COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 5 FÉVRIER 2015

N° 2015/53

Rôle N° 13/18999

E X

K L épouse Y

A Y

Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER LES PALMIERS

C/

SAS AIXOISE D’EXPLOITATION DE PARFUMERIE SAEP

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

M^e GOUGOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 10 septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05193.

APPELANTS

Monsieur E X

demeurant 313 boulevard de la Roseraie – 83240 Cavalaire-sur-Mer

Madame K L épouse Y

XXX

83240 Cavalaire-sur-Mer

Monsieur A Y

XXX

83240 Cavalaire-sur-Mer

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES PALMIERS 83240 CAVALAIRE-SUR-MER

représenté par son syndic en exercice Société FIDUCIMO

dont le siège est XXX

83240 Cavalaire-sur-Mer

représentés par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assistés par M^e François AUBERT, avocat au barreau de Draguignan

INTIMÉE

LA SAS SOCIÉTÉ AIXOISE D’EXPLOITATION DE PARFUMERIE

intervenante volontaire

dont le siège est 1 rue Clémenceau – 13100 Aix-en-Provence

venant aux droits, par suite de transmission universelle de patrimoine, de la SAS PARFUMERIE BERTON dont le siège social était XXX, 83990 Saint-Tropez, elle-même venant aux droits, par suite de transmission universelle de patrimoine, de la Société PARFUMERIE DE LA BAIE, SARL dont le siège était XXX, XXX

représentée par M^e Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER BREDEAU GOUGOT, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 décembre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 février 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

XXX est propriétaire des lots 77 et 80 ( locaux commerciaux en rez-de-chaussée) dans l’ensemble immobilier Les Palmiers à Cavalaire pour les avoir acquis le 8 avril 1998 des époux D. En 1983 les époux D avaient obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’installer sous la toiture auvent une climatisation. Les époux D avaient donné à bail à la SARL Parfumerie de la baie le lot 80.

Se plaignant des bruits occasionnés par le climatiseur le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Palmiers, représenté par son syndic en exercice, la SARL Fiducimo (le syndicat) a saisi le juge des référés qui a ordonné le 31 octobre 2007 une expertise confiée à Monsieur C. L’expert a déposé son rapport le 12 mars 2009.

En lecture du rapport d’expertise, par acte du 26 août 2010 le syndicat a assigné la SCI Barbagiuan et la société Parfumerie de la baie aux fins de les entendre condamner sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Monsieur E X, propriétaire du lot 86 ( un studio au 1^er étage), Monsieur A Y et son épouse, Madame K L, propriétaires des lots 94 et 95 (appartement au 2^e étage), sont intervenus volontairement à l’instance pour obtenir réparation de leurs préjudices personnels.

Par jugement du 10 septembre 2013 le tribunal de grande instance de Draguignan a:

déclaré l’action irrecevable à l’égard de la SCI Barbagiuan et laissé les dépens de cet appel en cause à la charge du syndicat,

débouté le syndicat, les époux Y et les époux X de leur action,

condamné les demandeurs aux dépens et à payer la somme de 1.500 € à la SCI Barbagiuan et à la société Parfumerie de la baie.

Le syndicat, Monsieur X et les époux Y ont interjeté appel de ce jugement le 27 septembre 2013.

La SAS société aixoise d’exploitation de parfumerie (SAEP) venant aux droits de la Parfumerie de la baie s’est constituée le 24 février 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2014.

POSITION DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 avril 2014 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens le syndicat, Monsieur X et les époux Y demandent à la cour :

de réformer en tous points le jugement,

de confirmer le jugement et, y ajoutant,

de condamner la SAEP à payer une somme de 97.200 € (32.400 x3) aux époux Y et celle de 43.200 € à Monsieur X (14.400 x 3) au titre du préjudice subi pour les saisons 2008, 2009 et 2010,

de condamner la SAEP à payer tant aux époux Y qu’à Monsieur X une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner la SAEP à payer au syndicat une somme de 4.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner la SAEP aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise.

Dans ses dernières écritures déposées le 25 février 2014 la SAEP venant aux droits de la SAS Parfumerie Berton, venant elle-même aux droits de la SARL Parfumerie de la baie demande à la cour :

de lui donner acte de ce qu’elle vient aux droits de la société Parfumerie de la baie,

de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables et mal fondées les demandes dont il était saisi,

de déclarer le syndicat irrecevable et mal fondé en ses demandes dirigées à son encontre,

de débouter Monsieur X et les époux Y de toutes leurs demandes,

de la mettre hors de cause,

de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner in solidum le syndicat, Monsieur X et les époux Y aux entiers dépens et à lui payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur l’intervention à la cause de la SAEP

L’intervention volontaire de la SAEP venant aux droits de la SAS Parfumerie Berton, venant elle-même aux droits de la SARL Parfumerie de la baie par suite de transmissions universelles de patrimoine sera déclarée recevable.

