Cour d'appel de Riom, Chambre commerciale, 20 juin 2012, n° 11/01330

TGI Le Puy 15 avril 2011

CA Riom
Confirmation 20 juin 2012

CASS
Rejet 13 novembre 2013

Arguments

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Rejeté
Prise en charge des charges de copropriété par le locataire
La cour a estimé que le bail ne mentionne pas explicitement la prise en charge des travaux de restructuration par le locataire, et que les travaux décidés par le bailleur ne peuvent pas être imposés au locataire.
Rejeté
Justification des charges par des documents contractuels
La cour a constaté que les documents fournis ne permettaient pas de justifier de manière fiable les charges réclamées, notamment en ce qui concerne leur nature et leur répartition.
Rejeté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande principale de paiement des charges, rendant la capitalisation des intérêts sans objet.
Rejeté
Droit à l'indemnité forfaitaire
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de justification des charges réclamées, rendant l'indemnité sans fondement.
Rejeté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes principales de la société MERCIALYS.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société MERCIALYS a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de grande instance du Puy-en-Velay qui l'avait déboutée de ses demandes de paiement de charges liées à des travaux de restructuration d'un centre commercial. La question juridique principale était de savoir si la SNC MOULIN-Y était redevable de ces charges selon les stipulations du bail. Le tribunal de première instance avait conclu que les travaux de restructuration n'étaient pas à la charge du preneur, ce que la cour d'appel a confirmé. La cour a estimé que MERCIALYS n'avait pas justifié de manière suffisante la nature et la répartition des charges réclamées, et a donc confirmé le jugement initial, condamnant MERCIALYS à payer 1.500 € à la SNC MOULIN-Y pour les frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, ch. com., 20 juin 2012, n° 11/01330
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	11/01330
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Le Puy, 15 avril 2011

Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique COHEN TRUMER
Cabinet(s) :	SCP VIGNANCOUR ASSOCIESPOLE AVOCATS
Parties :	SA MERCIALYS RCS c/ SNC MOULIN-COMBRONDE RCS LE PUY, SAS SUDECO RCS ST ETIENNE

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

Chambre Commerciale

ARRET N°

DU :20.6.2012

RG N° : 11/01330

Arrêt rendu le vingt JUIN deux mille douze

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Claudine BRESSOULALY, Présidente

M. J. DESPIERRES, Conseiller,

M^me A Z, Conseillère

lors des débats et du prononcé : M^me C. GOZARD, Greffière

Sur APPEL d’une décision rendue le 15.4.2011

par le Tribunal de grande instance LE PUY

A l’audience publique du 25 Avril 2012 M^me Z a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC

ENTRE :

SA MERCIALYS RCS PARIS N° B 424 064 707 -XXX

Représentée et concluant par la SELARL POLE AVOCATS LIMAGNE (avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND) -) – Représentant : M^e Dominique COHEN-TRUMER (avocat plaidant au barreau de PARIS)

SAS SUDECO RCS ST ETIENNE N° B 348 877 044- 1 Esplanade de France 42000 SAINT-ETIENNE

Représentée et concluant par la SELARL POLE AVOCATS LIMAGNE (avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND) – Représentant : M^e Dominique COHEN-TRUMER (avocat plaidant au barreau de PARIS)

APPELANTS

ET :

SNC MOULIN-Y RCS LE PUY N° 412 129 686 -

XXX

Représentant : L’ASSOCIATION d’AVOCAT BELLUT PAYS (avocat plaidant au barreau du PUY EN VELAY) – Représentant : la SCP LECOCQ (avoué/avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND)

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Avril 2012,

la Cour a mis l’affaire en délibéré au 20.6. 2012

l’arrêt a été prononcé publiquement conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile :

N° 11/XXX

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 1995, complété par avenant du 22 mai 1995, la SCP DOUROUX, aux droits de laquelle vient la société MERCIALYS, a donné à bail à M. C D, aux droits duquel vient la SNC MOULIN-Y, un local à usage de pharmacie faisant partie de la galerie marchande du centre commercial GEANT CASINO à VALS PRES LE PUY (43).

La société MERCIALYS et la société IMMOBILIERE GROUPE CASINO, autre copropriétaire de l’ensemble immobilier constituant le centre commercial et ses annexes, ont constitué avec la société SUDECO, mandataire de gestion de la société MERCIALYS, une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL du Centre commercial VALS PRES LE PÜY) qui a décidé par assemblée générale du 19 décembre 2008, de réaliser des travaux d’une part d’extension du centre commercial, et d’autre part de rénovation du centre commercial suivant le concept 'ESPRIT VOISIN’ pour un montant global de 2.880 KE, honoraires SUDECO compris.

Par lettre circulaire du 28 mai 2010, la société SUDECO a indiqué aux locataires de la société MERCIALYS que l’investissement afférent aux travaux de restructuration du centre commercial s’élevait à la somme de 1.305.364,88 € HT et leur déclarait que ces travaux étaient récupérables en totalité sur les locataires conformément au bail.

La SNC MOULIN-Y était ainsi avisée que sa part contributive s’élevait à la somme de 22.860,60 € HT payable par fractions de 50 % au 1^er juillet 2010, 30 % au 1^er avril 2011, et 20 % au 1^er juillet 2012.

Contestant le bien fondé de cette réclamation, la SNC MOULIN-Y a saisi la justice par assignations à jour fixe des 18 et 19 octobre 2010 délivrées à la société MERCIALYS et à la société SUDECO.

Par jugement du 15 avril 2011, le tribunal de grande instance du PUY EN VELAY a débouté la société MERCIALYS de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamnée à rembourser la SNC MOULIN-Y et à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MERCIALYS et la société SUDECO ont interjeté appel par déclaration du 12 mai 2011.

Vu leurs dernières conclusions déposées au greffe le 4 avril 2012 aux termes desquelles la société MERCIALYS reprend ses prétentions initiales en demandant de :

— condamner la SNC MOULIN-Y à lui payer la somme de 22.830,60 €,

— dire que les intérêts relatifs à la première échéance du 1^er juillet 2010 seront capitalisés à compter de cette date conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— la condamner au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue par le bail de 364,61 € et au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les stipulations contractuelles sont parfaitement claires et dénuées de toute ambiguïté sur la prise en charge par les locataires.

Elle estime qu’elle justifie devant la cour de la réalité et de l’exigibilité des charges appelées au titre des travaux de rénovation du centre commercial par la production aux débats de l’ensemble des factures, des certificats de paiement, des attestations sur l’honneur des différents entrepreneurs, et des grilles de répartition des charges.

Vu les conclusions de confirmation de la SNC MOULIN-Y délivrées à l’avocat de l’appelante le 20 mars 2012 par X aux termes desquelles elle demande de rejeter les demandes de la société MERCIALYS et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste être redevable d’une partie proportionnelle des travaux de restructuration, estimant ne pouvoir être tenue que par les travaux d’entretien, et relève qu’il est impossible de déterminer la notion de charges de copropriété imputables au locataire au vu des dispositions contractuelles.

Elle estime que les pièces produites en appel ne justifient pas de la localisation et de la nature des travaux invoqués ni de leur répartition et de celle des tantièmes, constate que l’essentiel des factures concernent la société IMMOBILIERE GROUPE CASINO et non la société MERCIALYS alors que les demandes de participation sont calculées sur la base du total de 1.305.624,88 € HT.

Vu l’ordonnance de clôture du 23 avril 2012.

MOTIFS :

Attendu qu’il échet d’observer préalablement que la société SUDECO, mandataire de gestion de la société MERCIALYS, ne formule aucune demande et qu’aucune demande n’est formée contre elle ;

Attendu que le bail prévoit en son article VII – CHARGES 'Le preneur participera à toutes les charges de copropriété et les charges communes du Centre Commercial (nettoyage, parking, déneigement, enlèvement des ordures, frais de climatisation (chaude et froide), chauffage et climatisation du mail, assurances, espaces verts, électricité parking, taxes foncières, fournitures des caddies, entretien et réparation du parking, peinture des tracés du parking, peinture des matériels communs et des panneaux de signalisation communs, nettoyage mail, entretien et réparation du mail, des portes automatiques, des sprinklers communs, vérification électrique des commerces, entretien, réparation centrale d’eau glacée, entretien et réparations de l’installation électrique du mail, réparations diverses, maintenance toilettes, ramassage des caddies, etc.)

Cette liste est non limitative mais seulement indicative.

La répartition sera effectuée en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. ………..Ces tantièmes définis à la date de prise d’effet du bail pourront être modifiés à l’avenir en fonction de l’évolution du site (extension des surfaces, réduction de surface), ce que le preneur accepte d’ores et déjà.' ;

Que ces dispositions mettent ainsi à la charge du preneur des dépenses d’entretien et de réparation ; Qu’il n’est par contre aucunement mentionné le terme de 'restructuration’ ni même celui de 'rénovation’ ; Que le bail a été signé en considération de locaux existants ayant donné lieu à un descriptif précis ; Que le preneur n’a donc pas vocation à supporter la charge de travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués ;

Attendu qu’il appartient à la société MERCIALYS de justifier précisément que les sommes réclamées sont conformes aux dispositions contractuelles tant sur la nature des travaux, que sur leur localisation et sur leur répartition ;

Que force est de constater que tel n’est toujours pas le cas devant la cour ;

Qu’il résulte du contrat de maîtrise d’ouvrage que l’opération d’ensemble portait sur l’extension des parkings, de la surface de vente de l’hypermarché Géant, de la galerie marchande, sur la rénovation et embellissement des façades existantes, sur la création d’une moyenne surface dans l’emprise des réserves Hyper, et par avenant n° 1 sur la rénovation de la galerie marchande ;

Que les nombreuses factures produites ne permettent pas de localiser les divers travaux ni d’en déterminer la nature exacte au niveau de la prise en charge ; Qu’il en est de même pour les certificats de paiement qui se réfèrent sous la mention 'Ext et Rénov intérieure du CC’ à des travaux d’extension et de rénovation intérieure du centre commercial sans aucune distinction ni répartition entre les deux types de travaux ; Que les attestations des entreprises, remplies toutes sur le même modèle en 2012, faisant état de 'rénovation', ne concordent pas avec les pièces précédentes et ne renseignent pas plus la cour d’une manière suffisamment fiable ;

Que dans sa lettre circulaire du 28 mai 2010, la société SUDECO se réfère exclusivement à des travaux de restructuration du centre commercial ; Que la quote part réclamée au preneur est basée sur un coût global de 1.305.364,88 € HT, soit 67.184,43 € au titre des charges communes générales et 1.238.180,45 € au titre des charges communes bâtiment principal ;

Que la société MERCIALYS a finalement déclaré dans ses écritures devant la cour qu’elle n’avait payé sur les dites factures que la somme de 320.853,41 € HT les autres ayant été réglées par la société IMMOBILIERE GROUPE CASINO qui n’a aucun lien contractuel avec la SNC MOULIN-Y ; Que la base de son calcul est donc erronée, et ce pour un montant considérable ;

Qu’il n’est en outre pas produit la grille de répartition des tantièmes du règlement de copropriété, les pièces 41 et 45 n’étant pas des documents conventionnels passés entre la SNC MOULIN-Y et la société MERCIALYS ;

Qu’au surplus, même sur la somme de 320.853,42 € HT déclarée comme réglée par la société MERCIALYS, il est impossible de déterminer la partie relative aux charges communes générales et celle relative aux charges communes bâtiment principal ;

Attendu qu’il apparaît au final que la société MERCIALYS ne justifie pas de manière suffisamment fiable de ses prétentions ;

Que le jugement sera en conséquence confirmé dans l’intégralité de ses dispositions ;

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, après en avoir délibéré,

Confirme en toutes ses dispositions de le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Condamne la société MERCIALYS à payer la SNC MOULIN-Y la somme de 1.500 € au titre des nouveaux frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne la société MERCIALYS aux entiers dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

C. Gozard C.Bressoulaly