COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2014

N° 2014/569

Rôle N° 13/22439

E X

C/

C Z

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 26 octobre 2009 du Tribunal de Grande Instance de TOULON, après arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 22 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19.233.

APPELANT

Monsieur E X

né le XXX à XXX

XXX – XXX

représenté par M^e Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON

INTIME

Monsieur C Z

né le XXX à Pietra-di-verde ( 2B ),

XXX

représenté par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme C Z bailleur et M. E X preneur ont conclu un bail commercial portant sur des locaux situés rez de chaussé XXX à la Seyne sur mer, à destination de plats et pizza à emporter, et dans le même immeuble dont M^me C Z est usufruitière M. X loue des locaux à usage d’habitation.

Se plaignant de troubles causés par M. A, autre locataire de M^me C Z, et qui l’ont conduit à cesser son activité M. E X a assigné la société I J, mandataire de M^me Z devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon afin d’obtenir diverses indemnisations et le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse.

Par jugement du 26 octobre 2009 le Tribunal de Grande Instance a

— mis hors de cause la société I J et donné acte à M^me C Z de son intervention volontaire

— prononcé avec exécution provisoire la résiliation du bail commercial aux torts de M^me C Z, l’a condamnée à verser à M. E X la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts avec exécution provisoire à concurrence de 10.000 euros

— accordé à M. E X la remise totale de loyers à compter du 1° octobre 2007 jusqu’à ce jour

— dit que la libération des lieux ne pourra intervenir que contre paiement de la somme de 10.000 euros r

— rejeté toute autre demande y compris d’ indemnité d’occupation et condamné M^me C Z à payer à M. E X la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Sur appel de M^me C Z la cour par arrêt du 6 mai 2010 a infirmé la décision dans toutes ses dispositions, dit que M^me C Z n’a pas manqué à son obligation de délivrance, ,débouté M. E X de toutes ses demandes, constaté la résiliation du bail au 21 décembre 2008 par le jeu de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de M. E X et condamné celui-ci au paiement de la somme de 3.744,94 euros au titre des loyers dus au 20 novembre 2008 et a fixé l’ indemnité d’occupation mensuelle de 100 euros par mois.

La cour a estimé que M^me C Z avait été suffisamment diligente en délivrant congé à M. A le 28 mars 2007 et en saisissant. le juge des référés à fin d’expulsion.

Par arrêt du 22 mai 2012 la cour de cassation au visa de l’article 1719-3° du code civil a cassé cet arrêt au motif que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure

M. E X a saisi la cour de renvoi le 19 novembre 2013.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me C Z par conclusions déposées et signifiées le 17 février 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation conclut à l’infirmation de la décision au rejet des prétentions de M. E X.

Elle demande à la cour de constater que le bail est résilié, que M. E X a quitté les lieux le 31 mai 2010, de le condamner à lui payer la somme de 5.864,29 euros au titre des indemnité d’occupation arrêtées au 31 mai 2010 avec intérêt légal à compter du 20 octobre 2010 date du commandement de saisie vente outre 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement dans l’hypothèse où la cour admettrait l’existence d’un préjudice subi par M. E X elle demande à la cour de fixer le préjudice de M. E X à une somme qui ne saurait excéder 5.864,29 euros représentant le montant des loyers et indemnité d’occupation impayés à la date du départ de M. E X .

Elle expose que par ordonnance du 23 janvier 2008 le juge des référés a validé le congé qu’elle avait donné à M. A et que les agissements de celui-ci constituent un cas de force majeure.

M. E X qui avait saisi la cour d’appel, n’a pas de nouveau conclu.

Il avait par conclusions du 8 mars 2010 sollicité la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur, en ce qu’elle a apprécié le préjudice subi à la somme de 20.000 euros et sollicité la condamnation de M^me C Z à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture précédée d’un avis de fixation du 4 février 2014 est intervenue le 29 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION

L’existence et la gravité des troubles et nuisances causés par M. A autre locataire de M^me C Z compromettant la sécurité de M. E X et de ses clients sont précisément détaillées par le premier juge, elles ne sont pas contestés et sont surabondamment démontrées par les nombreuses plaintes auxquelles son comportement et celui de sa compagne ont donné lieu à compter de 2004.

Le premier juge a exactement relevé que M. A n’était pas tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Par application de l’article 1719 -3° du code civil le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par ses autres locataires et n’est exonéré qu’en cas de force majeure.

Au regard de ce principe le premier juge a exactement retenu que les agissements de M. A ne revêtaient pas les caractéristiques de la force majeure, faute d’imprévisibilité et d’extériorité.

En conséquence la décision déférée qui a retenu la responsabilité du bailleur et prononcé la résiliation du bail à ses torts avec abattement total du loyer à compter du 1° octobre 2007 date où l’impossibilité d’exploiter était avérée, à la suite d’une agression subie par M. X, sera confirmée, ce qui conduit au rejet de la demande en paiement de M^me C Z.

S’agissant des mesures financières, M^me C Z sollicite dans son subsidiaire la limitation des préjudices de M. E X à la somme de 5.864,29 euros, estimant 'astronomique’ les évaluations faites par le premier juge..

Le premier juge a exactement retenu que la résiliation du bail entraînait pour M. E X outre le préjudice moral la perte de bénéfices commerciaux et celle du droit au bail, (acheté 4.573.47 euros le 20 mars 2002)

Au vu des éléments du dossier, et en l’absence de production par M. E X de tout document justifiant d’un préjudice plus ample, la cour dispose des éléments nécessaires pour chiffrer par voie d’infirmation, à 6.000 euros le préjudice total subi par M. E X.

Ce qui est jugé au principal justifie que chaque partie supporte la charge de des dépens, sans qu’il y ait lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné M^me C Z à payer à M. E X la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et statuant à nouveau

condamne M^me C Z à payer à M. E X la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

confirme la décision pour le surplus,

Dit que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT