COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 14 OCTOBRE 2011

N° 2011/ 406

Rôle N° 09/19834

G B

C/

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE E F

SAS CABINET C D

S.A.S SGIT GESTION

Grosse délivrée

le :

à :la SCP B-GUEDJ

la SCP BLANC-CHERFILS

la SCP I-J-K

la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL – X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de A en date du 23 Septembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 07/9782.

APPELANT

Monsieur G B

né le XXX à XXX

représenté par la SCP B GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par M^e FAIN-ROBERTde la SCP ROBERT D. – RODRIGUEZ B. – COLAS V. – ROUGE M. P., avocats au barreau de A

INTIMEES

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE E F prise en la personne de son représentant légal, demeurant Route Nationale 98 – 83310 F

représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, ayant la SCP LABORDE FOSSAT, avocats au barreau de A

SAS CABINET C D prise en la personne de son représentant légal, demeurant Galerie Nice Europe Bâtiment D – XXX

représentée par la SCP I J K, avoués à la Cour, ayant la ASS ANDREI – ZUELGARAY, avocats au barreau de NICE

Société SGIT GESTION prise en la personne de son représentant légal, demeurant XXX – XXX

représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL X, avoués à la Cour, plaidant par Isabelle PARENT substituant M^e Alain DE ANGELIS, avocat s au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2011 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur: Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2011,

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Mr B est propriétaire d’un local commercial sis au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE LE PHARE, qui dépend lui-même d’un ensemble immobilier dénommé E F ; se prévalant d’une autorisation de la société SGIT GESTION, syndic de la copropriété et prétendument gestionnaire de l’ASL, ainsi que de l’accord de Mr Y, architecte, Mr B a adjoint à ce local une terrasse fermée et couverte, qu’il qualifie de 'vélum', gagnée sur les parties communes et donnée à bail ; la société C D, nommée gestionnaire de l’Association syndicale libre de E F, s’étant opposée à cette installation non autorisée par une décision d’assemblée générale, Mr B a présenté une résolution tendant à obtenir la régularisation de sa situation, qui a été rejetée ; dès lors il assigné l’Association syndicale libre de E F, la société SGIT GESTION et la société C D en responsabilité ;

Par jugement du 23 septembre 2009 le Tribunal de grande instance de A a statué ainsi :

'DEBOUTE Monsieur B de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur B à démonter le vélum installé sur les lots 8 et 9 de la résidence Le Phare et ce, sous astreinte provisoire de 50 Euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur B à payer à l’Association Syndicale Libre de E F, la société S.G.I.T GESTION et la société C D la somme de 1 000 EUROS chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur B aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP GIOVANNANGELI COLAS ESCOFFIER et de la SCP LABORDE § FOSSAT avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile’ ;

Mr B a relevé appel de cette décision le 4 novembre 2009 ;

Au terme de dernières conclusions du 20 août 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, il formule les demandes suivantes :

'Vu le Cahier des charges de l’ASL

Vu le règlement de copropriété de la Résidence le Phare,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1382 du Code civil,

INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement du 23 septembre 2009 par la 3^e Chambre du Tribunal de Grande Instance de A.

A titre principal.

DIRE ET JUGER que Monsieur B bénéficie des autorisations nécessaires à la conservation du vélum démontable qu’il a fait installer en devanture de son local commercial

A titre subsidiaire si par extraordinaire la Cour considérait que le vélum installé par Monsieur B devait être démonté.

CONSTATER qu’il appartenait à la SGIT, en sa qualité de Syndic de copropriété et gestionnaire de l’ASL et au regard de ses obligations professionnelles, d’informer Monsieur B de toutes les modalités à suivre pour procéder à une telle installation, et notamment d’obtenir préalablement l’accord de l’ASL,

CONSTATER que l’ASL a délibérément violé le principe d’égalité entre commerçants et a commis un abus de droit manifeste

CONSTATER que la Société C D est également responsable des préjudices subis par Monsieur B pour avoir commis un abus de position dominante et entretenu une collusion à l’encontre de Monsieur B

CONDAMNER in solidum la SGIT, l’ASL et la Société C D à rembourser à Monsieur B les frais liés à l’installation et au démantèlement du Vélum, à savoir :

—  9.203,22 euros au titre du coût d’installation du vélum

—  2.392 euros au titre des frais de démantèlement

En tout état de cause.

CONDAMNER in solidum la SGIT, C D et l’ASL E F à réparer les différents préjudices subis par Monsieur B, à savoir:

—  47.358,47 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers du 1^er octobre 2004 au 30 juin 2009,

—  300 euros au titre des frais de rédaction du bail,

—  185.000 au titre de la perte de chance de céder son local commercial au prix du marché,

CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer à Monsieur B la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par la SCP B, Avoués à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile’ ;

Au terme de dernières conclusions du 23 juin 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, l’Association syndicale libre de E F formule les demandes suivantes :

'Débouter Monsieur G B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Vu les dispositions de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de la Résidence Le Phare,

Vu les statuts et le cahier des charges de l’A.S.L. de E F,

Dire et juger que Monsieur G B n’a jamais sollicité que la réalisation du vélum soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le Phare,

Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Phare n’a jamais donné son accord à la réalisation des travaux de Monsieur G B,

Dire et juger que Monsieur G B n’a jamais sollicité que la réalisation du vélum soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’A.S.L. de E F,

Dire et juger que l’A.S.L. de E F n’a jamais donné son accord à la réalisation des travaux de Monsieur G B,

Confirmer le jugement entrepris,

En conséquence, dire et juger que les travaux du vélum ont été réalisés par Monsieur G B en méconnaissance du règlement de copropriété de la Résidence Le Phare, ainsi que des dispositions du cahier des charges de l’A.S.L. de E F,

Condamner Monsieur G B à détruire le vélum réalisé sur les lots 8 et 9 de la Résidence Le Phare, sous les mêmes conditions d’astreinte que celles prévues par le premier Juge.

Condamner Monsieur G B à payer à l’A.S.L. de E F la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Monsieur G B à payer à l’A.S.L. de E F la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le même aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP BLANC CHERFILS’ ;

Au terme de dernières conclusions du 21 décembre 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société SGIT GESTION formule les demandes suivantes :

'Vu les articles 1382 et 1315 du Code Civil,

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de A le 23 septembre 2009,

A titre principal :

CONFIRMER purement et simplement le jugement dont appel.

DIRE ET JUGER que la Société SGIT GESTION n’a pas commis de faute.

DIRE ET JUGER que le lien de causalité entre les préjudices allégués et les manquements reprochés n’est pas établi.

En conséquence :

DIRE ET JUGER que les conditions de l’article 1382 du Code Civil ne sont pas réunies.

DEBOUTER Monsieur B de l’intégralité de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire :

DIRE ET JUGER que les préjudices dont il est demandé réparation ne sont pas justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

En conséquence :

DEBOUTER de plus fort Monsieur B de ses demandes.

REJETER toutes prétentions plus amples ou contraires formulées à l’encontre de la Société SGIT GESTION.

CONDAMNER Monsieur B au paiement d’une somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le CONDAMNER aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP LATIL, Avoués aux offres de droit’ ;

Au terme de dernières conclusions du 5 mai 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société C D formule les demandes suivantes :

'Confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel.

Débouter Monsieur B de toutes ses demandes fins et conclusions.

Le condamner à payer à la SAS C D la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et les dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP I J K Avoué sur justification d’en avoir fait l’avance’ ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2011 ;

MOTIFS DE LA DECISION

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d’en relever d’office l’irrégularité ;

Mr B ne produit pas son titre, toutefois il se déduit des pièces versées aux débats que les lots n° 8 et 9 de la copropriété RESIDENCE LE PHARE, dont il a fait l’acquisition le 6 juillet 2004, consistent en un petit local commercial d’une superficie d’environ 31 m² (cf. le bail) ; le protocole d’accord du 7 février 2005, portant résiliation amiable de bail commercial, expose : 'En vertu d’un contrat de bail… du 27 septembre 2004… Monsieur B a donné à bail commercial précaire pour une durée de 23 mois à effet du 1^er novembre 2004 un local sis à E F (VAR) de deux pièces et deux W.C. d’une surface de 31 m2 avec une terrasse de 70 m2, le tout pour une destination de restauration’ ; de fait, sous couvert de la pose d’un 'vélum’ (grand voile servant à couvrir un espace sans toiture), Mr B a adjoint à son local une salle de restaurant (cf. les photographies), avec 'fermeture des parties verticales par rideaux enroulables, fenêtre cristal, porte deux vantaux’ (cf. la facture de la société STORES MER ET SOLEIL) ; or cette extension a été réalisée sur une partie commune, ce qu’il savait parfaitement (cf. l’exposé du protocole d’accord : 'Monsieur Z va découvrir que cette terrasse n’est pas un bien privatif de Monsieur B… Le 20 octobre 2004 Monsieur B répond à Monsieur Z en lui confirmant que la terrasse en question est une partie commune tout en tentant d’atténuer la portée de cette possession…') ; à cet égard, Mr B conclut : 'Il convient de préciser que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit pour les copropriétaires «la faculté d’utiliser privativement certaines parties communes (…) sous réserve d’en informer préalablement le Syndic qui prescrira les modalités des travaux à réaliser, étant précisé que ces travaux seront effectués sous la direction de l’architecte de l’immeuble», et invoque l’accord de la société SGIT GESTION et de Mr Y ; or cette présentation des faits est tendancieuse ; en effet, le règlement de copropriété stipule : 'Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes… ni les utiliser pour son usage personnel… sauf exception décidée par l’Assemblée générale… Au cas où une personne physique ou morale serait propriétaire de plusieurs lots contigus ou voisins desservis par une circulation commune, de même qu’au cas où il existerait en suite d’un lot une partie de circulation ne servant qu’à la desserte de ce lot, cette personne aura la faculté d’utiliser privativement la partie de ladite circulation commune se trouvant au droit de son ou ses lots et dont l’usage n’est pas nécessaire aux autres copropriétaires', ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce ; au surplus, le cahier des charges de l’ensemble immobilier de E F dispose : 'Il est interdit… d’édifier aucune construction supplémentaire ou additionnelle, de caractère définitif ou provisoire', ce que Mr B ne pouvait ignorer, puisque le règlement de copropriété énonce : 'L’aspect des choses et parties communes devra être respecté, sauf décision de l’Assemblée des copropriétaires… étant en outre indiqué que l’immeuble est soumis quant l’harmonie extérieure aux dispositions du Cahier des Charges de l’ensemble immobilier E F’ ; faute d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE LE PHARE et de celle des propriétaires de E F, il sera donc débouté de sa demande tendant à conserver l’installation litigieuse ;

Mr B reproche à l’Association syndicale libre de E F un abus de droit, qui résulterait d’une discrimination entre commerçants installés sur le E ; or il n’a jamais demandé l’autorisation de créer une terrasse fermée et couverte, et si lors des assemblées générales des propriétaires de E F des 7 juin 2007 et 1^er juin 2010 ceux-ci ont refusé de régulariser sa situation, force est de constater qu’il n’attaque pas ces décisions, dont il ne demande pas l’annulation ; Mr B sera donc débouté de ses demandes à l’encontre de l’Association syndicale libre de E F ; il reproche ensuite à la société C D, outre d’avoir participé à l’abus de droit qu’il impute vainement à l’Association syndicale libre de E F, d’avoir fait preuve d’un abus de position dominante dans l’exercice de ses fonctions de syndic de la copropriété RESIDENCE LE PHARE, pour l’avoir incité à retirer la demande de régularisation de sa situation qu’il avait fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2007 ; mais dès lors qu’il lui faut obtenir deux autorisations, et que celle de l’Association syndicale libre de E F lui fait défaut, le fait que les copropriétaires n’aient pas eu à débattre de cette résolution est sans emport ; Mr B sera donc également débouté de ses demandes à l’encontre de l’Association syndicale libre de E F ; il reproche enfin à la société SGIT GESTION, dont il n’est nullement démontré qu’elle ait été gestionnaire de l’ASL, d’avoir manqué à son obligation de conseil, en ne l’informant pas des autorisations à obtenir pour installer un 'vélum’ ; or d’une part le syndic n’a aucun devoir de conseil envers les copropriétaires pris individuellement, d’autre part Mr B, qui se présente lui-même comme 'loueur de biens immobiliers’ (cf. l’en-tête de ses lettres), et qui savait parfaitement qu’il s’installait sur une partie commune, ne peut soutenir qu’il ignorait la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE LE PHARE et de celle des propriétaires de E F, puisque cela ressort de la lecture du règlement de copropriété ; il sera donc aussi débouté de ses demandes à l’encontre de la société SGIT GESTION ;

La procédure de Mr B ne peut être qualifiée d’abusive ; la demande de dommages et intérêts de l’Association syndicale libre de E F sera donc rejetée

Cette dernière, la société SGIT GESTION et la société C D ont engagé en cause d’appel des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, s’ajoutant à la juste indemnité déjà accordée par le premier juge ;

Mr B qui succombe doit supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,

Reçoit l’appel de Mr B, mais le déclare mal fondé et en conséquence l’en déboute ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne Mr B à payer à l’Association syndicale libre de E F, à la société SGIT GESTION et à la société C D la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne Mr B aux dépens, et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par les Avoués des autres parties conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.AUDOUBERT J.P.ASTIER