COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 23 MARS 2012

N° 2012/ 167

Rôle N° 11/04680

J L B X

C/

XXX

XXX

Grosse délivrée

le :

à :la S.C.P. JOURDAN – WATTECAMPS

SELARL Z

la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 21 janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 11-10-2905.

APPELANT

Monsieur J L B X

né le XXX à XXX

représenté par la S.C.P. J F JOURDAN – P G WATTECAMPS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Jérôme ACHILLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

XXX, 8 avenue de la Riante – 13008 MARSEILLE

représentée par la SELARL Z CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-Z, avoués, plaidant par M^e Fabien KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

Le Syndicat des Copropriétaires résidence du SUPER CADENELLE, 122 rue du Commandant Rolland – Parc de la Cadenelle – 13008 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic la S.A.R.L. Cabinet Y – 54 rue Paradis – 13008 MARSEILLE,

représenté par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Henri TROLLIET, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 février 2012 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2012.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mars 2012,

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Maçon de son état, et locataire d’un appartement au sein de la résidence XXX à MARSEILLE, Mr D B X a assigné la société TOITEMOY, bailleur, et le Syndicat des copropriétaires, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui permettre d’entrer dans la copropriété et d’y stationner avec tel véhicule qu’il lui plaira, et à lui payer des dommages et intérêts pour lui avoir interdit de garer ses véhicules utilitaires sur le parking de la résidence ;

Par jugement du 21 janvier 2011 le Tribunal d’instance de MARSEILLE s’est déclaré compétent, mais l’a débouté de ses demandes ;

Mr D B X a relevé appel de cette décision le 15 mars 2011 ;

Au terme de dernières conclusions du 20 septembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, il formule les demandes suivantes :

'Vu le jugement du Tribunal d’Instance de Marseille en date du 21 janvier 2011

Vu l’appel interjeté

Vu le bail de location

Vu la loi du 6 juillet 1989 et plus précisément son article 3

Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément son article 8

Vu l’article 1726 du code civil

Vu les pièces versées au débat

Monsieur X sollicite de la Cour qu’elle :

XXX

ORDONNE sous astreinte de 500,00 € par jour de retards à la XXX solidairement avec le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Le Colbert – XXX de, permettre à Monsieur X d’accéder avec tel véhicule qu’il lui plaira l’accès dans l’enceinte de la copropriété Résidence Super Cadenelle, et lui permettre ainsi d’y garer ledit véhicule,

CONDAMNE la XXX solidairement avec le syndic Y à lui rembourser les deux amendes perçues en toute illégalité, soit la somme de 40,00 €

CONDAMNE solidairement la XXX et le cabinet Y à lui payer la somme de 5.000,00 € en réparation de son préjudice subi du fait de la situation illégale qui lui a été imposée, et de la violation de son droit de jouissance paisible.

XXX.

PRONONCE la réfaction du loyer de Monsieur X à hauteur de 50 €/mensuels à compter de la signature du présent bail en février 2006 ;

CONDAMNE la XXX à payer à Monsieur X la somme de 3.150, somme à parfaire et qui correspond à la réfaction de 50 €/mensuels de loyers rétroactivement applicable à la date de février 2006.

DISE ET JUGE que ces condamnations porteront intérêts à compter du jour de la demande en justice avec capitalisation des intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNE solidairement la XXX et le cabinet Y à lui payer la somme de 2.000,00€ en application des dispositions prévues à l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la S.C.P. JOURDAN WATTECAMPS, avoués, sous son affirmation d’en avoir fait l’avance’ ;

Au terme de dernières conclusions du 27 décembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société TOITEMOY formule les demandes suivantes :

'CONFIRMER le jugement du 21 JANVIER 2011 en ce qu’il a mis hors de cause la XXX ;

CONSTATER que 1^e preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur ;

CONSTATER que ce dernier, lors de la régularisation du bail, ne pouvait imaginer que son futur locataire utiliserait les emplacements de parking de la résidence comme garage à camions alors que le preneur, lui, le savait pertinemment ;

CONSTATER également que la XXX qui a acquis son lot le 22 NOVEMBRE 2005 ne pouvait avoir connaissance du règlement intérieur voté lors de l’assemblée générale du 21 DECEMBRE 1972, pour n’avoir pas été publié à la conservation des hypothèques, ceci contrairement aux indications contenues dans les écritures du syndicat de copropriétaires (Documents n° 31 à 33) ;

Subsidiairement, CONSTATER que le bailleur n’a commis aucune faute tant à l’égard de son locataire que du syndicat des copropriétaires et la METTRE purement et simplement hors de cause ;

Très subsidiairement, A, comme il s’y est engagé, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX à relever et garantir la concluante de toute condamnation qui pourrait être prononcée au bénéfice de Monsieur B X, tant au niveau du trouble de jouissance que d’une éventuelle réfaction de loyers ;

Reconventionnellement, A tout succombant au paiement d’une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A tout succombant aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la S.C.P. BOTTAI – GEREUX – Z, avoué sur son affirmation de droit (Article 696 du Code de Procédure Civile)' ;

Au terme de dernières conclusions du 21 septembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires de la résidence XXX formule les demandes suivantes :

'Vu les articles 1134 et 1165 du code civil, 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Confirmer le jugement.

Débouter M. D B X J de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence «Super Cadenelle».

Subsidiairement, A la XXX à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre.

En tout état de cause, A tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. ERMENEUX – LEVAIQUE, avoués, sous son affirmation de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile’ ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2012 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d’en relever d’office l’irrégularité ;

En droit, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En l’espèce, le règlement de copropriété particulier à la résidence XXX, opposable à Mr D B X, dès lors qu’il est expressément constaté au bail qu’il en a eu préalablement connaissance par la remise d’une 'copie des extraits concernant la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes', stipule : 'Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement … Seront seules autorisées les professions compatibles avec le caractère bourgeois de l’immeuble et ne comportant ni bruits anormaux, ni odeurs désagréables … Les emplacements de voitures et les caves devront être maintenus à l’usage auquel ces locaux sont destinés, les emplacements de voitures pouvant toutefois servir de garage à bateaux … Usage des parties communes : Chacun des propriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Aucun des copropriétaires ou occupants du groupe ne pourra encombrer les halls d’entrée, vestibules, paliers et escaliers, cours et jardins et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit, sur ces parties du groupe … Les livraisons dans les immeubles de marchandises, matières sales ou encombrantes, vins en fûts, etc … devront être faites le matin avant dix heures …' ; ces restrictions, qui vont toutes dans le sens d’une utilisation exclusivement bourgeoise et disciplinée de la résidence, sont justifiées par son caractère de haut standing, clairement énoncé dans le règlement de copropriété général de l’ensemble immobilier LA CADENELLE, qui indique : 'L’ensemble immobilier est principalement destiné à usage d’habitation. Une distinction sera toutefois opérée entre : Le groupe XXX où cette règle sera strictement appliquée … et la tranche de construction correspondant au lot n° 11 … En toute hypothèse, l’affectation des locaux construits ou à construire sera telle qui elle ne pourra porter atteinte à la tranquillité, à l’harmonie et au caractère résidentiel de l’ensemble immobilier ni en modifier le haut standing’ ; or il résulte des pièces versées aux débats que Mr D B X, qui considère à tort avoir 'un droit intangible à pouvoir utiliser les parties communes sans aucune restriction pour accéder librement à son logement', utilise celles de la résidence pour garer ses véhicules de chantier, chargés de matériel et de matériaux hétéroclites, n’hésitant pas à renverser des poteaux, à stationner n’importe où sur la chaussée, et à menacer les personnes autorisées qui lui en font la remarque ; ce comportement sans-gêne étant, bien plus que le type ou le poids des véhicules en cause, à l’origine du litige, la demande de Mr D B X tendant à lui 'permettre d’accéder avec tel véhicule qu’il lui plaira dans l’enceinte de la copropriété Résidence Super Cadenelle et d’y garer ledit véhicule’ sera rejetée, de même que celle tendant à obtenir une réfaction du loyer ;

Pour mieux assurer encore la bonne tenue de l’ensemble immobilier et la tranquillité de ses occupants, la résidence LA CADENELLE a été dotée d’un règlement intérieur prévoyant : 'Un exemplaire du présent règlement sera adressé à chaque copropriétaire. Il sera également remis un exemplaire contre émargement à chaque locataire’ ; or le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces notifications, ou tout autre formalité équivalente, aient été faites à l’égard de la société TOITEMOY et de Mr D B X ; celui-ci ne pouvait donc se voir infliger des amendes civiles fondées sur une 'infraction’ au 'règlement intérieur de la copropriété’ ; mais celle-là n’y étant pour rien, et le CABINET Y n’étant pas dans la cause, les demandes de Mr D B X tendant à 'A la XXX solidairement avec le syndic Y’ à lui rembourser les sommes correspondantes et à lui payer des dommages et intérêts ne peuvent qu’être rejetées ;

La société TOITEMOY et le Syndicat des copropriétaires ont engagé en cause d’appel des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Mr D B X qui succombe doit supporter les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,

Reçoit l’appel de Mr D B X, mais le déclare mal fondé et en conséquence l’en déboute ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne Mr D B X à payer à la société TOITEMOY et au Syndicat des copropriétaires de la résidence XXX la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne Mr D B X aux entiers dépens, et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. AUDOUBERT J-P. ASTIER