COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre C

ARRÊT AU FOND

DU 13 DECEMBRE 2007

N° 2007/

Rôle N° 05/17956

Y Z

C/

S.C.I A B

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Juillet 2005 enregistré au répertoire général sous le n° 03/8356.

APPELANTE

Y Z, agissant poursuites et diligences de son représentan légal en exercice y domicilié,

XXX

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,

assistée de Maître Christine SCELLIER-FOURNIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I A B, prise en la personne de son représentant légal,

XXX

représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,

assistée de la SCP PIERI – DUPIELET (ASS), avocats au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2007 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Madame Brigitte BERNARD, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Brigitte BERNARD, Président

Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller

Monsieur Michel NAGET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2007.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2007,

Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 1^er décembre 1989 conclu avec la SCI A PLAISANCE, la SARL Z a conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans et 10 mois portant sur des locaux à MARSEILLE (Bouches-du-Rhône), XXX, 4 ème. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’au 29 septembre 2002, date d’un congé donné à la SARL locataire.

La bailleresse, la SCI A PLAISANCE a saisi le Juge Délégué aux Loyers Commerciaux du tribunal de grande instance de MARSEILLE pour voir fixer le prix du bail renouvelé à la date du 29 septembre 2002 à la valeur locative du fait d’une durée originaire supérieure à 9 ans.

Par jugement du 9 mars 2004, le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a constaté l’accord entre les parties sur le renouvellement du bail commercial les liant et ordonné une mesure d’expertise confiée à M. X pour déterminer la valeur locative des locaux. Le rapport a été déposé le 22 février 2005.

La société A PLAISANCE a sollicité l’homologation du rapport et la fixation du loyer à la somme de 6.262 Euros par an, avec intérêts.

Par jugement du 05 juillet 2005, le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a:

— fixé à la somme de 4.112,98 Euros par an le prix du loyer du bail renouvelé au 29 septembre 2002,

— dit que la société Z est débitrice des intérêts au taux légal sur les loyers ou fractions de loyer impayés à compter de la date de leur exigibilité,

— fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise et les a partagés par moitié entre les parties.

Par acte du 14 septembre 2005, la SARL Z a fait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions déposées le 29 décembre 2005, la SARL Z demande à la Cour :

— de réformer le jugement,

— de fixer le loyer à la somme annuelle de 2.648 Euros,

— de condamner l’intimée au paiement de la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Concernant l’évaluation effectuée par l’expert, l’appelante déplore l’absence de prise en considération de la vétusté des locaux, l’impossible comparaison effectuée avec des commerces appartenant à une rue plus commerçante alors que le local voisin est donné à bail dans les mêmes conditions, l’absence de prise en compte des baux commerciaux voisins pour le calcul du prix au m² alors même qu’ils sont indiqués dans le rapport.

Par ses dernières conclusions déposées le 06 mars 2006, la société A PLAISANCE demande à la Cour:

— de dire l’appel infondé,

— de fixer cependant par appel incident le prix du bail renouvelé au 29 septembre 2002 à 6.262 Euros par an,

— de dire l’appelante débitrice des intérêts au taux légal sur les loyers ou fractions de loyers impayés à compter de la date de leur exigibilité,

— de la condamner aux dépens.

Concernant l’évaluation retenue par le tribunal, l’intimée expose essentiellement qu’il aurait fallu retenir un coefficient correcteur de 1 et non pas de 0,9 en considération de l’emplacement des locaux, de leur consistance et de leur nature et qu’aucune réclamation concernant les travaux n’aurait été formulée par le locataire pendant la durée du bail.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 10 octobre 2007.

Sur ce, la Cour

Considérant que la recevabilité de l’appel n’est pas critiquée ;

Considérant que les parties ne remettent pas en cause le déplafonnement du loyer du bail commercial les liant, renouvelé à compter du 29.09.2002, le bail précédent ayant eu une durée supérieure à 12 ans à la suite de sa tacite reconduction ;

Qu’ainsi, le loyer du bail renouvelé, concernant des locaux, sis à MARSEILLE, XXX, 13004, doit être fixé à sa valeur locative ;

Considérant que dans le bail à effet du 1.12.1999, la composition des locaux est précisée ainsi qu’il suit : 'un magasin avec logement attenant de 3 pièces, dont une cuisine avec cour et lavoir situés au rez-de-chaussée côté droit’ ;

Considérant que la possibilité d’utiliser le logement pour entreposer des marchandises n’est pas mentionnée dans le bail ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a statué sur la valeur locative des locaux commerciaux d’une part et sur celle du logement d’autre part, comme l’a fait également l’expert judiciaire C X ;

Considérant, en premier lieu, quant à la valeur locative des locaux commerciaux, que l’expert judiciaire, lequel a mesuré avec un mètre à rayon laser l’ensemble des locaux loués et a abouti à une surface pondérée totale de 67,33 m2, a indiqué que les locaux commerciaux se composaient d’un espace de vente, avec vitrine sur l’avenue de Montolivet, d’une surface pondérée de 25,84 m2 après application d’un coefficient de 1 : que cette surface pondérée des locaux commerciaux est admise par les parties ;

