Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 AVRIL 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/14930

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juillet 2012 -Tribunal d’Instance de X – RG n° 11-12-000056

APPELANT

Monsieur E Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

Assisté de M^e Guillaume CIZERON, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque L107.

INTIMEE

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Karole SAMOUN BULOURDE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 163

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Janvier 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre

Madame C D, Conseillère

Madame A B, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me G H

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par M^me G H, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er août 2005, prenant effet le 1^er octobre 2005, M. Z a donné en location à l’association CREATIONS OMNIVORES un local à usage de remise situé XXX à X ( 94800 ).

M. Y s’est porté caution solidaire par acte du 25 août 2005.

L’association CREATIONS OMNIVORES a quitté les lieux le 30 septembre 2011.

Faisant valoir des impayés de loyers M. Z a saisi le tribunal d’instance de X qui, par jugement du 17 juillet 2012, a :

* condamné M. Z à payer à l’association CREATIONS OMNIVORES la somme de 10.860 €, incluant la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

* condamné l’association CREATIONS OMNIVORES à payer à M. Z la somme de 10.622,44 € avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

* dit que la compensation s’opérera entre les dettes réciproques des parties jusqu’à concurrence de leur quotité respective,

* constaté en conséquence que M. Z reste devoir à l’association CREATIONS OMNIVORES la somme de 237,56 € et l’a condamné au paiement de cette somme,

* débouté M. Z de ses demandes formées contre M. Y,

* débouté ce dernier de sa demande de dommages et intérêts,

* débouté M. Z du surplus de ses demandes,

* débouté l’association CREATIONS OMNIVORES du surplus de ses demandes,

* condamné M. Z aux dépens,

* ordonné l’exécution provisoire.

M. Z a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures du 18 décembre 2013, il demande à la cour de :

> confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’association CREATIONS OMNIVORES à lui verser la somme de 10.622,44 € au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2011,

> infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’application de la clause pénale,

> infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le concluant à payer la somme de 10.860 € à l’association CREATIONS OMNIVORES,

> statuant à nouveau sur les chefs d’infirmation,

> condamner l’association CREATIONS OMNIVORES à payer la somme de 1.062,24 € en application de la clause pénale figurant au bail,

> débouter l’association CREATIONS OMNIVORES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

> la condamner à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> la condamner aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures du 17 décembre 2013, l’association CREATIONS OMNIVORES demande à la cour de :

> débouter M. Z de toutes ses demandes,

> dire qu’il a manqué à ses obligations de délivrer la chose louée en ne faisant pas réaliser les travaux , notamment de sécurité, auxquels il est astreint,

> dire et juger que l’association a subi un préjudice certain et direct,

> en fixer la montant à la somme de 21.600 €,

> condamner M. Z à verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre le remboursement du dépôt de garantie de 1.500 € et le remboursement de la somme de 3.427,48 € exposée au titre des travaux de fermeture du local,

> fixer à la somme de 9.405,50 € le montant des loyers restant dûs à M. Z au titre des échéances de novembre 2010 à août 2011 inclus,

> ordonner la compensation entre ces sommes,

> condamner M. Z à verser la somme de 2.700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 17 et 18 décembre 2013 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' sur les sommes dues au bailleur :

M. Z réclame une somme de 10.622,44 € au titre des loyers impayés jusqu’en septembre 2011 inclus ;

L’association CREATIONS OMNIVORES reconnaît devoir une somme de 9.405,50 € arrêtée au mois d’août 2011 ;

L’ état de sortie des lieux a été effectué le 30 septembre 2011 ; La remise des clés a été effectuée à la même date ; les loyers sont dûs jusque fin septembre 2011 ;

L’association reconnaît devoir la somme de 9.405,50 € arrêtée au mois d’août 2011 ( soit dix mois de loyers impayés, 940,55 x 10 ) ; il faut ajouter la somme de 940,55 € au titre du mois de septembre 2011, et la somme de 98,39 €, non contestée au titre de la moitié du coût du constat de sortie des lieux, soit 9.405,50 + 940,55 + 98,39 = 10.444,44 €, les autres sommes figurant sur le décompte contesté du bailleur ( pièce 17 ) n’étant pas justifiées ou n’ayant pas à figurer sur un décompte locatif, s’agissant de frais de poursuite, indemnités de retard assimilées à une clause pénale, régularisation de charges ou ' retenues locatives’ ;

Il faut condamner l’association CREATIONS OMNIVORES à payer cette somme;

