de location-gérance dispose :

Toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur, chacune d’elles est une condition déterminante de la conclusion de la location-gérance sans laquelle les parties n’auraient pas contracté.

En cas de manquement par le Gérant d’une seule des obligations mises à sa charge, autre que le non-paiement de la redevance dont les sanctions sont fixées ci-dessus, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au Loueur, un mois après une mise en demeure d’exécuter restée infructueuse, effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et contenant déclaration du Loueur de se prévaloir de la présente clause.

En dépit de cette résiliation, le Loueur pourra toujours réclamer tous dommages-intérêts en raison du préjudice subi.

M. [G] reproche divers manquements au regard notamment des obligations fixées aux articles 5 et 6 du contrat de location-gérance ; la cour examinera successivement ces manquements.

Sur la dépréciation financière du fonds

Le loueur invoque des mauvaises conditions d’exploitation par le gérant qui auraient conduit à une dépréciation financière du fond, en violation des dispositions de l’article 6 (paragraphe 3) selon lequel :

Le Gérant devra jouir du fonds de commerce et l’exploiter lui-même raisonnablement, y consacrer tout son temps et ses soins, de manière à le faire prospérer, notamment en raison de la nature spéciale et de la destination de la chose louée. Il devra exploiter le fonds de commerce en bon commerçant, de façon à lui conserver la clientèle et l’achalandage qui y sont attachés et même à les augmenter, s’il est possible. Il s’interdit donc de faire ou laisser faire quoique ce soit qui puisse entraîner une dépréciation dudit fonds, une cessation d’activité ou une fermeture provisoire ou définitive.

La baisse du nombre de clients évoquée par M. [G], sur la base des emplacements occupés (79 ou 82 en 2019, contre 77 en 2020, 75 en 2022 et 73 en 2023) n’est pas suffisamment significative pour mettre en évidence une mauvaise gestion de la part du locataire-gérant, ni même de démontrer une dépréciation financière du fonds ; l’occupation par les dirigeants de la société Maxou de deux parcelles n’expliquant pas en soi la baisse mise en évidence. Les résiliations 'massives’ évoquées par M. [G] à l’initiative du gérant ne sont nullement établies.

Les données comptables ne révèlent pas non plus d’éléments permettant de caractériser une dépréciation financière du fonds.

Le résultat comptable pour la dernière année d’activité de M. [G] est de 14 843 euros avec des charges de personnels et charges sociales à hauteur de 40 112 euros. Les comptes annuels de M. [G] pour l’exercice clos au 31 décembre 2017 montrent un résultat de 14 538 euros (11 008 euros pour l’exercice précédent) et un chiffre d’affaires de 111 953 euros (102 718 euros pour l’exercice précédent).

Les comptes annuels de la société Maxou, établis par une société d’expertise-comptables montrent que :

— pour l’exercice de la période allant du 21 janvier au 31 octobre 2020 (dix mois), le chiffre d’affaires de la société Maxou s’est élevé à 98 404 euros et elle a réalisé un résultat bénéficiaire à hauteur de 40 064 euros,

— pour l’exercice du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021, le chiffre d’affaires s’est élevé à 99 487 euros et la société a réalisé un bénéfice de 37 064 euros,

— pour l’exercice du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022, le chiffre d’affaires était de 109 947 euros et la société a réalisé un bénéfice de

36 034 euros,

étant précisé, comme le relève M. [G], que pour ces exercices, les comptes ne font apparaître ni salaire ni rémunération de gérant.

Pour l’exercice clos au 31 octobre 2023, la société Maxou a dégagé un bénéfice de 13 029 euros (selon procès-verbal d’assemblée générale du 14 mars 2024), pour un chiffre d’affaires de 110 473,22 euros (selon l’analyse du cabinet KPMG pour M. [G] du 15 juillet 2024), étant précisé que pour cette année la société Maxou a versé un salaire (contrat de travail de Madame à effet au 1er octobre 2022 prévoyant une rémunération mensuelle brute de 1 678,99 euros) ainsi qu’une rémunération du gérant (charge de personnel indiquée par le cabinet KPMG à hauteur 29 301 euros).

La comparaison des bilans ne permet pas d’établir une mauvaise gestion de la part du nouveau gérant, étant relevé que l’article 6 § 3 fixe seulement une obligation de moyens.

Il peut être précisé que l’existence d’un poste 'FAE’ (factures à établir) important à l’actif des bilans de la société Maxou en 2020 et en 2021, qui traduit un décalage entre la réalisation de prestations de services et leur factures, n’est pas significative, ce poste étant inexistant dans le bilan de l’exercice clos au 31 octobre 2022.

Par ailleurs, pour caractériser une perte de valeur du fonds et la mauvaise gestion de la société Maxou, M. [G] relève que le camping a perdu son classement 'deux étoiles’ en 2023. Toutefois les pièces communi-quées montrent que la décision de classement dans la catégorie '2 étoiles’ (articles D. 332-2 à D. 332-4 du code du tourisme) attribuée pour la dernière fois le 20 juillet 2018, valable cinq ans, était arrivée à son terme le 10 juillet 2023 et qu’une nouvelle décision de classement dans la catégorie deux étoiles a été prise le 18 août 2023, de sorte que le camping n’a nullement connu un déclassement, l’absence de classement sur une période d’un mois n’étant pas significative d’une exploitation défaillante ou d’une perte de valeur du fonds.

Il n’est dès lors pas établi une dévalorisation du fonds permettant de déduire des conditions d’exploitation telles qu’elles caractériseraient un manquement du gérant à ses obligations contractuelles.

Sur la mise à disposition des documents comptables

L’article 6 § 10 du contrat dispose que Les livres de commerce relatifs au fonds de commerce loué resteront entre les mains du Gérant, qui devra tenir une comptabilité régulière. Le Loueur aura droit quand bon lui semble, de se faire communiquer sur place les livres de comptabilité et les documents nécessaires à l’exploitation du fonds.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’une consultation des pièces comptables a pu être organisée à la demande du loueur au mois d’octobre 2023, que toutefois ce dernier n’a pas été en mesure de consulter les grands-livres. M. [G] a formé une demande de mise à disposition des grands livres comptables dans la lettre de mise en demeure du 9 février 2024. Par ordonnance du 23 mai 2024 le conseiller de la mise en état a condamné la société Maxou à communiquer à M. [G] copie des grands livres comptables depuis la signature du contrat de location-gérance. La société Maxou a exécuté cette ordonnance.

Dans la mesure où, d’une part, aux termes de la lettre de mise en demeure du 9 février 2024, le loueur précise qu’à 'défaut, je me verrai de saisir les juridictions d’une demande d’exécution forcée conformément aux dispositions des articles 1221 et 122 du code civil', et où il a demandé au conseiller de la mise en état, et obtenu, l’exécution de cette obligation, M. [G] est mal fondé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut d’exécution de cette obligation dans le délai visé dans la clause résolutoire, quand bien même les termes de cette clause sont également rappelés dans la lettre du 9 février 2024.

Il convient de relever que M. [G] évoque dans ses conclusions l’absence de tenue d’une comptabilité régulière, mais il n’est pas démontré de manquement du gérant sur ce point dont ne s’est d’ailleurs pas prévalu le loueur dans les mises en demeure.

Sur l’accès au camping au profit du loueur

L’article 6 (§ 7) du contrat prévoit que le Loueur aura à tout moment le droit de visiter ou de faire visiter les locaux et les installations par toute personne accréditée par lui.

La cour constate que, si la clause n’impose pas de délai de prévenance ou l’obligation pour le loueur de justifier d’un motif de visite, elle ne prévoit pas pour autant un accès au camping permanent et illimité au loueur, notamment en l’absence du gérant. Par ailleurs, il n’apparaît pas que le loueur n’aurait pas été mesure d’accéder au camping en raison de l’opposition du gérant, même si la mise en oeuvre de ce droit a pu être rendue difficile à raison de la mésentente entre les parties, laquelle ne peut être imputée au seul gérant au regard de l’implication injustifiée du propriétaire dans la gestion du fonds, qui ressort des témoignages versés aux débats. Il ressort des pièces communiquées que M. [G] a été en mesure d’accéder au camping dès lors qu’une demande a été présentée au gérant.

Ainsi, les manquements évoqués dans les mises en demeure, à savoir la mise en place d’une barrière entre le logement de M. [G] et le camping et la pose d’un cadenas sur les portes d’accès au camping, ne constituent pas une violation par le gérant à ces dispositions contractuelles.

Sur les modifications apportées sans autorisation du loueur

S’agissant en premier lieu de la destination du fonds de commerce, le contrat de location-gérance désigne le fond comme un fonds de commerce de camping, caravaning code [4] 55307 (activité principale exercée).

L’article 6 § 2 du contrat dispose que Le Gérant devra conserver au fonds de commerce sa destination, il ne pourra en transférer le siège, ni modifier l’enseigne, le nom commercial ou le mode d’exploitation dudit fonds sans l’accord exprès et par écrit du Loueur.

L’organisation d’événements tel que concerts ou soirées dansantes, avec une activité de petite restauration et de débit de boisson (licence III), le week-end et en période estivale essentiellement, ne constitue qu’une activité annexe à l’activité du fonds, non interdite par le contrat. C’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’organisation d’animation annexe à l’activité de camping caravaning ne constituait pas une dénaturation du fonds de commerce. Il n’apparaît pas que l’activité principale aurait été délaissée au profit de cette activité annexe, ni même que les animations étaient ouvertes à une clientèle non résidente. Il n’y a donc pas modification de la destination du fonds, en violation des dispositions susvisées.

En second lieu, le loueur reproche divers manquement aux dispositions de l’article 6 § 6 qui prévoient que le locataire ne pourra apporter aucune modification à l’agencement des locaux sans l’accord préalable et écrit du Loueur, sauf pour les travaux sur le bâtiment n° 3 préalablement autorisés par le Loueur comme indiqué à l’article 4.

L’adjonction d’un chapiteau, dont il n’est pas établi qu’il était fixe, et qui a d’ailleurs été démonté le 7 janvier 2023 selon les déclarations de M. [G] lui-même, et en remplacement d’une 'tente barnum’ mention-née dans la liste du matériel donné en location-gérance à l’annexe 1 du contrat, la réunion de parcelles pour l’installation de mobil-homes de grande taille, dont on ne peut soutenir qu’il s’agirait d’installations 'irréversibles', ainsi que l’installation de clôtures en piquet de fer et grillages, ne concernent pas l’agencement des locaux et ne peuvent donc constituer une violation de l’interdiction de modification posée à l’article 6 § 6.

Par ailleurs, l’utilisation comme local d’accueil d’un mobil-home ancien-nement utilisé pour l’hébergement de salariés, avec ou non un accès pour les personnes à mobilité réduite, sans travaux d’importance autre qu’une modification de l’aménagement intérieur et réversible, ainsi que l’utilisation du bâtiment n° 3, désigné dans le contrat comme bâtiment 'à usage de bloc sanitaire non exploité et non exploitable’ pour entreposer des meubles, ne caractérisent pas une modification de l’agencement des locaux devant nécessiter l’accord préalable du loueur.

En troisième lieu, M. [G] soutient que le gérant a manqué aux règles du contrat qui prévoient que Pendant un délai de six mois à compter de l’entrée en jouissance, le Gérant s’interdit, sans l’accord préalable et écrit du Loueur, de conclure des conventions comportant des engagements financiers d’une durée supérieure à six mois (article 6 § 12), en changeant d’opérateur d’électricité à partir d’avril 2020, mais un abonnement de fourniture d’électricité ne constitue pas un 'engagement financier', de sorte qu’aucun manquement contractuel ne peut être retenu.

Sur le défaut d’entretien du camping et le non-respect des règles de sécurité

L’article 6 § 6 du contrat de location-gérance dispose que Le Gérant devra tenir les lieux en bon état d’entretien et de réparation pendant toute la durée des présentes. Il devra effectuer à sa charge et sans délai tous travaux d’entretien, de réparation, de réfection et de remplacement de toute nature qui pourraient s’avérer nécessaires, sans distinction, à l’exception de celles définies par l’article 606 du code civil, qui incomberont au Loueur, en sa qualité de propriétaire des locaux.

Les constats d’huissier de justice dressés à la demande de M. [G] le 25 mars 2022 et le 19 janvier 2024, ainsi que le constat dressé à la demande de la société Maxou le 7 avril 2022, montrent un camping entretenu, ou en cours d’entretien, et ne permettent nullement de caractériser un manquement de la société à son obligation d’entretien des parcelles, de la voirie ou des espaces verts. Comme l’a relevé le premier juge, il n’est pas démontré que l’utilisation de ternaire pour boucher les trous sur les chemins du camping ne serait pas de nature à permette un entretien satisfaisant.

S’agissant de l’élagage des arbres évoqué pour la première fois dans la mise en demeure du 9 février 2024, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour démontrer que la société Maxou aurait manqué de diligence à cet égard et n’aurait pas procédé aux élagages qui s’imposaient, alors qu’il apparaît par ailleurs que des arbres ont été effectivement élagués. Il est évoqué la chute d’un arbre lors d’une tempête le 2 novembre 2023 mais rien n’indique que cet incident serait en lien avec un défaut d’entretien. Les éléments versés aux débats sont insuffisants pour établir l’existence d’un danger lié à la pousse des arbres et imputable à la société Maxou.

L’abatage d’arbres reprochés par ailleurs par M. [G] (et remplacés depuis par le gérant) et l’enlèvement de buissons, relèvent au contraire de l’exécution de l’obligation d’entretien.

Les attestations versées aux débats faisant état d’un défaut d’entretien ne sont pas probantes car contredites par les autres éléments du dossier qui établissent que l’entretien des espaces verts est effectué par le gérant.

Le loueur fait état de divers comportements entraînant une mise en danger des personnes, constitutifs selon lui d’un manquement à l’obligation d’exploiter le fonds en bon commerçant :

— l’installation de clôtures dangereuses,

— le non-respect des normes sanitaires pendant la période de pandémie de Covid 19,

— l’exploitation du chapiteau dont les normes de sécurité n’avaient pas été vérifiées.

Comme l’a constaté le premier juge, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que les clôtures installées sur certaines parcelles seraient non conformes à des règles de sécurité. Par ailleurs aucune mise en demeure n’a été adressée au gérant s’agissant d’une éventuelle non-conformité relative au chapiteau et il est démontré que la société Maxou avait obtenu validation de la structure par la préfecture au mois de novembre 2020, structure depuis démontée. Aucune mise en demeure n’a non plus été adressée au sujet de la violation des normes sanitaires liées au Covid, étant relevé que plusieurs témoignages attestent de la mise en place de ces normes par la société Maxou et viennent contredire les deux attestations communiquées par le loueur faisant état d’un non-respect de ces règles.

En conséquence le non-respect de règles de sécurité ne peut être retenu pour faire jouer la clause résolutoire.

Sur les travaux de conformité d’électricité, de drainage et d’assainissement

Dans sa mise en demeure du 9 février 2024 M. [G] évoque 'le défaut de conformité du réseau électrique, du local technique et des travaux de drainage'.

L’article 5 du contrat de location-gérance ('Situation générale du fonds') stipule que Le loueur déclare qu’à sa connaissance les matériels, mobiliers et installations se trouvant dans le fonds sont conformes aux normes de sécurité, d’hygiène et d’environnement, en vigueur exigées compte tenu de la nature du fonds et de ses activités, et que touts ces matériels et installations sont en bon état de fonctionnement.

L’article 6 invoqué par M. [G] précise que Le Gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires, sans pouvoir exercer aucun recours contre le Loueur pour quelque cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution de la redevance par ailleurs (§ 1) et que Le Gérant entretiendra en bon état le mobilier, le matériel et les installations servant à l’exploitation du fonds, conformément aux normes de sécurité, d’hygiène et d’environnement, en y faisant effectuer notamment toutes les réparations et transformations

nécessaires ; y compris celles rendues nécessaires par l’usure normale (§ 6).

La cour constate tout d’abord qu’il ne résulte d’aucune pièce que des travaux d’assainissement devraient être mis en oeuvre sur le camping et la question du local technique évoquée dans la mise en demeure n’est pas abordée par les parties dans leurs conclusions.

S’agissant ensuite des travaux de drainage, également évoqués par la société Maxou qui a relevé la présence d’eau stagnante, créant selon elle une situation dangereuse en raison des installations électriques défec-tueuses, l’absence d’installation de drainage ne peut créer une obligation d’entretien à la charge du locataire-gérant. Par ailleurs, il n’est pas démontré que la survenance d’inondations de plusieurs parcelles liées aux intempéries et à la proximité du fleuve Aa (cf courriers de M. [J] du mois de juin 2021) aurait créé l’obligation d’installation supplémentaire pour permettre un drainage, étant relevé qu’à supposer que cette situation préexistait au contrat de location-gérance, l’attention du gérant n’a pas été attirée sur la nécessité de procéder à des installations supplémentaires sur le camping.

S’agissant de la mise en conformité du réseau électrique, la société Maxou soutient qu’il ne s’agit pas de simples travaux de réparation dès lors que les installations n’étaient pas conformes aux normes de sécurité, le loueur ayant ainsi manqué à son obligation de délivrer un bien conforme, et que la réfection de l’installation électrique non conforme peut relever des dispositions de l’article 606 du code de procédure civile.

L’article 6 § 5 du contrat de location-gérance met en effet à la charge du gérant les travaux d’entretien, de réparation, de réfection et de remplacement de toute nature qui pourraient s’avérer nécessaires, à l’exception de ceux définies par l’article 606 du code civil, qui sont à la charge du loueur en sa qualité de propriétaire de locaux.

Il ressort des pièces versées aux débats que les travaux d’électricité évoqués par les parties concernent six bornes d’alimentation électrique situées sur diverses parcelles du camping (n° 23, 90, 108, 74, 51, 64) dont il ressort d’un rapport de diagnostic établi par le cabinet Socotec après une visite effectué le 17 juin 2021 qu’elles sont 'non conformes’ (absence de fixation sur un socle béton, matériels en contact avec l’humidité du sol, prise non située à une hauteur entre 0,50 et 1,5 mètres) et présentent un caractère de 'danger non négligeable'. Le rapport conclut que 'le remplacement de ces bornes s’impose par d’autres de types normalisé ayant les prises de courants à plus de 50 cm du sol, possédant un indice de protection contre les influences externes minimum IP 34 IK08'. Il n’est pas possible d’identifier précisément d’autres travaux de mise aux normes.

Toutefois, d’une part, la société Maxou ne peut, au regard des dispositions de l’article 5 et de l’article 6 § 1 du contrat rappelées ci-dessus, se prévaloir d’un manquement du loueur à son obligation de délivrance, et, d’autre part, la nature des réparations concernées, qui ne concernent pas l’ensemble du réseau électrique du camping, ne permet pas de les considérer comme relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Le cabinet Socotec a établi un autre rapport de diagnostic le 19 mars 2024 après une visite effectuée le 15 mars 2024 qui, concernant les mêmes bornes, constate que 'les nouvelles dispositions font disparaître les risques d’électrocution constatés dans le précédent rapport d’audit’ et conclut à la conformité des bornes et il est justifié de factures d’achat de matériel dont certaines datent des mois de janvier et février 2024, qui permettent de considérer que la société Maxou a exécuté les travaux qui ont débuté dans le délai d’un mois de la mise en demeure. Il n’y a donc pas motif à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le mécontentement de la clientèle

Le loueur invoque un manquement à l’article 6 § 3 du contrat se prévalant de témoignages de plusieurs clients du camping évoquant un mauvais entretien des allées et des espaces verts, l’augmentation des coûts tels que les tarifs pour les visiteurs extérieurs ou des frais de parking, la surpression de services tel que le ramassage des déchets verts, l’imposition d’horaire de tonte, le refus d’accès au point d’eau central, des insultes et menaces notamment dans le cadre de la procédure l’opposant au loueur, des incivilités et l’imposition de règles limitatives injustifiées à l’égard de certains occupants, la baisse de qualité de service, l’indisponibilité du gérant peu présent, une publicité mensongère sur l’offre de service.

De son côté la société Maxou verse aux débats nombreux témoignages attestant de la bonne gestion du camping depuis l’arrivée du nouveau gérant, des améliorations apportées, de la disponibilité du personnel et du bon entretien des lieux.

Certains reproches concernent les choix du gérant dans l’exploitation de son fonds de commerce sur lequel le loueur n’a pas de droit de regard.

Les témoignages communiqués de part et d’autre révèlent finalement une immixtion injustifiée du loueur dans la gérance du camping à l’origine d’un climat conflictuel entre le gérant et le loueur et un comportement intrusif du loueur confinant à la mauvaise foi contractuelle.

Dans ces conditions, la cour ne peut donner force probante aux attestations des clients de longue date que le loueur a entraînés dans son sillage, à supposer même leur contenu exact, comme étant révélatrices d’un comportement général inadapté du gérant à l’égard de l’ensemble de la clientèle du camping. Le climat partisan qui règne entre les occupants du camping et l’instrumentalisation par le loueur de certains occupants empêchent de faire prévaloir la thèse du loueur pour qualifier un manque-ment contractuel susceptible d’entraîner la perte du contrat.

Sur la domiciliation de M. et Mme [J]

M. [G] reproche enfin à M. et Mme [J] d’être domiciliés sur le camping, ce qui ressort effectivement des pièces versées aux débats y compris des pièces de la procédure (adresse mentionnée sur les conclusions) ; tout en affirmant ne pas y demeurer l’hiver, les époux [J] ne justifient d’aucune autre adresse.

En premier lieu, la cour constate que cette domiciliation n’a pas pour conséquence une modification du mode d’exploitation, en violation de l’article 6 (§ 1) du contrat de location-gérance, comme le soutient le loueur.

En second lieu, il est prévu à l’article 4 du contrat de location-gérance ('droit à l’occupation des locaux d’exploitation du fonds') que le Gérant aura, comme conséquence du présent Contrat de location-gérance, le droit de les occuper sans pouvoir pour autant revendiquer la qualité de locataire. Le droit à l’occupation des locaux étant accessoire du Contrat de location-gérance, il est expressément stipulé que la résiliation, pour quelque cause que ce soit, du Contrat de location-gérance du fonds de commerce conclu à titre principal, entraînera la résiliation automatique de ce droit à l’occupation des lieux.

Aucune clause du contrat n’interdit une domiciliation sur le camping et le manquement invoqué par le loueur est sans rapport avec les obligations fixées à l’article 6 du contrat.

Le non-respect des règles du code du tourisme (article D. 331-1-1), lesquelles concernent la clientèle, et des règles du code de l’urbanisme, dont il n’est pas démontré qu’elles s’appliqueraient en l’espèce, n’est pas caractérisé.

Aucune violation des obligations contractuelles ne peut ainsi être retenue s’agissant de la domiciliation du gérant de la société Maxou et de son épouse.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande de nullité du contrat de location-gérance

Les intimés concluent à l’irrecevabilité de la demande de nullité du contrat qui n’a pas été présentée par l’appelant ni en première instance ni dans ses premières conclusions devant la cour, en violation des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile. M. [G] leur oppose que la demande est recevable en application de l’article 565 de ce code dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que la demande de résiliation, l’une et l’autre ayant pour conséquence l’effacement rétroactif du contrat.

Selon l’article l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Par ailleurs, l’article 910-4 dans sa version antérieure au décret 2023-1391 du 29 décembre 2023, applicable aux procédures introduites avant le 1er septembre 2024, dont les dispositions ont été reprises au nouvel article 915-2, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 (premières conclusions), l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, que l’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures et que, néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il en résulte que la demande de nullité présentée pour la première fois par l’appelant dans ses deuxièmes conclusions est irrecevable, peu important qu’il s’agisse d’une prétention tendant ou non aux mêmes fins que celles soumises au premier juge dans la mesure où les dispositions de l’article 565 ne s’appliquent pas à l’irrecevabilité prévue à l’article 910-4. Il n’est pas soutenu que la demande serait recevable au regard des exceptions fixées au deuxième alinéa de cet article.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [G]

La cour relève que M. [G] sollicitait devant le premier juge et dans ses premières conclusions devant la cour la somme de 100 000 euros, en réparation de son préjudice moral et de la perte de valeur de son fonds et qu’il sollicite désormais la somme de 200 000 euros à raison de la résistance abusive des intimés à lui transmettre les éléments lui permettant d’exercer ses droits de loueur, à raison du défaut de réhabilitation du bâtiment n° 3 en logement, qui était selon lui une condition à la conclusion du contrat (préjudice évalué à 60 000 euros) et à raison de la dénaturation du camping du fait de l’exercice d’une activité de débit de boisson et de petite restauration.

M. [G] agit sur le fondement de l’article l’article 1231-1 du code civil, étant relevé qu’il ne peut agir en responsabilité contractuelle que contre la société Maxou, son cocontractant.

Il n’a pas été retenu de manquement contractuel s’agissant de la mise en oeuvre d’une activité de débit de boisson et de petite restauration, ni de modification de la destination du fonds de commerce.

Par ailleurs, l’article 4 du contrat prévoit que : A la demande du Gérant, le Loueur l’autorise d’ores et déjà à effectuer tous travaux d’amélioration, de réhabilitation, de construction, de transformation sur le bâtiment n° 3 afin de le réhabiliter en logement. Tous les frais et coûts des travaux seront à la charge exclusive du Preneur. Toutefois le Loueur met en garde le Preneur sur la faisabilité de ce projet et le charge de lui fournir le dossier suivant avant tout commencement des travaux (…). A la fin du contrat de location-gérance, le Loueur s’engage irrévocablement à ne pas demander la remise en état initial du bâtiment n° 3. Le Preneur déclare avoir été averti par le rédacteur des présentes que ces travaux ne donneront lieu à aucune indemnité de la part du Loueur. Ces dispositions ne fixent pas une obligation pour le gérant de procéder à la réhabilitation du bâtiment n° 3 de sorte que le loueur ne peut invoquer un manquement contractuel justifiant l’attribution de dommages-intérêts.

Enfin, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir l’existence d’un préjudice résultant d’un retard dans la transmission par la société Maxou des 'éléments permettant d’apprécier l’exécution de ses obligations', qui n’aurait été réparé par la communication desdits éléments.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [G] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande au titre du remboursement du coût de la mise en conformité de l’installation électrique et du rapport de vérification Socotec

En première instance la société Maxou sollicitait qu’il soit fait injonction au loueur de procéder à des travaux de mise en sécurité des installations électriques et des travaux de drainage.

Suite à la réalisation de travaux de mise en conformité par elle-même, la société Maxou sollicite désormais le remboursement du coût des travaux ; il n’est pas fait de demande devant la cour concernant des travaux de drainage.

Au regard de ce qui a été indiqué ci-dessus au sujet des travaux de conformité de l’installation électrique, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Maxou de sa demande et de la débouter de sa demande de remboursement du coût des travaux et du rapport de vérification.

Sur les demandes concernant la parcelle [Cadastre 10]

C’est par une exacte appréciation des éléments du débat que le premier juge a considéré que rien ne prouvait que la parcelle [Cadastre 10] était exclue du fonds donné en location-gérance, que la signature de deux contrats successifs entre M. [G] et la société Maxou de mise à disposition à titre gracieux de cette parcelle pour les saisons 2020 et 2021 tendaient à démontrer le contraire, et que M. [G] était tenu à redevance depuis le 31 mars 2022 en l’absence de renouvellement du contrat, redevance qu’il convient de qualifier d’indemnité d’occupation. Le fait que la parcelle en question n’ait fait l’objet d’aucune location apparaissant dans les bilans depuis 2017 ne démontre nullement qu’elle était exclue du fonds de commerce donné en location-gérance et M. [G] ne communique aucun élément démontrant que M. [J] lui aurait fait régulariser un contrat de location à titre gracieux dans une intention dolosive, laquelle ne peut se déduire de la concomitance entre la signature des statuts de la société Maxou et la régularisation du contrat de location-gérance.

En conséquence il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, à mettre les dépens d’appel à la charge de M. [G] et d’allouer aux intimés des indemnités de procédure dans les conditions fixées au dispositif de l’arrêt, tenant compte des revendications de M. [G] jugées justifiées dans le cadre de la procédure d’incident.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Rejette la demande tendant à voir écarter des débats les pièces numérotées 11, 24, 25, 35, 44, 48, 56, 73, et 74 communiquées par les intimés ;

Déclare irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de location-gérance ;

Rejette la demande de remboursement du coût de la mise en conformité de l’installation électrique et du rapport de vérification Socotec ;

Condamne M. [N] [G] à payer à M. [C] [J] et Mme [K] [H], ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [G] à payer à la société Maxou la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [G] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier

Béatrice CAPLIEZ

Le président

Dominique GILLES