* sur la qualité à agir du syndicat

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Pour que l’action du syndicat soit recevable elle doit être sous-tendue par l’existence d’un trouble présentant un caractère collectif ce qui est le cas lorsque le syndicat agit en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes mais affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. Toutefois, le syndicat ne peut exercer que les actions en relation avec son objet et les dommages dont il demande réparation doivent revêtir un caractère collectif. Tel n’est pas le cas s’il est réclamé réparation pour des nuisances qui n’atteignent pas indivisiblement l’ensemble des parties communes et privatives mais ne sont supportés que par certains copropriétaires. Dans une telle hypothèse il appartient aux seuls copropriétaires affectés par ces nuisances d’agir.

Dans le cas présent si l’assemblée générale a autorisé le syndicat à agir en justice, ce dernier ne poursuit pas un intérêt collectif . En effet, seuls Monsieur X et les époux Y se plaignent de troubles anormaux de voisinage et il n’est nullement démontré que les troubles allégués provenant d’un climatiseur placé juste au-dessous du balcon des parties, auraient été ressentis par l’ensemble des copropriétaires. Cet absence d’intérêt collectif est d’ailleurs démontré par les demandes qui ne tendent qu’à obtenir des dommages et intérêts pour le compte des seuls copropriétaires se plaignant de nuisances.

En conséquence le syndicat sera déclaré irrecevable en son action.

* sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

L’exercice même légitime, du droit de propriété peut engager la responsabilité s’il occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Pour ouvrir droit à réparation, le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance et sa gravité. Il s’apprécie in concreto, en tenant compte de différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de temps et de lieu.

Dans le cas présent Monsieur X et les époux Y se plaignent des nuisances sonores générées par le fonctionnement du climatiseur de la parfumerie de la baie installé sous la toiture terrasse de l’immeuble.

Le 27 septembre 2007 la police municipale de Cavalaire avait fait procéder à un relevé sono-métrique concluant à une émergence en période diurne de 8,7 dBa dans le domicile des époux Y, soit une émergence supérieure à celle autorisée de 5 dBa. Le 17 octobre 2007 la police municipale avait mis en demeure la parfumerie de la baie de prendre les dispositions nécessaires afin de faire cesser ce trouble en lui rappelant qu’elle se trouvait en infraction avec la loi du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit et avec l’article R1336-6 du code de la santé publique.

Dans son rapport du 12 mars 2009 l’expert judiciaire, Monsieur C, énonce qu’il a procédé à deux reprises (les 8 février 2008 et 23 juillet 2008) à des mesures acoustiques lesquelles ont fait apparaître que le bruit du climatiseur dépassait largement les critères cités dans le décret du 31 août 2006 fixant le seuil limite d’émergence à 5dBa puisque les mesures prises relevaient un taux d’émergence de 10 dBa dans l’appartement des époux Y situé au 2^e étage et de 11 dBa dans celui de Monsieur X situé au 1^er étage. L’expert notait que la gêne était certaine, franche et constante. Il préconisait, vu l’ancienneté du groupe frigorifique arrivé en fin de vie, de remplacer cet équipement par un matériel neuf plus performant et plus silencieux en évitant de le placer sur la terrasse en vue direct des balcons des logements et estimait le coût des travaux à 13.048,36 €.

Au cours des opérations d’expertise, par courriers des 5 juin 2008 et 21 juillet 2008 la parfumerie de la baie s’est déclarée prête à modifier et déplacer son climatiseur et a présenté à l’expert un devis en ce sens. La solution envisagée impliquait le déplacement du climatiseur du magasin contigu exploité par la SARL Brico-Services. Cette dernière s’étant refusée à déplacer son propre climatiseur, le syndicat l’a assignée en référé mais, par ordonnance du 10 juin 2009, a été débouté de sa demande. Monsieur X et les époux Y ont alors saisi le juge des référés lequel, par ordonnance du 22 juin 2011 confirmée par arrêt du 5 juillet 2012, a fait interdiction sous astreinte à la Parfumerie de la baie d’utiliser son installation de climatisation.

La Parfumerie de la baie a finalement enlevé son climatiseur en octobre 2011 mais il résulte de plusieurs attestations qu’elle ne l’a pas fait fonctionner durant l’été 2011.

Il résulte de l’exposé de ces faits, et notamment des mesures acoustiques réalisées tant par les services municipaux que par l’expert, que le bruit généré par le climatiseur de la Parfumerie de la baie dépassait le seuil de tolérance admis par les normes en vigueur. Il était source de nuisances sonores excessives, franches, certaines et permanentes, ce qui caractérise un trouble anormal de voisinage. Ces troubles anormaux étaient imputables à la parfumerie chez qui se trouvait ce climatiseur. Si cette dernière a fait preuve de bonne foi et d’esprit coopératif en tentant tout au long de l’expertise de trouver une solution pour faire disparaître ces troubles, elle n’en demeure pas moins responsable à part entière puisque rien n’imposait au magasin voisin de déplacer son propre climatiseur.

Le jugement sera donc infirmé et il sera constaté que Monsieur X et les époux Y ont subi des troubles anormaux de voisinage ayant duré des années 2007 à 2010 incluses et que ces troubles sont imputables à la SAEP.

* sur les préjudices

Monsieur X réclame paiement de la somme globale de 43.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes locatives subies sur la base d’un loyer de 800 € par semaine durant 18 semaines par an, soit durant les mois de juin, juillet, août et septembre des années 2008, 2009 et 2010.

A l’appui de sa demande il verse aux débats une attestation rédigée par l’agence immobilière Century 21 le 22 novembre 2011 énonçant qu’après avoir pris en considération les caractéristiques du bien et son environnement, et après avoir établi une étude comparative de marché 'nous vous confirmons que le prix du loyer semaine (saison estivale) dans le cadre d’une location saisonnière serait entre 730 € et 760 €. A ces conditions vous pouvez louer dans un délai de deux mois'.

Les époux Y réclament paiement de la somme globale de 97.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes locatives subies sur la base d’un loyer de 1.800 € par semaine, 18 semaines par an sur les années 2008, 2009 et 2010.

A l’appui de leur demande les époux Y versent aux débats deux tableaux d’évaluation de la valeur locative de leur appartement faite par l’agence du centre pour les années 2007 et 2010. Ces tableaux fixent la valeur locative année 2007 à 1.245,76 € par semaine en juin et septembre, à 1.319,04 € en juillet et à 1.465,60 € en août et la valeur locative année 2010 à 1.319,04 € en mai et juin, à 1.465,60 € en juillet et à 1.685,44 € en août. Sur ces tableaux figurent également la valeur locative par quinzaine.

Il résulte des différentes mesures acoustiques réalisées que le trouble existait effectivement au cours des années 2008, 2009 et 2010.

Toutefois, les appelants qui ont subi des troubles anormaux de voisinage, limitent leur demande de dommages et intérêts à la réparation de pertes locatives. Or, ni Monsieur X, ni les époux Y ne justifient qu’ils louaient leurs biens respectifs avant l’année 2008. Ils ne démontrent pas davantage qu’ils avaient conçu le projet de les louer pour les années 2008 à 2010, ni qu’ils avaient accompli des démarches en ce sens, ni qu’ils en auraient été empêchés en raison des bruits en provenance du climatiseur de la parfumerie ni davantage qu’ils auraient été contraints de demander un moindre loyer.

Faute par eux de démontrer l’existence de pertes locatives occasionnées par les troubles subis, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande.

* sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé. La réalité des troubles anormaux de voisinage occasionnés à Monsieur B et aux époux Y par la SAEP étant établie et ces troubles n’ayant cessé qu’ensuite de l’expertise judiciaire, la SAEP sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer tant à Monsieur X qu’aux époux Y une somme de 2.000 €.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a accordé à la SCI Barbagiuan une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat, qui est déclaré irrecevable en son action sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SAS société aixoise d’exploitation de parfumerie (SAEP).

Infirme le jugement en ce qu’il a :

déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires dirigées contre la société Parfumerie de la baie,

condamné les demandeurs à payer une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à la parfumerie de la baie,

condamné les demandeurs aux dépens.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliers Les Palmiers représenté par son syndic en exercice, la société Fiducimo, irrecevable en son action.

Condamne la société SAEP à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile une somme de deux mille euros (2.000,00 €) à Monsieur E X et une somme de deux mille euros (2.000,00 €) aux époux A Y.

Déboute la société SAEP et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirme le jugement en ses autres dispositions.

Condamne la société SAEP aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président