' Sur les sommes dues à l’association CREATIONS OMNIVORES

L’association est en droit d’obtenir remboursement du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 1.500 €, aucune somme n’étant réclamée à titre de réparation locative ;

L’association CREATIONS OMNIVORES réclame une somme de 21.600 € à titre de dommages et intérêts pour travaux à la charge du bailleur non exécutés ( soit 300 € par mois pendant 72 mois ) outre la somme de 3.427,48 € au titre de travaux de fermeture du local ;

Cette somme de 3.427,38 € n’apparaît pas justifiée par une quelconque pièce ; il faut confirmer le jugement qui n’a pas fait droit à cette demande ;

' sur les dommages et intérêts pour non exécution de travaux :

selon avenant du 25 août 2005 le bailleur s’engageait à réaliser les travaux suivants :

° dés le 1^er octobre 2005 :

— évacuation des gravats et divers meubles des locaux,

— consolidation des marches et de la rambarde de l’escalier extérieur,

— réparation du plafond écroulé,

— isolation du plafond,

° avant le 30 novembre 2005 :

— isolation des murs porteurs du rez de chaussée,

— installation de quatre radiateurs électriques au rez de chaussée,

— installation de deux radiateurs en sous sol,

— mise en place d’un sanitaire et d’un lavabo en sous sol,

° avant le 31 mars 2006 :

— remplacement des deux fenêtres et de la porte fenêtre côté cour ;

Selon courrier du 22 août 2008, après indexation du loyer, le bailleur s’est engagé à exécuter les travaux suivants avant le 31 / 12 / 2008 :

— démolition des toilettes de la cour,

— création, en lieu et place des toilettes, d’un escalier en béton donnant accès à un box du parking sis XXX,

— installation d’une porte métallique avec serrure ;

En ce qui concerne ces derniers travaux, il n’est pas contesté que le bailleur ne les a pas exécutés ; en contrepartie il a accordé à l’association locataire une somme de 1.586,25€ ( soit 63,45 € x 25 mois ) ;

En ce qui concerne les travaux selon avenant du 25 août 2005, il résulte des courriers du 1^er janvier 2008 et 20 octobre 2010 de l’association locataire que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de consolidation des marches et de la rambarde de l’escalier extérieur; les autres travaux ont été effectués, pour certains, avec retard ;

La consolidation des marches et de la rambarde de l’escalier extérieur n’était toujours pas effectuée lors du départ des lieux de la locataire ( cf ; constat d’huissier du 29 septembre 2011 et constat de sortie des lieux du 30 septembre 2011 ) ;

L’association CREATIONS OMNIVORES a nécessairement subi un préjudice résultant de la non exécution de ces travaux portant atteinte à la sécurité des lieux, s’agissant d’un escalier et de sa rambarde ; Il faut confirmer la décision du premier juge qui a fixé le montant du préjudice à la somme de 130 € par mois pendant les 72 mois de l’occupation des lieux, soit la somme de 9.360 € à titre de dommages et intérêts ;

' sur la demande au titre de la clause pénale

Le bailleur demande application de la clause pénale stipulée au bail ; Compte tenu des dommages et intérêts accordés à la locataire à charge du bailleur pour non exécution de travaux, il y a lieu, en application de l’article 1152 du code civil, de dire le montant de la clause pénale manifestement excessif et de le réduire à un euro ;

' sur les comptes entre les parties :

L’association CREATIONS OMNIVORES doit payer la somme de 10.444,44 € plus un euro = 10.445,44 € ;

M. Z doit payer les sommes de 1.500 € et de 9.360 € soit 10.860 € ;

Après compensation ce dernier doit être condamné à payer à l’association CREATIONS OMNIVORES la somme de 10.860 – 10.445,44 € = 414,56 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance, le jugement devant être réformé en conséquence ;

' sur les autres demandes

Il est équitable de condamner M. Z à payer à l’association CREATIONS OMNIVORES la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Z doit supporter les dépens de première instance et d’appel

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de X du 17 juillet 2012 sauf en ce qui concerne le montant de la sommes due par l’association CREATIONS OMNIVORES et la somme due par M. Z après compensation,

Statuant à nouveau,

Condamne l’association CREATIONS OMNIVORES à payer à M. Z la somme de 10.445,44 € au titre des loyers dûs jusqu’en septembre 2011 inclus, et coût du constat de sortie des lieux,

Condamne, après compensation, M. Z à payer à l’association CREATIONS OMNIVORES la somme de 414,56 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Condamne M. Z à payer à l’association CREATIONS OMNIVORES la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT