COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AVANT-DIRE-DROIT

DU 27 JANVIER 2012

N° 2012/ 48

Rôle N° 08/22814

XXX

C/

Syndicat des Copropriétaires LA POINTE CROISETTE

T U

J K

AM AN

AI AJ

AM C

N A

F A épouse E

AG A

AE X

R X épouse Z

H X divorcée D

Grosse délivrée

le :

à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL – Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 Novembre 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 06/5186.

APPELANTE

XXX, AU XXX – XXX représentée par son Liquidateur amiable en exercice, Mr L M venant aux droits de la SNC COGEMAD MEDITERRANEE, elle-même aux droits de la SCI MYOSOTIS, domicilié es qualité audit siège,

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me la ASS MACHETTI-CREPEAUX-VERGERIO,

avocats au barreau de GRASSE substituée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Syndicat des Propriétaires LA POINTE CROISETTE pris en la personne de ses syndics en exercice :

— M^me T U, AU XXX à AY AZ

— Mr J K, AU XXX à XXX

— Monsieur AM AN AU 'XXX’ – XXX à AY AZ

— Monsieur AI AJ AU XXX et 14 avenue Golfe Juan à AZ

— Monsieur AT AU AV – AW AX – AY AZ

Madame T U prise en sa qualité de Syndic du Syndicat des propriétaires de LA POINTE CROISETTE

née le XXX , AU 23, Avenue Reine Astrid – AY AZ

Monsieur AM AN, pris en sa qualité de Syndic du Syndicat des propriétaires de LA POINTE CROISETTE

AU 158-160 boulevard Gazagnaire – XXX – AY AZ

Monsieur AI AJ, pris en sa qualité de Syndic du Syndicat des propriétaires de LA POINTE CROISETTE

né le XXX à , AU 82, Boulevard Gazagnaire – 14 avenue Golge Juan – AY AZ

Monsieur AM C, pris en sa qualité de Syndic du Syndicat des propriétaires de LA POINTE CROISETTE

AU AV – AW AX – AY AZ

Monsieur J K, pris en sa qualité de Syndic du Syndicat des propriétaires de LA POINTE CROISETTE

AU 10 rue E vaillant – XXX

représentés par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL Y, avoués à la Cour, plaidant par M^e RISTAINO, avocat au Barreau de GRASSE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur N O, pris en sa qualité d’héritier de Madame AQ P A

né le XXX à AZ (AY), AU 17 rue Saint Honoré – AY AZ

Madame F A épouse E, prise en sa qualité d’héritière de sa grand-mère P A, décédée

née le XXX à AZ (AY), AU 10 Impasse du Roc – AY AZ

Monsieur AG A

né le XXX à AZ (AY), AU 75 rue L LACACHE – XXX

Madame AE X, pris en sa qualité d’héritère de sa mère M^me AC X née AL, décédée

née le XXX à SIENE (ITALIE), AU 289 chemin des Moyens Brusquets – Quartier de Saint Maymes – 06600 ANTIBES

Madame R X épouse Z, prise en sa qualité d’héritière de sa mère M^me X née AL, décédée

née le XXX à AZ (AY), AU 289 chemin des Moyens Brusquets – 06600 ANTIBES

Madame H X divorcée D

AU 289 chemin des Moyens Brusquets – Quartier Saint Maymes – 06600 ANTIBES

représentés par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par M^e Jean-pierre COURTIGNON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2011 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2012.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat rédacteur: Monsieur André FORTIN, Conseiller

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2012,

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

***

Le 23 février 1850, vingt six personnes ont acquis par adjudication et en indivision un tènement immobilier de plus de dix hectares sis à AZ, pointe de AX. Aux termes d’un acte notarié conclu le 28 novembre 1858, ces personnes ont décidé à l’unanimité le partage partiel de ce fonds en quatre vingt dix lots, laissant en indivision les voies desservant ces lots ainsi que deux places dont l’une, la place dite du Masque de fer sur laquelle a été édifié en 1928/1929 le casino 'Palm Beach’ par la société 'AZ Balnéaire’ qui a conclu avec les communistes un bail emphytéotique. Par ce même acte du 28 novembre 1958, les communistes ont créé un 'syndicat’ pour administrer l’indivision qu’ils avaient créée. Les clauses relatives à ce 'syndicat’ stipulaient notamment d’une part que celui-ci avait pour fonction de gérer l’indivision perpétuelle, disposant à cet effet de pouvoirs importants et notamment celui d’ester en justice pour le compte de ses membres, d’autre part qu’une assemblée générale du 'syndicat’ devra se tenir au mois de janvier de chaque année et enfin qu’il sera administré par cinq syndics élus tous les trois ans et choisis parmi les propriétaires.

La SCI 'Myosotis', alors membre du syndicat, étant propriétaire d’un lot et de 116/10.000 des parties indivises, a construit sur ce lot un immeuble qu’elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots de cette copropriété, s’était toutefois réservée, par une clause expresse des actes de cession, la propriété des droits indivis et, par conséquent, la qualité de membre du 'syndicat des propriétaires de la pointe Croisette'. Elle a, par la suite, cédé ces droits indivis à la SARL MP Participation.

Après des hésitations concernant les dividendes tirés du bail emphytéotique relatif à la parcelle indivise occupée par le casino 'Palm Beach’ (place du Masque de fer), le 'syndicat des propriétaires de la pointe Croisette’ s’est résolu à verser la part de ces dividendes, non pas à la SARL MP Participation, mais au syndicat des copropriétaires gérant le lot initial sur lequel la SCI 'Myosotis’ avait fait construire un immeuble en copropriété.

Après une instance en référé, par exploit délivré le 26 juillet 2006, la SARL MP Participation a fait assigner le 'syndicat des propriétaires de la pointe Croisette’ à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Grasse pour voir condamner ce 'syndicat’ à lui verser la somme de 12.166,08€ au titre des dividendes avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2004, ainsi que tous les autres dividendes qui auraient pu être versés et le voir condamner encore sous astreinte à lui remettre copie de l’ensemble des correspondances adressées aux copropriétaires depuis mars 1998 et plus spécialement les convocations aux assemblées générales des 'copropriétaires', les procès-verbaux des assemblées générales des 'copropriétaires', les comptes du 'syndicat’ et les actes passés relatifs au Palm Beach, le tout avec exécution provisoire.

Madame T U, monsieur AI AJ, monsieur J K, monsieur AM AN et monsieur AM C étant intervenus volontairement à l’instance en leurs qualité de syndic chargés de gérer et de représenter le syndicat des 'copropriétaires’ de la Pointe Croisette, ces derniers et ce syndicat ayant conclu au débouté, par jugement prononcé le 14 novembre 2008, le Tribunal de grande instance de Grasse:

— Déclarait recevables les interventions volontaires de madame T U, monsieur AI AJ, monsieur J K, monsieur AM AN et monsieur C en leurs qualités de syndics du syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette,

— Déclarait irrecevables les demandes de la SARL MP Participation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette,

— Constatait que la SARL MP Participation n’avait pas la qualité de membre du syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette,

— Déboutait la SARL MP Participation de l’ensemble de ses demandes,

— Rejetait la demande d’indemnité fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnait la SARL MP Participation aux entiers dépens.

— Disait n’y avoir lieu à exécution provisoire de son jugement,

***

Par déclaration au greffe de la présente Cour le 22 décembre 2008, la SARL MP Participation a interjeté appel de ce jugement prononcé le 14 novembre 2008 par le Tribunal de grande instance de Grasse.

Madame P O veuve A et madame AC AL épouse X, qui, ci-devant propriétaires de lots au sein du 'syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette', prétendent, justifiant à cet égard des actes de vente avec réserve de leurs lots respectifs, n’avoir point cédé leurs droits indivis, interviennent volontairement à l’instance d’appel.

La SARL MP Participation, appelante, entendait:

— Que le jugement entrepris soit annulé,

— Qu’elle soit reçue en son action,

— Que les syndics es qualité soient reçus en leur intervention volontaire,

— Qu’il soit dit que la 'Place du Masque de fer’ n’est pas en indivision forcée et perpétuelle et relève du droit commun des articles 815 et suivants du code civil,

— Que soit jugée non écrite toute clause portant atteinte au droit que les indivisaires tiennent de la loi de disposer de leurs droits indivis ou de provoquer le partage de l’indivision,

— Qu’il soit dit que la SCI MYOSOTIS, aux droits de laquelle elle vient aujourd’hui, demeure titulaire de 116/10.000 des droits indivis de la Pointe Croisette et membre du syndicat des propriétaires,

— Que le syndicat des propriétaires et les syndics es qualité soient condamnés à lui payer le dividende de 12.166,08€ qui a été indûment versé au syndicat des copropriétaires des Myosotis en janvier 2003, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation en référé du 4 octobre 2004, ainsi que tous autres dividendes qui auraient pu être versés depuis au dit syndicat des copropriétaires,

— Qu’ils soient condamnés sous telle astreinte qu’il plaira de fixer, à remettre copie de l’ensemble des correspondances adressées aux copropriétaires membres du syndicat depuis mars 1998 et, spécialement, les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux d’assemblées, les comptes du syndicat et les actes passés relatifs au Palm Beach,

— Qu’ils soient encore condamnés à lui payer la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Qu’ils soient encore condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

***

Mesdames P O veuve A et AC AL épouse X demandaient à la Cour:

— D’infirmer le jugement entrepris,

— De dire que l’entité dénommée 'Syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ devra leur verser les dividendes leur revenant sur la location du terrain à AZ Balnéaires,

— De condamner l’indivision dénommée 'Syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ aux dépens d’appel.

***

Madame T U, monsieur AI AJ, monsieur J K, monsieur AM AN et monsieur AM C en leurs qualités de syndics du syndicat des 'copropriétaires’ de la Pointe Croisette et le syndicat des 'copropriétaires’ de la Pointe Croisette demandaient à la Cour:

— De rejeter l’ensemble des demandes formulées par l’appelante et les intervenants volontaires,

— De condamner chacun des appelants et intervenants volontaires à payer aux syndics es qualité ou au syndicat des propriétaires de la pointe Croisette pour le cas où la personnalité juridique lui serait reconnue, la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Par arrêt prononcé le 15 octobre 2010, la présente Cour:

Recevait l’appel,

Annulait le jugement prononcé le 14 novembre 2008 par le Tribunal de grande instance de Grasse,

Ordonnait réouverture des débats à l’audience de la quatrième chambre 'A’ de la présente Cour le jeudi 17 février 2011 à 14h 40 à l’effet, pour les parties, de se prononcer sur la question de savoir si chacun des communistes ou membres de l’indivision dénommée 'syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ doit être mis en cause,

Réservait toutes autres demandes et les dépens, y compris ceux de première instance ayant conduit au jugement annulé.

Après renvois, l’affaire est venu à la présente audience.

Mesdames P O veuve A et AC AL épouse X étant décédées entre-temps, monsieur N A, madame F A épouse E, monsieur AG A, d’une part, et madame AE X et madame R X épouse Z, d’autre part venant aux droits de leurs mères respectives, sont intervenus volontairement à l’instance.

***

La SARL MP Participation, appelante, entend:

— Qu’il soit dit que le syndicat des copropriétaires de la Pointe croisette dispose de la personnalité juridique et est valablement représenté par ses syndics,

— Qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’en rapporte à la sagesse de la Cour sur la question de savoir si chacun des communistes ou membres de l’indivision dénommé 'syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ doit être mis en cause,

— Qu’elle soit reçue en son action,

— Que les syndics es qualité soient reçus en leur intervention volontaire,

— Qu’il soit dit que la 'Place du Masque de fer’ n’est pas en indivision forcée et perpétuelle et relève du droit commun des articles 815 et suivants du code civil,

— Que soit jugée non écrite toute clause portant atteinte au droit que les indivisaires tiennent de la loi de disposer de leurs droits indivis ou de provoquer le partage de l’indivision,

— Qu’il soit dit que la SCI MYOSOTIS, aux droits de laquelle elle vient aujourd’hui, demeure titulaire de 116/10.000 des droits indivis de la Pointe Croisette et membre du syndicat des propriétaires,

En conséquence,

— Que le syndicat des propriétaires et les syndics es qualité soient condamnés à lui payer le dividende de 12.166,08€ qui a été indûment versé au syndicat des copropriétaires des Myosotis en janvier 2003, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation en référé du 4 octobre 2004, ainsi que tous autres dividendes qui auraient pu être versés depuis au dit syndicat des copropriétaires,

— Qu’ils soient condamnés sous telle astreinte qu’il plaira de fixer, à remettre copie de l’ensemble des correspondances adressées aux propriétaires membres du syndicat depuis mars 1998 et, spécialement, les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux d’assemblées, les comptes du syndicat et les actes passés relatifs au Palm Beach,

— Qu’ils soient encore condamnés à lui payer la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Qu’ils soient enfin condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

***

Monsieur N A, madame F A épouse E, monsieur AG A, d’une part, et madame AE X et madame R X épouse Z, d’autre part venant aux droits de leurs mères respectives, P O veuve A et AC AL épouse X demandent à la Cour:

— De leur donner acte de leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de leurs mères respectives,

— De dire que l’entité dénommée 'Syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ est une indivision forcée et perpétuelle entre tous ceux qui tiennent leurs droits de l’acte de partage reçu par maître B le 25 septembre 1958,

— De dire que cette indivision est valablement représentée pas ses cinq syndics,

— De dire que le règlement intérieur qui aurait été voté le 22 janvier 2004 est inopposable à leurs auteurs, mesdames A et X,

— De dire, à titre subsidiaire, que seule l’unanimité des co-indivisaires aurait pu restreindre les droits des communiers et qu’il n’est pas justifié de cette unanimité,

— De dire que le lien indivisible entre la propriété des lots et une quote part indivise des places et voiries de ce 'faubourg de AZ’ était en 1858 lié au caractère de service commun qu’elles représentaient pour chaque lot desservi,

— De dire qu’à raison du classement dans la voirie communale des ces voies, cette cause a disparu, entraînant par là même le caractère indivisible de ce lien,

— De dire qu’en donnant à bail emphytéotique en 1929 l’emplacement de la place du masque de fer, à une société pour y construire un casino, les indivisaires ont, par là même, reconnu qu’elle n’était plus nécessaire au service des lots,

— De dire en conséquence que la disparition du lien d’indivisibilité entre la propriété d’un lot et l’utilisation des voies ayant disparu, les dames A et X ont pu, lors de la vente de leur terrain, conserver leurs droits indivis sur le terrain donné à bail emphytéotique à la société 'AZ Balnéaires',

— De dire que l’entité dénommée 'syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ devra leur verser les dividendes leur revenant sur la location du terrain à la société 'AZ Balnéaires',

— De condamner l’indivision dénommée 'Syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette’ aux dépens d’appel.

***

Madame T U, monsieur AI AJ, monsieur J K, monsieur AM AN et monsieur AM C en leurs qualités de syndics du syndicat des 'copropriétaires’ de la Pointe Croisette et le syndicat des 'copropriétaires’ de la Pointe Croisette demandent à la Cour:

— De déclarer recevable l’action intentée par La SARL MP Participation,

— De rejeter l’ensemble des demandes formulées par l’appelante et les intervenants volontaires,

— De condamner chacun des appelants et intervenants volontaires à payer aux syndics es qualité de représentants des communistes, la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

*

Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,

1/ Attendu qu’il y a lieu de donner acte de leurs interventions volontaires en qualité d’héritiers de leurs mères respectives de monsieur N A, madame F A épouse E, monsieur AG A, d’une part, ainsi que de madame AE X et madame R X épouse Z, d’autre part;

2/ Attendu qu’il résulte de l’acte fondateur du syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette du 28 novembre 1858, les communistes ayant créé un 'syndicat’ pour administrer l’indivision, que celui-ci avait pour fonction de gérer l’indivision perpétuelle;

Or attendu qu’une 'indivision perpétuelle’ qui dès lors n’obéirait pas aux règles édictées par les articles 815 et suivants du code civil ne peut se concevoir que si elle a pour objet d’administrer des biens à l’usage commun ou, plus précisément, indispensables à cet usage commun, ce qui, chacun en convient, n’est nullement de cas de la place du masque de fer qui a été donnée, en 1929, moyennant dividendes, par bail emphytéotique à la société 'AZ Balnéaires’ pour y édifier un casino et l’exploiter;

Attendu que ceci explique que diverses décisions de justice aient admis le droit, pour le syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette, d’ester ou de défendre en justice, relativement à des voies communes ou même relativement à des biens communs dès lors que l’objet du litige portait sur la revendication de ces biens par un tiers;

Mais attendu qu’en l’espèce l’objet du litige porte sur le droit, pour certains indivisaires ou prétendus tels , de percevoir une part des dividendes tirés du bail emphytéotique concédé à la société 'AZ Balnéaires’ ce qui induit qu’ils soit statué au préalable sur les droits respectifs sur des biens qui n’ont pas ou qui, à tout le moins, ont perdu leur dévolution à l’usage commun et leur caractère indispensable à cet usage commun, d’où il résulte que la question ne peut être résolue par le moyen des règles statutaires d’un 'syndicat’ et le jeu de délibérations prises à la majorité et encore moins par une représentation qui résulterait de l’élection de syndics;

Et attendu que la question de l’existence ou non des droits effectifs de certains indivisaires ne saurait pas plus ressortir de ce simple mode de gestion, mais des règles applicables à l’indivision telles qu’elles résultent de la Loi, notamment du troisième alinéa de l’article 815-3 4° du code civil qui dispose que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition relatif aux biens indivis;

Attendu qu’il s’en infère que tous les indivisaires doivent être présents ou, le cas échéant, représentés pour faire valoir leurs droits;

Attendu, ainsi, qu’il y a lieu d’attraire en la cause l’ensemble des indivisaires du 'syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette';

Attendu, dès lors, qu’il échet, à cet effet, de renvoyer l’affaire à la mise en état;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,

Vu l’arrêt prononcé par la présente Cour le 15 octobre 2010,

Vu les conclusions ultérieures,

Donne acte de leurs interventions volontaires en qualité d’héritiers de leurs mères respectives à monsieur N A, madame F A épouse E, monsieur AG A, d’une part, ainsi que de madame AE X et madame R X épouse Z, d’autre part

Renvoie l’affaire à la mise en état, à l’effet de mettre en cause chacun des communistes ou membres de l’indivision dénommée 'syndicat des propriétaires de la Pointe Croisette',

Réserve toutes autres demandes et les dépens, y compris ceux de première instance ayant conduit au jugement annulé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT