COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 19 Décembre 2024

N° RG 24/00316 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNYI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] en date du 01 Février 2024, RG 1223000104

Appelant

M. [B] [N]

né le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant Chez M. et Mme [R] – [Adresse 9] [Adresse 2]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL SEL ABDEL ALOUANI, avocat plaidant au barreau de ROUEN

Intimés

M. [D] [Z] [T] [S]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

Mme [C] [L] [E] épouse [S]

née le [Date naissance 7] 1934 à [Localité 15], demeurant EHPAD Les Gentianes – [Adresse 6]

Représentés par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL CABINET MEROTTO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 15 octobre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [S] et Mme [C] [S] exposent être propriétaires des lots n°100, 118, 158 et 159 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 12]' situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Après le départ en institution spécialisée du parent qui occupait ce logement, les consorts [S] indiquent avoir mandaté une agence immobilière pour vendre le bien selon mandat signé le 30 juin 2023.

Ultérieurement, M. [S] a été informé de l’occupation de l’appartement mis en vente par des personnes non identifiées et du changement de serrure de la porte d’entrée. Il a en conséquence déposé plainte pour violation de domicile le 12 septembre 2023.

Le même jour, M. [D] [S] a fait constater par commissaire de justice l’occupation de l’appartement et la présence de M. [B] [N], l’officier ministériel notant à ce titre que des poussières métalliques provenant d’un fraisage étaient visibles concernant la serrure de la porte d’entrée.

M. [N] prétend quant à lui être locataire de l’appartement, selon acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, signé avec la SCI [Adresse 12] Lots Transitoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, les consorts [S] ont fait assigner en référé M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annemasse aux fins notamment de voir ordonner son expulsion.

Ce dernier a toutefois quitté les lieux avant la décision.

Par ordonnance du 1er février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

— constaté le désistement des consorts [S] de leur demande d’expulsion et de leur demande de suppression des délais mentionnés aux articles L.412-1, et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— constaté que M. [N] a été occupant sans droit ni titre entre le 12 septembre 2023 et le 23 octobre 2023 du logement (lot n°118) situé au sein de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 14] à [Localité 10],

— condamné M. [N] à payer aux consorts [S] la somme de 1 400 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues entre le 12 septembre 2023 et le 23 octobre 2023,

— condamné M. [N] à verser aux consorts [S] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des constats de commissaire de justice du 12 septembre 2023 et du 24 octobre 2023,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par acte du 1er mars 2024, M. [N] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [N] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel,

— l’en déclarer bien fondé,

Partant, sur ses demandes,

— réformer la décision en ce qu’elle a :

vu l’absence de contestation sérieuse, constaté que M. [N] a été occupant sans droit ni titre entre le 12 septembre 2023 et le 23 octobre 2023 du logement (lot n°118) situé au sein de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 14] à [Localité 10],

condamné M. [N] à payer aux consorts [S] la somme de 1 400 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues entre le 12 septembre 2023 et le 23 octobre 2023,

condamné M. [N] à verser aux consorts [S] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des constats de commissaire de justice du 12 septembre 2023 et du 24 octobre 2023,

rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

En conséquence, statuant de nouveau,

— lui donner acte de son départ du logement sis [Adresse 3] depuis le 23 octobre 2023,

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [S] demandent à la cour de :

— débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes.

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— condamner M. [N] à leur payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner M. [N] aux dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En ce sens, il a été rappelé à raison par le premier juge que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit, pour le propriétaire, à réparation à hauteur du préjudice subi.

En l’espèce, il résulte des faits constants et des pièces versées aux débats que les consorts [S], propriétaires d’un bien (lots n°100, 118, 158 et 159) dans un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 12]' situé [Adresse 5] à [Localité 10], ont découvert que cet appartement était occupé à leur insu le 12 septembre 2023 consécutivement à un signalement de l’agent immobilier mandaté pour la vente du bien.

M. [N] ne conteste pas avoir occupé le logement susvisé à compter du 1er septembre 2023 mais relève sa bonne foi en indiquant avoir cru conclure un bail d’habitation avec le véritable propriétaire (SCI [Adresse 12] Lots Transitoires) avant d’entrer dans les lieux.

S’il n’est pas contesté que M. [W] [O], identifié comme mandataire de la société prétendument bailleresse dans le contrat produit par l’appelant, a fait l’objet de poursuites pénales pour escroquerie, force est néanmoins de constater que M. [N] ne produit, pour attester de sa bonne foi, aucun état des lieux d’entrée, aucune preuve de dépôt de garantie ni aucune quittance de loyer ou preuve d’un paiement quelconque.

Au surplus, il résulte des constatations du commissaire de justice en date du 12 septembre 2023 que la serrure de l’appartement avait été changée et que des traces de fraisage, avec des résidus métalliques sur la porte d’entrée, étaient perceptibles à l’oeil nu.

Par ailleurs, il n’est attesté d’aucune démarche positive par M. [N] envers le prétendu bailleur (lettre de demande d’explication, mail, courrier d’avocat, tentative de consignation de loyers, constitution de partie civile lors de l’instruction ou à l’audience correctionnelle) alors-même qu’il résulte des pièces versées aux débats qu’un précédent identique existait entre M. [O] et M. [N] pour un appartement situé à proximité immédiate de celui des consorts [S].

Il en résulte que M. [N] ne peut être considéré de bonne foi en vertu du seul bail qui aurait été conclu avec la SCI [Adresse 13].

Enfin, la restitution des clés au propriétaire des lieux à la date du 23 octobre 2023 n’est pas contestée. Aussi, il y lieu de retenir que l’occupation irrégulière s’est prolongée du 1er septembre 2022 au 23 octobre 2023, créant de ce fait un préjudice certain aux consorts [S] lesquels n’ont pu poursuivre leur projet de vente au cours de cette période.

Aussi, par adoption de motifs concernant la valorisation du préjudice tel qu’arrêté par le premier juge (proratisation du loyer estimé par l’agence immobilière ORPI sur la période d’occupation), il y a lieu de confirmer la décision déférée ayant condamné M. [N] à leur payer la somme provisionnelle de 1 400 euros.

M. [N], qui succombe en ses prétentions, est condamné aux dépens. Il est en outre condamné à payer aux consorts [S] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [B] [N] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M. [B] [N] aux dépens d’appel,

Condamne M. [B] [N] à payer la somme de 2 000 euros à M. [D] [S] et Mme [C] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 19 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

19/12/2024

la SELARL BOLLONJEON

M^e Christian FORQUIN

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