Considérant que pour calculer le prix au m2 des locaux commerciaux, le premier juge a eu recours à la méthode de comparaison avec 'des prix couramment pratiqués dans le voisinage concernant des locaux équivalents, eu égard aux éléments, mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 de décret du 30.09.1953", conformément à l’article 23-5 du même texte ;

Considérant que l’expert judiciaire a retenu 6 valeurs de référence, qu’il a visité les locaux situés avenue de Montolivet et boulevard Banon et a écarté les éléments de comparaison proposés par la Société Z, comme insuffisamment pertinents ; que l’expert a donc évalué le prix au m2 des locaux commerciaux, loués par la SCI A PLAISANCE à 65 euros l’an et la valeur locative à 1690 euros l’an ;

Considérant que le premier juge a estimé pouvoir retenir les valeurs de référence proposées par l’expert judiciaire et cinq prix de comparaison produits par la SARL Z ;

Considérant cependant que c’est à tort que le premier juge s’est fondé sur le bail commercial du 48 rue Saint Bruno en date du 1.02.2004 ainsi que sur le bail du XXX, en date du 21.08.2003, ces deux baux ayant été signés postérieurement à la date de renouvellement du bail en cause, soit au 29.09.2002 ; qu’ils ne peuvent donc servir de références;

Considérant qu’il convient, ainsi, de calculer le prix du m2 l’an du local commercial, appartenant à la Société A PLAISANCE, sur la base de la moyenne des prix de comparaison proposés par l’expert judiciaire et des trois valeurs de références fournies par le preneur, dûment vérifiables et relatives à des commerces de la même zone de commercialité : XXX, XXX, la Cour écartant les autres baux de comparaison ne concernant pas des locaux équivalents ou trop tardifs présentés par la SARL Z ;

Que la moyenne des éléments de comparaison s’élève à la somme de 59 euros le m2 l’an ;

Considérant, par ailleurs, que si le premier juge a appliqué justement, à ce prix du m2 l’an, un coefficient de majoration de 1 pour tenir compte de l’emplacement des locaux loués, de leur consistance de leur bonne adaptation à leur destination, en revanche, il n’y a pas lieu de minorer ce prix, du fait d’une destination, contractuelle limitée à 'librairie papeterie journaux', les baux retenus à titre d’éléments de comparaison, ayant tous une destination exclusive ;

Qu’il convient, par contre, d’appliquer un coefficient de minoration de 1 et non de 0,9, comme l’a fait le premier juge, en raison de la vétusté des locaux et de leur défaut d’entretien, sans qu’il y ait lieu, dans le cadre de la fixation de la valeur locative, de rechercher à qui incombe cet état des lieux ;

Considérant que les coefficients correcteurs se compensant, la valeur locative des locaux commerciaux sera fixée à 1 524,56 euros par an (59 X 25,84 m2) ;

Considérant, en second lieu, quant à la valeur locative du logement, que ce dernier se répartit ainsi :

Hall

surface pondérée 2,91 m2

WC

surface pondérée 1,89 m2

1 chambre

surface pondérée 16,7 m2

deuxième chambre

surface pondérée 8,55 m2

Cuisine

surface pondérée 7,07 m2

Cour

surface pondérée 21,85 m2

Que cette répartition et ces surfaces pondérées calculées par l’expert judiciaire ne font l’objet d’aucune critique sérieuse ;

Que, de même, le prix au m2 de 381 euros, retenu par le premier juge, s’agissant d’un prix couramment pratiqué dans le voisinage pour un appartement type 3, selon l’expert judiciaire, n’est combattu par aucune pièce contraire ;

Que, toutefois, il n’y a pas lieu de minorer ce prix pour tenir compte de l’exiguïté du logement, alors que la recherche de la surface pondérée permet déjà de prendre en considération cette exiguïté ;

Que, dès lors, seule sera retenue une minoration de 20 % en raison de l’inconvénient, pour ce logement, d’être intégré au commerce de librairie-papeterie-journaux, dont le magasin comme le premier juge l’a souligné, est fréquemment ouvert ;

Que la valeur locative du logement sera fixée ainsi à 304,80 euros par mois et à 3 657,60 euros par an ;

Considérant, en conséquence, que la valeur locative annuelle des locaux loués par la Société A PLAISANCE à la SARL Z s’élève à la somme de 5 182,16 euros ( 1 524,56 euros + 3 657,60 euros) ; que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef ;

Considérant, encore, que pas plus en première instance qu’en appel, il n’est établi par la SARL Z une relation entre le prix du bail renouvelé et un droit au bail, dont le paiement n’est pas justifié ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux intérêts et aux dépens de première instance, comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

Que les dépens d’appel seront à la charge de la SARL Z qui supportera aussi ses frais irrépétibles, l’appelante succombant dans ses demandes ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant en audience publique, contradictoirement

— Reçoit l’appel.

— Infirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives au prix du loyer du bail renouvelé au 29.09.2002, conclu entre la SCI A PLAISANCE et la SARL Z, pour les locaux, sis XXX, à XXX

Statuant à nouveau :

— Fixe ce prix à la somme globale de 5 182,16 euros l’an.

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— Condamne la SARL Z aux dépens d’appel. Admet la SCP BLANC-AMSELLEM-MIMRAN-CHERFILS, avoués, au bénéfice de l’article 699. du Nouveau Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT